나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60266 [1] 충청남도 서산시 음암면 신장리 261-45 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 서산시 음암면 신장리 소재 "동암초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

대상토지 일련번호(1,3,4)는 일단의 사다리 평지의 토지로서 현황 "이행지"임.
대상토지 일련번호(2)는 사다리 평지의 토지로서 현황 "이행지"임.
대상토지 일련번호(5)는 사다리 평지의 토지로서 현황 "도로"임.
대상토지 일련번호(8)은 사다리 평지의 토지로서 현황 "건부지(주거용)"임.

인접 도로상태

대상토지 일련번호(1,3,4)일단지, (2), (8)은 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로(대상토지(5)와 접함.
대상토지 일련번호(5)는 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에서 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지 일련번호(1-4,8)은 계획관리지역 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.
대상토지 일련번호(5)는 계획관리지역 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물감정평가요항표" 참고.

공부와의 차이

대상토지 일련번호(1,2,4)는 지목 "전"이나 현황 "이행지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상 건물 일련번호(6)은 일반목구조 빙크판지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 2021.04.30)

외 벽 : 석재붙임, 드라이비트 마감 등,
내 벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등,
창 호 : 샷시 창호임.

대상 건물 일련번호(7)은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 건물로서,
(사용승인일 : 2021.04.30)

외 벽 : 판넬 마감 등,
내 벽 : 노출콘크리트, 몰탈위 페인팅 마감 등,
창 호 : -.

이용상태

대상 건물 일련번호(6)은 1, 2층 단독주택으로 이용 중임.
대상 건물 일련번호(7)은 지하 1층 주차장, 창고 등으로 이용 중임.

설비내역

대상 건물 일련번호(6,7)는 기본적인 위생 및 급배수시설, 주택부분 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

대상토지 지상에 후첨 "지적개황도"와 같이 제시외건물㉠-㉤이 소재하나 평가목적에 따라 이에 구애없이 토지를 정상평가하되, 제시외건물로 인해 소유권 행사의 제한을 받는 경우의 단가를 감정평가명세표 비고란에 병기하였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물등(ㄱ~ㅁ) 포함 매각
- 목록1~4 현황 이행지
-목록1,2,4 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
-유치권신고인 장병영으로부터 공사대금채권 금 408,040,000원을 위하여 유치권 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서산지원 2024타경60266 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서산새마을금고 (총 채권액 452,452,840원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 서산시 음암면 신장리 261-45

용도: 근린시설

토지 현황: 일단의 사다리 평지 (일련번호 1,3,4), 사다리 평지 (일련번호 2,8), 도로 (일련번호 5)

건물 현황:

- 건물(6) (1동): 일반목구조, 빙크판지붕 2층 건물. 사용승인일 2021.04.30. 1-2층 단독주택으로 이용 중.

- 건물(7) (2동): 철근콘크리트구조, 슬래브지붕 지하1층 건물. 사용승인일 2021.04.30. 지하 1층은 주차장, 창고 등으로 이용 중.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,037,365,800원

토지면적: 2494.00㎡ (약 754.5평)

건물면적: 319.90㎡ (약 96.8평) (건물 6: 183.9㎡, 건물 7: 136㎡)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 416.77㎡ (약 126.1평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 음암면 신장리 소재 "동암초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

일련번호 1, 2, 3, 4 토지는 현재 "이행지" 상태이며, 일련번호 5는 "도로"로, 일련번호 8은 "건부지(주거용)"로 이용 중입니다.

일련번호 1, 3, 4, 2, 8 토지는 남측으로 약 4미터 폭의 포장도로와 접하며, 일련번호 5 토지는 동측 약 5미터 폭의 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(300m 일부 제한), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당됩니다.

특히 일련번호 5 토지는 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 포함되는 제한이 있습니다.

