나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52527 [1] 전라남도 여수시 화양면 이목리 1036-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한감정 · 평가일 2026.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 화양면 이목리 소재 ‘이목마을회관’ 북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 마을 및 전 답 등이 혼재한 해안가 주거지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량진입 가능하며 인근에 콘크리트 포장도로 및 아스팔트 포장도로 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형 완경사로 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 도로로 이용중인 본건토지 및 타인토지의 일부분을 통해 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,중점경관관리구역(2017-01-06)임.

제시목록 외의 물건

사진용지와같이 제시외건물 ㄱ ~ ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등은 미상이며, 지상에 우물이 ,옥상에 조립식 철제 구조물이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

치장 벽돌조 슬래브지붕 단층 단독주택으로, 외벽 : 벽돌쌓기 등, 내벽 : 벽지도배 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급 ·배수시설, 기름보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

감정평가 명령서 및 일반 건축물 대장상 시멘트 블록조 슬라브 지붕이나 현황 치장 벽돌조 슬래브 지붕 단층 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 우물 매각 포함, 목록 2. 옥상 조립식 철제 구조물 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경52527 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신한카드

1.2. 물건 현황

* 소재지: 전라남도 여수시 화양면 이목리 1036-2

* 용도: 단독주택

* 감정가: 82,953,750원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지면적: 400.00㎡ (약 121.00평)

* 건물면적: 76.75㎡ (약 23.20평)

* 건물 제시외면적: 30.90㎡ (약 9.34평)

1.3. 건축물 정보

* 건축물대장 상 주용도: 단독주택

* 건축물대장 상 구조: 블록구조 (시멘트블록조)

* 건축물대장 상 지붕: 슬래브

* 건물 사용승인일: 2001년 12월 26일

* 현황과 공부 상 차이: 건물 외벽 마감재 (현황 치장 벽돌조 vs 공부 시멘트 블록조)

1.4. 특이사항

* 일괄매각 대상에 제시외 건물(ㄱ~ㄷ) 및 지상 우물이 포함됩니다.

* 건물 옥상에 설치된 조립식 철제 구조물은 매각에서 제외됩니다.

* 제시외 건물 중 일부(목록 1-1, 1-3)가 타인 토지를 일부 점유 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건은 이목마을회관 북동측 인근에 위치하며, 마을과 전답이 혼재된 해안가 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 진입이 가능하며, 인근에 콘크리트 및 아스팔트 포장도로가 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

* 지도 검색 결과, 여수 시내 및 주요 관광지와는 차량으로 약 30분~1시간 거리에 위치하며, 인근에 버스 정류장 등 대중교통 시설이 있을 것으로 예상되나 구체적인 정보는 부족합니다.

2.3. 토지 현황

* 토지 형태는 사다리형이며 완경사 지대입니다.

* 지적도상 맹지이나, 현황은 인접 토지의 일부를 통하여 도로로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 계획관리지역: 건폐율 40%, 용적률 100% (토지 이용계획 상)

* 가축사육제한구역: 일부 제한 구역 (2000m)

* 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (말소기준권리: 을3 근저당권)

* 토지 등기부:

* 소유권이전 (증여): 오순관 (2000.02.26)

* 근저당권: 여수참조은신용협동조합 (2025.01.22, 12,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 신한카드 (2025.12.30, 6,452,202원)

* 건물 등기부:

* 소유권보존: 오순관 (2001.12.29)

* 근저당권: 여수참조은신용협동조합 (2025.01.22, 12,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 신한카드 (2025.12.30, 6,452,202원)

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리인 여수참조은신용협동조합의 근저당권 (2025.01.22)보다 늦은 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 확인되지 않습니다 (지상권 관련 정보 없음).

3.3. 채권 총액

* 등기부상 채권 총액 (말소기준권리 기준): 12,000,000원

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 임차인 정보는 확인되지 않으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON이 비어있어 직접적인 시세 분석은 어렵습니다.

