나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53133 [1] 경기도 시흥시 안현동 348-3 1동 1층101호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 기호 가(1동 101호) 및 나(1동 102호)는 벽체구분없이 일괄하여 사용중임
3. 본건은 구분건물이나 해당 호수별 명판은 탈착되어 있음
4. 토지는 공부상 지목 " 전"이나 현황 "대"이며, 일부는 도시계획시설(도로)에 저촉되어 있음
5. 별도등기 있음(1토지 을구 1, 2번 근저당권설정 등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53133 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 안현동 348-3 1동 1층101호 (도로명: 경기도 시흥시 수인로3087번길 57)

* 용도: 공장 (지식산업센터)

* 감정가: 4,562,140,000원

* 토지면적: 1248.00㎡ (약 377.3평)

* 건물면적: 1334.90㎡ (약 403.8평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 교통: 본건은 경기도 시흥시 안현동 348-3번지(도로명: 수인로3087번길 57)에 위치하여 주요 도로 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. (결과,)

* 주변 환경: 해당 지역은 지식산업센터 및 공장 등이 밀집한 산업단지 또는 이에 준하는 지역으로 파악됩니다. (결과)

1.2. 권리분석

* 현황: 본건은 구분건물이지만, 1동 101호와 102호가 벽체 구분 없이 일괄 사용하여지고 있으며, 호수별 명판이 탈착된 상태로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 이민경: 보증금 20,000,000원, 차임 1,800,000원, 전입일자 2023-09-20, 확정일자 2023-09-20, 배당신고일자 2025-02-24. 대항력 없음.

* 이성구: 보증금 0원, 차임 250,000원, 전입일자 2023-12-04. 확정일자 및 배당신고일자 미상. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차인 보증금은 없습니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 주식회사광성엔프라 (2017-01-31)

* 근저당권 (말소): 중소기업은행 (2017-02-10, 1,458,000,000원), 중소기업은행 (2017-02-10, 1,800,000,000원), 중소기업은행 (2022-07-12, 742,000,000원).

* 가압류 (말소): 근로복지공단 (2024-03-28, 33,300,000원), 기술보증기금 (2024-10-30, 668,137,500원).

* 압류 (말소): 시흥세무서장 (2024-07-05), 시흥시 (2025-05-13).

* 공동담보: 3번근저당권일부이전 공동담보목록 (2025-08-01, 기술보증기금).

* 임의경매 개시: 중소기업은행 (2025-08-25, 4,199,550,953원).

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (2017-02-10). 본건 임의경매 개시결정(2025타경53133)으로 인한 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인은 원칙적으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, "주의사항"에 기재된 '별도등기 있음(1토지 을구 1, 2번 근저당권설정 등기)' 부분은 등기부상 말소된 것으로 표기되어 있어 추가 확인 필요)

* 등기부채권 총액: 4,701,437,500원.

1.3. 상권분석

* 본건은 경기도 시흥시 안현동에 위치하며, '광성엔프라지식산업센터'의 일부로 파악됩니다. (결과)

* 시흥시는 국가산업단지 및 지식산업센터가 다수 분포하고 있어 제조업 및 관련 산업 활동이 활발한 지역입니다. (결과,)

* 주변에 유사한 산업 시설 및 근린 생활 시설이 혼재할 가능성이 높으며, 이는 상권의 안정성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 공장 용도로, 일반적인 주거 생활 편의시설보다는 산업 시설로서의 기능이 중요합니다.

* 시흥시에는 클린에너지센터와 같은 대규모 환경 관련 시설이 운영 중입니다. (결과) 이러한 시설의 운영 여부 및 영향 (소음, 냄새 등)은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 정확한 주변 편의시설 (마트, 병원, 학교 등) 정보는 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 토지 공부상 지목은 "전"(밭)이나 현황은 "대"(대지)로 사용 중이며, 일부가 도시계획시설(도로)에 저촉되어 있어 향후 도로 확장 등으로 인한 개발 제한이나 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다. (제공 정보 및 결과,,,)

* 건물 이용 상태: 구분건물이지만, 101호와 102호가 벽체 구분 없이 일괄 사용되고 있으며, 호수별 명판이 탈착되어 있어 구분 소유권 및 임대/사용에 대한 명확성 확인이 필요합니다. 이는 향후 내부 수리, 임대, 또는 전매 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 중복 사건, 유동화 물건, 공동 담보: 이러한 특성은 채권 관계가 복잡하거나 다수의 채권자가 얽혀 있을 가능성을 시사하며, 경매 과정이나 권리관계 해석에 주의가 필요합니다.

* 별도 등기: "주의사항"에 '별도등기 있음(1토지 을구 1, 2번 근저당권설정 등기)'이라고 명시되어 있으나, 등기부 요약상 해당 권리들은 말소된 것으로 표기되어 있습니다. 이 부분에 대한 정확한 확인이 필수적입니다. (제공 정보)

* 혐오시설 인접 가능성: 시흥시에는 클린에너지센터(폐기물 처리 시설) 등 대규모 산업/환경 시설이 존재합니다. 안현동 348-3번지 주변에 유사 시설이 인접해 있을 경우, 냄새, 소음, 운송 차량 통행 등으로 인해 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. (결과,)

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 시흥시 안현동에 위치한 공장(지식산업센터)으로, 감정가는 약 45.6억원입니다.

* 모든 임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 토지 일부가 도시계획시설(도로)에 저촉되는 점, 건물 사용 상태의 불명확성 등은 주의 깊은 검토가 필요한 부분입니다.

* 복잡한 권리 관계와 "별도 등기" 관련 불명확성은 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 해소해야 할 과제입니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 내 입지: 시흥시는 산업 및 제조업 기반이 강한 지역으로, 공장 및 지식산업센터에 대한 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 낙찰 후 활용 용이성: 공장 용도로 활용 중인 건물이므로, 낙찰 후 동일하거나 유사한 업종으로의 즉시 사용 또는 임대가 가능할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 없음: 인수할 임차인 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다. (단, 언급된 "별도등기"는 제외)

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 4,562,140,000원입니다.

* 토지 이용 제한 (도시계획시설 저촉), 건물 사용 상태의 불명확성, 별도 등기 및 권리 관계의 복잡성 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 이러한 리스크 요인들을 감안하여, 낙찰 후 예상되는 명도 및 재산권 행사 비용, 추가적인 법률/행정 절차 비용 등을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 추가적인 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 조사를 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.