나이스옥션 법원경매 수원 2024타경96672 [1] 경기도 수원시 영통구 매탄동 1211-1 금성아파트 3동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산 · 평가일 2024.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 "원천초등학교" 동측에 위치하며, 본건 주위로는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 6층내 4층 403호로서(사용승인일:1993.12.09)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

공부상 아파트로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 도로 양호하며, 주위로 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(원천지구), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동수원중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(매원고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원천초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해밀유치원(수원교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건 부동산의 동 표시는 '103동'으로 되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경96672 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 1211-1 금성아파트 3동 4층 403호

용도: 아파트

감정평가액: 724,000,000원

토지면적: 94.01㎡ (약 28.44평)

건물면적 (전용면적): 111.42㎡ (약 33.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축연도: 1993년 12월 9일 (사용승인일)

총 주차대수: 239대 (지상 12대, 지하 15대)

최고층/최저층: 6층 / 0층

특이사항: 유동화물건

주의사항: 본건 부동산의 동 표시는 '103동'으로 기재되어 있으나, 건축물대장 및 등기부상으로는 '3동'으로 확인됨.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 "원천초등학교" 동측에 위치하며, 본건 주위로는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건 단지까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및 제반 교통사정이 보통시 됨.

토지형상 및 이용상태: 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 아파트 단지 내 도로 상태 양호하며, 주위로 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(원천지구), 대로1류(폭 35m-40m)(접합)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동수원중학교, 매원고등학교, 원천초등학교, 해밀유치원), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법률에 따른 제한사항이 있음.

주변 혐오시설: 현재까지 파악된 자료상 본건 인근에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 판단됨.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 4월 9일 접수된 한국스탠다드차타드은행 근저당권(을15, 240,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 해당 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정임.

등기부채권 총액: 636,000,000원.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨 (등기부상 '지상권'이 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되나, 해당 물건에 대한 구체적인 지상권 설정 내역은 확인되지 않음).

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요).

1.3. 상권분석

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있음.

주변 근린생활시설: 아파트 단지와 혼재된 지역으로 기본적인 근린생활시설 이용 가능.

1.4. 생활정보

교육시설: 원천초등학교, 동수원중학교, 매원고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

교통: 버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 및 외곽 이동이 용이함.

주거환경: 주위가 아파트 단지로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

건축연도: 1993년 사용승인되어 건축 33년차로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

유동화 물건: 통상적인 경매 물건보다 거래 절차나 법률 검토가 더 필요할 수 있음.

미상 임대차 관계: '인수 보증금 합계 0원'으로 파악되나, '임대관계는 미상'이라는 정보는 점유 관계나 미등록 임차인 존재 가능성에 대한 추가 확인이 필요함.

동 표기 오류 가능성: 등기부상 '3동'과 주의사항의 '103동' 표기가 상이하여, 실제 동 확인 및 등기사항과의 일치 여부 검토가 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구의 아파트 밀집 지역에 위치하며, 초등학교 등 교육시설과 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확해 보입니다. 다만, 건축연도가 30년을 넘었다는 점, 유동화 물건이라는 특성, 그리고 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 아파트: 수원 영통구는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역임.

학군: 원천초, 동수원중, 매원고 등 우수한 교육 시설 접근성.

노후 아파트의 잠재력: 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 기대 가능성 존재.

권리관계 명확성: 말소기준 권리 외 추가 부담이 없을 것으로 예상 (현장 조사를 통한 최종 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 전용면적 111.42㎡ 기준, 2026년 5월 22일 4층 매물이 68,000만원에 거래된 기록이 있습니다. 동일 면적의 다른 층 매물로는 1층 59,000만원, 2층 64,000만원 등이 확인됩니다. 감정가 72,400만원 대비 최근 실거래가격을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 68,000만원에서 71,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.