나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60266 [1] 충청남도 서산시 음암면 신장리 261-45 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60266 [1] 충청남도 서산시 음암면 신장리 261-45 근린시설 경매

• 사건번호: 2024타경60266
• 주소: 충청남도 서산시 음암면 동암마을길 45-6
• 용도: 근린시설

서산지원 경매7계 2024타경60266 | 소재지: 충청남도 서산시 음암면 동암마을길 45-6 | 감정가: 1,037,365,800원 | 최저가: 508,309,000원 | 용도: 근린시설

1. 서산지원 2024타경60266 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 기본 사항

사건번호: 서산지원 2024타경60266 (1)

소재지: 충청남도 서산시 음암면 신장리 261-45

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 2. 토지 정보

총 토지 면적: 4988.00㎡ (약 1509.22평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 3. 건물 정보

총 건물 면적: 639.80㎡ (약 193.56평)

건물 제시외 면적: 833.54㎡ (약 252.14평)

건물 사용승인일: 2021년 4월 30일

1.1. 4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,037,365,800원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 충청남도 서산시 음암면 신장리에 소재하며, "동암초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통 여건

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 지역입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 3. 토지 형태 및 이용 현황

대상 토지 일련번호(1,3,4)와 (2)는 일단의 사다리 평지로서 현황 "이행지"로 이용되고 있습니다. 또한, 토지 일련번호(5)는 현황 "도로"로, 일련번호(8)은 현황 "건부지(주거용)"로 이용 중입니다. 지목이 "전"이나 현황 "이행지"로 이용되는 토지가 일부 포함되어 있습니다 (일련번호 1,2,4).

1.2. 4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 계획관리지역에 속하며, 다음과 같은 추가적인 제한 사항이 있습니다.

- 가축사육제한구역 (300m 일부 제한: 젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)

- 비행안전제2구역 (전술)

- 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

특히, 일련번호(5) 토지는 상대보호구역에도 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 유치권 신고 분석

유치권 신고인 장병영으로부터 공사대금채권 408,040,000원을 위한 유치권 신고가 있으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하여 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 2. 농지취득자격증명 필요

목록 1, 2, 4에 해당하는 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 유의해야 합니다.

1.3. 3. 기타 권리 사항

본 물건은 제시외 건물(ㄱ~ㅁ)을 포함하여 일괄 매각 대상입니다. 목록 1~4는 현황 "이행지"로 매각됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 상업 시설 현황

물건지 인근에는 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어, 지역 기반 상업 시설 및 주거 시설이 혼합된 형태를 보입니다. 동암초등학교가 인근에 있어 교육 관련 시설 및 유동인구의 영향이 있을 수 있습니다.

1.4. 2. 잠재적 혐오시설 확인

서산시 음암면 신장리 지역에는 과거 폐유 방치 폐공장 관련 환경오염 예방 조치 사례 및 악취 문제로 인한 기업체 간 갈등 사례가 일부 보도된 바 있습니다. 또한, 지역 내 공장 부지 위에 태양광 설치 관련 주민 갈등 사례도 있었습니다. 다만, 본 물건지 자체와 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 현재 파악되지 않았습니다. 서산시는 자원회수시설을 체험관광 명소로 조성하는 등 혐오시설에 대한 인식 개선 노력을 기울이고 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 인근 교육 시설

본 물건지에서 북서측 인근에 동암초등학교가 위치하고 있어, 어린 자녀를 둔 가정의 경우 통학이 용이할 수 있습니다.

1.5. 2. 기타 생활 편의

주변 환경이 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등으로 이루어져 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 편의 시설까지의 접근성은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 법적/제도적 제한

가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 특히 비행안전구역은 건축물의 높이 제한 등 재산권 행사와 관련된 규제를 받을 수 있습니다. 또한, 상대보호구역으로 지정된 토지도 일부 포함되어 있어 교육 관련 시설 주변에서의 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 2. 권리 관계의 불확실성

가장 큰 리스크 요인은 성립 여부가 불분명한 유치권 신고입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 예상치 못한 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험도 있습니다.

1.6. 3. 현황 이용 관련 문제

토지 중 일부(일련번호 1,2,4)의 지목은 "전"이나 현황은 "이행지"로 이용되고 있습니다. 이는 토지 이용의 실제 현황과 공부상 지목이 일치하지 않아 발생할 수 있는 문제점을 시사합니다. 제시외 건물도 포함되어 있어 철거 또는 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물(2021년 사용승인)을 포함하고 있으나, 토지 이용의 제약 사항이 다수 존재하며, 특히 성립 여부가 불분명한 유치권 신고는 낙찰 후 명도 및 권리 관계 확정에 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 필요, 제시외 건물 포함, 현황 "이행지" 등은 추가적인 주의와 검토가 필요한 부분입니다. 주변 환경은 보통 수준이나, 비행안전구역 및 소음대책구역 지정은 장기적인 활용 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

최근 신축된 건물이 있다는 점은 긍정적인 요소이나, 제시된 권리 관계의 불확실성과 토지 이용 제한 사항들을 면밀히 분석하고, 모든 리스크 요인을 감안한 신중한 접근이 필요합니다. 유치권의 성립 여부 및 명도 가능성, 농지취득자격증명 취득 가능성, 비행안전구역 및 소음대책구역에서의 건축 및 이용 제한 범위 등을 철저히 확인한 후, 이를 반영한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서산지원 경매7계