나이스옥션 법원경매 울산 2025타경53 [2] 울산광역시 남구 신정동 60-4 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경53 [2] 울산광역시 남구 신정동 60-4 도로 경매

• 사건번호: 2025타경53
• 주소: 울산광역시 남구 신정동 60-4
• 용도: 도로

울산지방법원 경매6계 2025타경53 | 소재지: 울산광역시 남구 신정동 60-4 | 감정가: 205,920,000원 | 최저가: 100,901,000원 | 용도: 도로

1. 울산지방법원 2025타경53 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경53 (2)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 60-4

용도: 도로

감정가: 205,920,000원

토지면적: 132.00㎡ (약 39.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 배OO

1.2. 소재지 및 주변 환경

대상 물건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, '신정5동행정복지센터' 북동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

1.3. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.4. 토지 이용 현황

본건 토지는 자체 지반이 평탄한 사다리형 토지입니다. 기호 토지는 일부 현황 도로 및 일부 폐도 상태의 부지이며, 기호 토지는 일부 현황 도로 및 일부 타인 점유 건부지 등의 상태입니다.

1.5. 인접 도로 상황

대상 물건이 일부 현황 도로로 사용되고 있으며, 일부 폐도 상태 또는 타인 점유 부지는 세로(가)에 접해 있습니다.

1.6. 토지 이용 계획 및 제한 사항

기호 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(월봉초등학교)입니다.

기호 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(월봉초등학교)입니다.

1.7. 공부와의 차이

기호(1) 토지는 지적도 및 위성사진상 면적과 실제 현황 도로 및 폐도 상태의 면적 간에 차이가 있어, 이를 감안하여 감정평가가 이루어졌습니다.

기호(2) 토지는 지적도 및 위성사진상 면적과 실제 현황 도로, 타인 소유 건물 소재 및 타인 점유 상태의 면적 간에 차이가 있어, 이를 감안하여 감정평가가 이루어졌습니다.

1.8. 기타 참고 사항

감정평가서 요약표에 특별한 기재사항은 없습니다.

1.9. 입지 조건

본 물건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하여 행정복지센터, 근린생활시설, 단독주택 등이 인근에 있습니다. 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제2종일반주거지역으로 분류되어 있으며, 소로에 접해 있어 일상생활 및 교통에 불편함이 적은 입지입니다.

1.10. 권리 분석

본 건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 주의사항에 명시된 바와 같이, 본 건 토지는 일부 현황 도로이며, 일부는 타인 점유 건부지 또는 타인 소유 건물이 소재하고 있습니다. 이러한 특이사항은 낙찰 후 토지 사용 및 수익에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

1.11. 상권 분석

울산 남구 신정동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 상권을 형성하고 있습니다. 특히, 공업탑 로터리 부근은 여러 지역으로의 접근성이 뛰어나 시내외 버스 이용객이 많고, 주변 학교 및 학원가와 연계된 중고등학생 유동인구가 상당합니다. 신정동 지역은 울산 최고의 학군지로도 알려져 있으며, 교육 환경이 우수하여 관련 상권도 발달한 편입니다. 최근에는 신정1동 뉴:빌리지 사업 등을 통해 주민 편의시설 확충이 추진되는 등 지역 발전 가능성을 보여주고 있습니다.

1.12. 생활 정보

본건 소재지인 신정동은 우수한 교육 환경을 자랑합니다. 월봉초등학교가 인접해 있으며, 남구는 울산 내에서도 학업 성취도가 높은 학교들이 밀집한 지역으로 알려져 있습니다. 또한, 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 검색 결과에서 삼산배수장과 같은 과거 악취 혐오시설이 체육공원으로 재탄생한 사례가 있으며, 이는 지역 환경 개선의 긍정적인 가능성을 보여줍니다. 현재 본건 주변에 특별히 언급된 혐오 시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.13. 잠재적 리스크

1. 타인 점유 및 건물 소재: 본 건 토지(기호)는 일부 타인 점유 건부지이며, 타인 소유 건물이 소재할 수 있습니다. 이는 낙찰 후 인도명령 등 법적 절차나 협상이 필요할 수 있으며, 이에 따른 시간적, 비용적 소요가 발생할 수 있습니다.

2. 현황 도로 및 폐도 상태: 토지의 일부가 현황 도로 및 폐도 상태로 이용되고 있어, 온전한 토지의 사용 및 수익에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 경계 측량 필요성: 본 건 토지 일부에 제시외 판넬지붕 구조물 및 스라브지붕 알루미늄 문 구조물이 포함될 수 있으며, 정확한 포함 여부는 경계 측량을 통해 확인해야 합니다.

4. 공유물분할 경매: 공유물분할 경매는 경매 후에도 공유자 간의 관계가 지속될 수 있으며, 협의가 원활하지 않을 경우 분쟁의 소지가 있습니다.

1.14. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 신정동에 위치한 도로 용지의 공유물분할을 위한 경매 물건입니다. 토지는 일부 현황 도로로 사용되고 있으나, 일부는 타인 점유 건부지 및 타인 소유 건물 소재 가능성이 있어 권리 분석 및 현황 조사가 매우 중요합니다. 그럼에도 불구하고, 해당 지역은 우수한 교육 환경과 편리한 교통, 발달된 생활 인프라를 갖추고 있어 잠재적인 가치가 있습니다. 특히, 공유물분할 경매의 특성을 고려하여 신중한 접근이 요구되나, 철저한 사전 조사를 통해 위험 요소를 관리한다면 투자로서의 가능성을 모색해 볼 수 있습니다.

1.15. 투자 포인트

1. 우수한 입지 조건: 울산 남구 신정동은 교육, 교통, 생활 편의시설 등 정주 여건이 우수합니다.

2. 개발 잠재력: 신정동 일대는 지속적인 지역 개발이 이루어지고 있으며, 향후 발전 가능성이 있습니다.

3. 합리적인 감정가: 토지 면적 대비 감정가가 합리적인 수준으로 평가되어 있어, 경매 낙찰 후에도 가격 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

4. 토지 활용 가능성: 비록 일부 제약이 있으나, 현황 도로로서의 기능 및 기타 활용 방안을 고려해 볼 수 있습니다.

참고: 토지면적 132㎡는 약 39.93평에 해당합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계