* 검색된 자료를 통해 화양면 일대에 전원주택, 농가주택, 글램핑장 등 다양한 형태의 부동산이 거래되고 있음을 알 수 있습니다.

* 특히, 최근 신축 전원주택 매매 사례가 2.8억~4.3억 수준으로 확인되었으나, 본건과는 입지 및 건축 연도 등 차이가 있어 직접 비교는 제한적입니다.

4.2. 잠재적 상권 요인

* 본건은 농어촌 주거지대로, 상업 시설보다는 전원생활 및 귀어·귀촌 관련 잠재력이 있을 수 있습니다.

* 인근 해안가 및 자연 환경을 활용한 관광객 유치 또는 관련 시설 운영 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주거지 내 기본 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동이 필요한 것으로 보입니다.

* 인근에 마을회관이 위치합니다.

* 여수 시내 및 주요 관광지(아쿠아플라넷, 엑스포 과학공원, 해상케이블카 등)는 차량으로 접근 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

* 인근 학교, 병원 등 교육 및 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

5.3. 주거 환경

* 해안가 인근의 조용하고 한적한 전원생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 토지 이용계획 상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당하여 향후 건축 및 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 지적도상 맹지이나 현황 도로 이용 중으로, 도로 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 현황 관련 리스크

* 건물 공부와 현황 간 구조 차이 (치장 벽돌조 vs 시멘트 블록조)가 존재하여 향후 건축물대장 정비 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 일부(목록 1-1, 1-3)가 타인 토지를 점유하고 있어, 해당 부분에 대한 법적 분쟁 또는 토지 사용료 발생 가능성을 검토해야 합니다.

* 지상 우물 및 옥상 구조물(매각 제외) 등 현황에 따른 추가적인 관리 또는 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오 시설 여부

* 검색 결과, 여수시 화양면 일대에 특별히 보고된 혐오 시설(폐기물 처리장, 화장장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 이목리 일대는 해안가 마을 및 전답이 혼재된 지역으로, 전반적으로 주거 및 자연환경에 적합한 지역으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 화양면 이목리에 위치한 단독주택으로, 아름다운 해안가 주거 환경에 자리하고 있습니다. 감정가는 82,953,750원이며, 토지 400㎡와 건물 76.75㎡를 포함하여 일괄 매각으로 진행됩니다. 등기부상 권리관계는 비교적 단순하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 인수할 임차보증금은 없으므로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 토지가 지적도상 맹지라는 점, 일부 제시외 건물이 타인 토지를 점유하고 있다는 점, 그리고 건물 공부상 내용과 현황 간 구조 차이가 있다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 이러한 부분들은 입찰 전 현장 방문 및 추가적인 법률 검토를 통해 명확히 확인하는 것이 필수적입니다.

주변 시세 정보를 직접적으로 얻기 어렵지만, 화양면 일대의 전원주택 매매 사례를 참고할 때, 토지의 면적과 입지, 그리고 향후 활용 가능성을 고려하여 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 해안가에 위치하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

* 비교적 낮은 감정가와 채권 총액으로 인해 시세 대비 저렴한 낙찰 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 및 우물 등이 매각에 포함되어 있어 추가 활용 가능성이 있습니다 (단, 타인 토지 점유 부분은 주의 요망).

* 전원주택, 주말주택, 또는 소규모 펜션/글램핑장 등으로의 활용 잠재력을 가집니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 82,953,750원입니다.

* 등기부상 채무 총액은 12,000,000원으로, 말소기준권리인 근저당권 외에는 모두 소멸 예정입니다.

* 인수할 임차 보증금은 0원입니다.

* 제시외 건물 및 토지 맹지, 공부와의 차이 등 리스크 요소를 감안해야 합니다.

* 주변 전원주택 시세가 2.8억~4.3억 수준이나, 본건의 구체적인 주변 시세 및 개발 가능성에 대한 정보가 제한적이므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

상기 물건의 잠재적 리스크와 추가적인 현장 확인 필요성을 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이하인 7천만 원 ~ 8천만 원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태, 하자 여부, 주변 시세 등을 면밀히 파악한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.