나이스옥션 법원경매 인천 2024타경16846 [1] 인천광역시 남동구 논현동 645-8 골드코스트호텔인천 1층101호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "호구포역"(수인분당선) 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 인근에 생활편익시설, 상업용부동산, 숙박시설 및 학교, 공원 등이 소재하며 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철철역이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 15층건물 중 제1층 제101호로서
외벽: 커튼월 마감 및 석재 붙임 마감, 판넬 마감 등.
내벽: 인테리어 마감 등.
바닥: 타일 마감 등.
창호: 시스템 창호 등.

이용상태

소매점으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 소화설비, 승강기설비.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 숙박시설, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 진입로 외곽 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(논현2), 소로1류(폭 10m-12m)(2017-11-16)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 과밀억제권역, 철도보호지구(2020-11-30).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

이마트24 편의점이 입점.(현황조사서)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2024타경16846 (1)

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-8 골드코스트호텔인천 1층101호

토지면적: 7.62㎡ (약 2.30평)

건물면적: 42.97㎡ (약 12.99평)

1.3. 용도 및 현황

건물용도: 판매시설 (감정평가서상으로는 숙박시설, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설로 복합 사용)

현황: 이마트24 편의점 입점 (현황조사서)

1.4. 매각 정보

감정가: 446,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "호구포역"(수인분당선) 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 인근에 생활편익시설, 상업용부동산, 숙박시설 및 학교, 공원 등이 소재합니다.

외부 검색 결과, 해당 지역은 주거 및 상업 시설이 발달한 도심 지역으로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(수인분당선 호구포역)이 위치하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 지역 분석

토지이용계획상 본건은 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(논현2)에 해당합니다.

소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m) 도로와 접하며, 인접 도로 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 2017-11-08 (김경태 외 1명)

근저당: 하나은행 (434,400,000원, 2017-12-22)

근저당: 성의진 (150,000,000원, 2024-09-13)

가압류: 인천신용보증재단 (26,664,000원, 2024-09-26)

압류: 남동구 (2024-09-26)

임의경매개시결정: 하나은행 (314,688,692원, 2024-09-13)

가압류: 한국캐피탈 (15,008,613원, 2025-01-21)

총 채권액: 626,072,613원

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 하나은행 근저당 (2017-12-22) 입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위 권리 중 인수되는 권리는 없습니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

현황조사서에 따르면 이마트24 편의점이 입점해 있습니다.

별도의 대항력 있는 임차인이 확인되지 않아, 인수되는 보증금 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건은 판매시설 용도로 되어 있으며, 현재 이마트24 편의점이 운영 중입니다.

주변에 근린생활시설이 밀집해 있어, 다양한 소매 및 서비스 업종이 경쟁 또는 상호 보완적으로 운영되고 있습니다.

4.2. 잠재 고객층

인근 아파트단지, 오피스텔 거주자 및 유동인구를 주요 고객층으로 예상할 수 있습니다.

호구포역 및 주변 상업 시설 이용객도 잠재 고객으로 확보 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대형마트, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

현재 이마트24 편의점이 직접 입점해 있습니다.

5.2. 교육/문화시설

인근에 학교 및 공원이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 자료 불일치

제공된 건축물대장 전유부 정보에서 해당 물건 호실(1014호, 10층)과 본건 주소지(1층101호) 간에 층수 및 호실 정보 불일치가 존재합니다. 이는 현장 확인 또는 추가 조사를 통해 반드시 명확히 해야 할 중요한 사항입니다.

6.2. 법규 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당하며, 향후 건축 또는 이용 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

6.3. 기타

유동화물건으로 분류되어 있으며, 이는 해당 물건의 금융 거래 구조상 발생한 경매일 수 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물 중 1층입니다. (제시된 주소 기준)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 호구포역 인근의 상업지역에 위치한 판매시설로, 현재 편의점이 성업 중입니다.

교통 및 생활 환경이 양호하며, 주변 배후 수요가 풍부한 편입니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적은 장점이 있습니다.

다만, 건축물대장상 호실 정보와 제공된 주소지 간의 불일치는 반드시 해결해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

역세권 상가로서 안정적인 임대 수익 기대 가능 (현재 이마트24 입점 상태).

순수익률 고려 시, 인수 보증금 0원으로 명도 부담이 없음.

향후 지역 개발 또는 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

실수요자(운영자)의 경우, 직접 편의점 또는 다른 소매업 운영에 유리.

9. 예상 입찰가

감정가: 446,000,000원

총 채권액: 626,072,613원

인수 보증금: 0원

본 물건은 현재 임차인이 있으며(이마트24), 인수되는 임차 보증금이 없는 관계로 명도 부담은 적습니다. 다만, 총 채권액이 감정가를 상회하고 있으므로, 치열한 입찰 경쟁이 예상됩니다.

안정적인 임대 수익률과 함께, 향후 시세 차익을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세, 주변 유사 물건 거래 사례, 예상 임대 수익률, 경매 시장 분위기 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 450,000,000원 ~ 470,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (상기 금액은 예상이며, 실제 입찰 시 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.