일련번호 1, 2, 4 토지는 지목이 "전"이나 현황은 "이행지"로 공부와의 차이가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

말소기준권리: 2021.05.21. 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (말소예정)

주요 권리 내역:

- 소유권이전 (홍성규, 장병훈)

- 근저당권 (엠씨아이대부주식회사 384,000,000원)

- 가압류 (김기학 15,000,000원)

- 압류 (서산세무서장, 서산시, 증평군)

- 임의경매 (서산새마을금고 452,452,840원)

- 근저당권부채권 근질권설정 (느티나무제사차유한회사 384,000,000원)

토지 등기부채권 총액: 399,000,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

말소기준권리: 2021.05.21. 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (말소예정)

주요 권리 내역:

- 소유권보존 (장병훈)

- 근저당권 (엠씨아이대부주식회사 384,000,000원)

- 압류 (서산세무서장, 서산시, 증평군)

- 임의경매 (서산새마을금고 452,452,840원)

- 근저당권부채권 근질권설정 (느티나무제사차유한회사 384,000,000원)

건물 등기부채권 총액: 384,000,000원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

*특이사항: 임차인 현황상 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 등기부상 권리관계 등을 종합적으로 고려하여 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본건 주변은 농경지와 주거지가 혼합된 지역으로, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 인근에 동암초등학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

4.2. 업종 적합성 (근린시설)

용도가 근린시설로 지정되어 있어, 소매점, 사무실, 식당 등 다양한 근린생활시설로 활용 가능성이 있습니다. 다만, 현재 건물(6)은 단독주택으로, 건물(7)은 주차장/창고로 이용 중이므로 업종 전환 시 용도 변경 절차 또는 건축 관련 법규 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내 접근이 가능합니다. 서산시 음암면 소재지 또는 인근 지역의 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

동암초등학교가 인근에 위치하여 교육 여건이 비교적 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 신고

유치권 신고인 장병영으로부터 공사대금채권 408,040,000원을 위한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 법적 분쟁 가능성을 내포하며, 실제 인수 여부에 따라 추가 비용이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6.2. 농지취득자격증명 필요

토지 일련번호 1, 2, 4번지는 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 매각 보증금이 몰수될 수 있습니다. 낙찰자는 해당 증명원을 발급받아야 하며, 발급이 불가할 경우 재매각 사유가 될 수 있습니다.

6.3. 미소멸 권리 (지상권)

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 존부 및 내용에 따라 토지 이용에 심각한 제약이 발생할 수 있으므로, 반드시 권리관계에 대한 명확한 확인이 선행되어야 합니다. (등기부상 명확히 확인되지 않음)

6.4. 토지 현황 (이행지, 도로)

일부 토지가 "이행지"로 현황 이용되고 있어, 향후 개발 또는 이용 계획에 대한 검토가 필요합니다. 또한, "도로"로 이용 중인 토지의 편입 여부 및 소유권 행사 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

6.5. 법적 제한

계획관리지역 내 가축사육 제한, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서산시 음암면의 근린시설로, 비교적 최근에 건축된 건물과 넓은 토지를 보유하고 있다는 장점이 있습니다. 하지만, 불분명한 성립 여부의 유치권 신고, 농지취득자격증명 필요, 미소멸 지상권 가능성 등 상당한 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 유치권과 지상권 문제는 낙찰 후 큰 부담이 될 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 법률 자문을 통해 인수 여부 및 영향력을 파악하는 것이 필수적입니다. 토지 이용 현황과 지역 제한 사항도 투자 결정에 중요한 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

- 신축에 가까운 건물(2021년 사용승인) 보유

- 넓은 토지 면적 (2494.00㎡)

- 다양한 용도로 활용 가능한 근린시설

- 차량 접근성 및 대중교통 양호

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 1,037,365,800원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(유치권, 지상권 등) 및 농지취득자격증명 확보 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으므로, 낙찰자가 부담해야 할 추가 비용(유치권 인수 시 공사대금, 지상권 관련 문제 해결 비용 등)을 충분히 반영해야 합니다.

리스크를 감안할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하여 권리관계 해결 비용을 별도로 산정하는 것을 권고합니다. 따라서, 726,000,000원 ~ 829,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 실제 입찰가는 현장 조사 및 법률 자문 결과를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.