나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52539 [1] 전라남도 광양시 광양읍 칠성리 1010-2 안애가꿈꾸는집 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 광양읍 칠성리 소재 광양여고 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 주택 및 상가, 관공서 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

읍소재지 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 중 제2층 제201호로서 외벽: 모르타르위페인팅 등, 내벽: 벽지, 타일, 인테리어 등, 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 '한의원'이나 현황 주거용으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비(소화전, 화재탐지 및 경보설비 등) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 공동주택, 오피스텔 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

광대로의 간선도로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육 제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

집합건축물대장상 용도는 '한의원'이나, 현황 '주거용'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52539 (1)

소재지: 전라남도 광양시 광양읍 칠성리 1010-2 안애가꿈꾸는집 2층201호

용도: 근린상가 (현황 주거용 이용중)

감정가: 204,000,000원

토지 면적: 37.40㎡ (약 11.31평)

건물 면적: 111.43㎡ (약 33.71평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

본건은 전라남도 광양시 광양읍 칠성리에 위치하며, 광양여자고등학교 북측 인근에 소재합니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 상가 및 관공서 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

읍소재지 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

안애가꿈꾸는집 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경이 비교적 양호하며, 인근에는 광양여고를 비롯한 교육시설이 있습니다. 또한, 광양읍 중심지에 가까워 다양한 편의시설 및 관공서 이용이 편리할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2017년 06월 23일 접수된 우리은행의 근저당권 (120,000,000원)입니다.

본건 경매로 인해 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다. 여기에는 2024년 02월 19일 접수된 장은제 소유권이전청구권가등기(매매예약), 2025년 04월 01일 및 2025년 04월 29일 접수된 토스뱅크와 오케이저축은행의 가압류, 2026년 01월 02일 접수된 에이치에프더블유오삼비유동화전문(채권자)의 임의경매개시결정, 2026년 03월 26일 및 2026년 04월 20일 접수된 연수세무서장과 중구(서울특별시)의 압류 등이 포함됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되어 있지 않으나, 상세 내용 확인이 필요합니다.

집합건축물대장상 용도는 '한의원'이나, 현황은 '주거용'으로 이용 중인 공부와의 차이가 있습니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대사항은 미상입니다. 따라서 보증금 미반환 등 임차인 관련 위험은 없을 것으로 보이나, 현재 점유자가 임차인인지 여부 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 광양읍 칠성리 지역은 도시지역 내 일반상업지역에 속해 있습니다. 이는 상가 및 근린생활시설이 들어서기 적합한 지역임을 나타냅니다.

주변에 공동주택, 주택, 상가, 관공서 등이 혼재하고 있어 배후 수요가 존재하며, 광양여고 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 업종도 고려할 수 있습니다.

대로 1류(폭 35m~40m) 및 소로 2류(폭 8m~10m)에 접해 있어 가시성 및 접근성이 양호합니다.

광양읍 중심 상권에 위치하여 다양한 상업 시설 이용이 가능하며, 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 상권으로 파악됩니다.

5. 생활정보

본건은 광양여고 북측 인근에 위치하며, 광양읍 소재지로 교육, 교통, 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

* 교통 : 읍소재지 간선도로변에 위치하여 차량 이용이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 편의시설 : 광양읍 중심지에 인접하여 마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 교육 : 광양여자고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거환경 : 공동주택, 주택 등이 혼재하는 지역으로, 안애가꿈꾸는집 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 환경이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치 : 집합건축물대장상 용도는 '한의원'이나 현황 '주거용'으로 이용 중인 점은 향후 행정 처리나 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

* 임대사항 미상 : 등기부상 임차인 인수 보증금은 없으나, 임대사항이 미상으로 되어 있어 현재 점유자가 누구이며 어떤 계약 관계에 있는지 추가 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건 : 유동화 물건으로 등록되어 있어 권리관계가 복잡할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 : 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 광양시 광양읍 중심부에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 상업지역에 속해 있어 향후 상업적 활용 가능성이 있는 물건입니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황이 불일치하는 점, 임대차 관계가 불분명한 점, 유동화 물건이라는 특수성 등을 고려할 때, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 광양읍 중심상권 내 위치하여 배후 수요 및 접근성이 양호함.

* 대로 및 소로에 접하고 있어 가시성 및 접근성이 뛰어남.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 전체적인 재산권 확보 가능.

* 인수되는 보증금이 없는 임차인 현황으로 추가 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 204,000,000원을 기준으로, 권리분석 결과 상 인수되는 부담은 없으나, 용도 불일치, 임대차 관계 불분명 등 잠재적 리스크와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 분석, 유사 물건 낙찰가 등을 면밀히 검토하는 전문가의 도움이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.