나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경85908 [1] 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1034-5 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경85908 [1] 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1034-5 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경85908
• 주소: 경기도 남양주시 진접읍 해밀예당1로200번길 12-1
• 용도: 단독주택

남양주지원 경매5계 2024타경85908 | 소재지: 경기도 남양주시 진접읍 해밀예당1로200번길 12-1 | 감정가: 1,103,799,800원 | 최저가: 540,862,000원 | 용도: 단독주택

1. 남양주지원 2024타경85908 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경85908 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1034-5

용도: 단독주택

감정가: 1,103,799,800원

토지면적: 268.10㎡ (약 81.14평)

토지지분: 268.1㎡ (약 81.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 250.32㎡ (약 75.74평)

건물지분: 250.32㎡ (약 75.74평)

건물 제시외면적: 72.00㎡ (약 21.78평) - 제시외건물 ㉠

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 윤OO

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리에 위치하며, 지하철 4호선 진접역 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 근린생활시설, 아파트 단지, 학교 등이 분포하고 있어 일반적인 주거 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스 정류장과 진접역이 위치하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다. 토지는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형으로 주거용 건부지로 이용되고 있으며, 남측으로 약 10미터 폭의 포장 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(진접택지지구)에 속하며, 소로1류(폭 10m-12m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(도담유치원, 서원유치원), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구(진접택지개발지구), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 건물 상세 정보

건물은 철근콘크리트 구조의 2층 건물이며, 징크 지붕으로 마감되었습니다. 외벽은 스타코 및 일부 징크 판넬로, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 하이샷시로 설치되어 있습니다. 건물의 사용승인일은 2014년 6월 11일입니다.

현재 건물은 공부상 단독주택이나, 현황상 다가구주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 전기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 권리 분석

본건은 채권자 윤OO의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다.

일반적으로 강제경매의 경우, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸되는 것이 원칙입니다. 그러나 유치권, 법정지상권 등 말소되지 않는 권리가 존재할 수 있으므로, 실제 경매 진행 시 등기부등본 및 현장 조사를 통해 권리관계를 면밀히 확인해야 합니다.

1.5. 상권 분석

본건이 위치한 진접읍 금곡리는 지하철 4호선 진접역이 인근에 있어 교통이 편리하며, 주변으로 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 기본적인 상업 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 진접역 주변으로는 상업 시설이 발달하고 있으며, 영화관(씨네Q 예정) 등 문화 시설 확충 계획도 있는 것으로 파악됩니다.

1.6. 생활 정보

단독주택 및 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 주곡초등학교, 주곡중학교, 진접초등학교, 해밀초등학교, 경복대학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 다양한 공원 및 자연 녹지 공간(철마산, 광릉숲 등)이 인접해 있어 쾌적한 생활을 누릴 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 건물 현황과 건축물대장 상의 차이입니다. 2016년에 1층과 2층의 가구 수가 1가구에서 4가구로 대수선되었으나, 이로 인한 지구단위계획구역 내 가구수 증가에 대한 원상 복구가 이행되지 않은 상태입니다. 또한, 다락 72.0㎡에 대한 무단 증축 후 원상복구 이행이 완료되었다고는 하나, 건물 제시외면적 72.00㎡(제시외건물 ㉠)의 존재와 함께 건축물대장과의 차이가 발생할 가능성이 있습니다. 현재 건물은 탐문 조사 결과 1층 2가구, 2층(다락 포함) 2가구, 총 4가구로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이러한 불법 건축물 또는 위반건축물에 해당하는 부분은 추후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정적 제재가 따를 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 지하철 4호선 진접역과 인접한 편리한 교통망을 갖춘 입지에 단독주택으로 감정평가되었으나, 현황은 다가구주택으로 사용 중이며 건축물대장과의 차이(가구수 증가 미복구)라는 중대한 법적, 행정적 리스크를 안고 있습니다. 제시외 건물 또한 존재하여 추가적인 확인이 필요합니다. 이러한 법적 문제점을 해결하기 위한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

본건의 투자 가치는 잠재적인 리스크를 얼마나 효과적으로 해소하느냐에 달려있습니다. 불법 건축물 문제를 해결하고 건축물대장을 정리한다면, 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 투자 전 반드시 해당 건물의 위반 건축물 여부, 원상복구 비용, 예상되는 행정처분 등을 면밀히 조사하고, 이를 감안한 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다. 또한, 진접택지개발지구 내 위치하고 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

남양주지원 경매5계