나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1111 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1544-3 유탑유블레스리버뷰 102동 20층 2001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남감정 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 "한국농어촌공사 전북지역본부" 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 45층 중 제20층 제2001호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 내 벽 : 벽지도배 등 창 호 : 시스템창호

이용상태

"오피스텔"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 토지로 현황 "오피스텔 및 근린생활시설부지"임.

인접 도로상태등

북측 소재 왕복2차로 포장도로를 통하여 주로 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부신시가지 지구 단위계획구역) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m) (2025-01-06)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 전주지방법원 2025타경1111 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1544-3 유탑유블레스리버뷰 102동 20층 2001호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 344,000,000원

* 토지면적: 15.81㎡ (약 4.78평)

* 건물면적 (전용면적): 84.43㎡ (약 25.54평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경:

* 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 "한국농어촌공사 전북지역본부" 동측 인근에 위치.

* 부근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역.

* 교통상황:

* 차량 접근 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준.

* 북측 소재 왕복 2차로 포장도로를 통하여 주로 진출입.

* 건축물 정보:

* 건물명: 유탑유블레스리버뷰

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 45층 중 20층

* 준공일: 2021년 12월 31일

* 해당 호실: 2001호

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(서부신시가지), 대로2류, 소로3류, 중로1류, 중로3류 접합.

* 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 해당.

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 을1 근저당권 (전주동부신용협동조합, 2022.01.28 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 근저당권 (전주동부신용협동조합, 240,000,000원)

* 을2 주택임차권 (유정화, 30,000,000원)

* 갑3 가압류 (전북신용보증재단, 46,399,982원)

* 갑4 가압류 (중소기업중앙회, 5,500,000원)

* 갑5 가압류 (신한카드, 9,836,209원)

* 갑6 가압류 (전북은행, 1,200,000,000원)

* 갑6-1 가압류경정 (600,000,000원)

* 갑7 임의경매 (전주동부신용협동조합, 206,516,658원)

* 갑8 압류 (국민건강보험공단)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 인수되는 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 유 (전입 2024.04.15, 확정 2024.04.22)

* 보증금: 30,000,000원, 월 차임: 1,300,000원

* 대항력 없음. 상기 임차인은 말소기준권리보다 후순위이므로, 임의경매로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 원활한 명도를 위해 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

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* 본건은 전주시 완산구 효자동3가의 중심상업지역에 위치하며, 인근에 한국농어촌공사 전북지역본부, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 유탑유블레스리버뷰는 비교적 신축 건물(2021년 준공)로, 현대적인 시설과 깔끔한 외관을 갖추고 있어 지역 내에서 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 대로 및 중로에 인접한 우수한 접근성과 주변의 다양한 편의시설은 오피스텔 및 근린생활시설로서의 가치를 높입니다.

5. 생활정보

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* 교통:

* 북측 대로 및 인접 도로를 통한 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 수준으로 판단됩니다.

* 편의시설:

* 인근에 아파트 단지 및 근린생활시설이 다수 소재하여 쇼핑, 식사 등 일상생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경:

* 한국농어촌공사 전북지역본부가 인접해 있어 관련 업종 종사자들의 임대 수요가 있을 수 있습니다.

* 종합적인 입지 여건을 고려할 때, 주거 및 업무 목적 모두에 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

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* 명도: 임차인이 존재하나 대항력이 없어 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다. 다만, 원활한 명도를 위해 추가적인 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공실 위험: 오피스텔 및 근린생활시설의 공실률은 시장 상황 및 건물 관리 상태에 따라 변동될 수 있습니다. 최신 매매/임대 정보 분석을 통해 현재 시세 및 공실 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

* 건물 노후화: 2021년 준공된 신축 건물이지만, 장기적으로 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

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* 본건은 전주시 완산구 효자동3가에 위치한 유탑유블레스리버뷰 오피스텔로, 중심상업지역 내 우수한 입지와 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 권리 분석상 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수할 보증금 또한 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 주변 시세 및 최근 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 현재 시장 상황과 예상되는 명도 과정에서의 변수를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 최신축 오피스텔: 2021년 준공으로 현대적 시설과 높은 상품성을 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지: 전주 중심상업지역에 위치하여 교통, 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수 부담이 없습니다.

* 다양한 용도 활용: 오피스텔로서의 주거용 또는 업무용, 근린생활시설로서의 상업용으로 활용 가능합니다.

* 최근 거래 활발: 최근 2026년 6월에 동일 건물 내 유사 면적의 거래가 활발하게 이루어진 점은 긍정적입니다.

9. 예상 입찰가

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* 최근 매매 사례 분석:

* 36층 (84.06㎡): 34,000만원 (2026.06.18)

* 12층 (84.65㎡): 28,500만원 (2026.06.07)

* 3층 (84.42㎡): 27,000만원 (2026.06.06)

* 본건은 20층, 84.43㎡ (전용면적)의 오피스텔입니다.

* 최근 거래된 3층(2.7억), 12층(2.85억), 36층(3.4억)의 가격 분포를 볼 때, 20층의 경우 12층과 36층 사이의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

* Floor Premium(층별 가치 상승)을 고려할 때, 20층은 12층보다는 높고 36층보다는 낮은 가격대를 형성할 것으로 보입니다.

* 감정가는 344,000,000원으로, 최고가 거래 사례와 유사합니다.

* 보수적인 접근과 시장 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 330,000,000원 ~ 360,000,000원 범위로 제안합니다.

* 단, 치열한 경쟁이 예상될 경우, 목표 수익률 및 추가 비용(명도, 수리비 등)을 고려하여 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.