나이스옥션 법원경매 거창 2025타경612 [1] 경상남도 거창군 거창읍 정장리 792 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우노 · 평가일 2026.01.23

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서, 외벽: 적벽돌치장. 창호: 샷시창호.(사용승인일: 2018.02.08)

이용상태

'단독주택'임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"의 제시외건물 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 본건은 건물만 매각, 건물을 위한 법정지상권 성립여부는 불분명함
2. 제시외 건물(1-1~4) 매각에 포함
3. 본건 건물에 공부상 등재되어 있지 않은 제시외 건물(1-1) '창고(지하층 소재(철근콘크리트조 슬래브지붕 단층, 약 68.6㎡))', 제시외 건물(1-2) '창고(지하층 소재(철근콘크리트조 슬래브지붕 단층, 약 38.4㎡))', 제시외 건물(1-3) '주택(2층 소재(철근콘크리트조 슬래브지붕 단층, 약 65.7㎡))', 제시외 건물(1-4) '차양(1층 소재(경량철골조 판넬지붕 단층, 약34.6㎡))이 각 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

1.1. 1.사건번호: 거창지원 2025타경612 (1)

1.1. 2.경매구분: 부동산강제경매

1.1. 3.채권자: 김OO

1.1. 4.소재지: 경상남도 거창군 거창읍 정장리 792

1.2. 물건 현황

1.2. 1.용도: 단독주택

1.2. 2.토지 면적: 0.00㎡ (본건은 건물만 매각 대상이며, 건축물대장상 대지권 면적은 154㎡(약 46.6평)으로 확인되나 토지는 매각 대상이 아닙니다.)

1.2. 3.건물 면적 (매각 대상): 87.62㎡ (약 26.5평)

1.2. 4.건물 제시외 면적 (매각 포함): 207.30㎡ (약 62.7평)

* 건물(1-1) 창고 (지하층): 약 68.6㎡ (약 20.8평)

* 건물(1-2) 창고 (지하층): 약 38.4㎡ (약 11.6평)

* 건물(1-3) 주택 (2층): 약 65.7㎡ (약 19.9평)

* 건물(1-4) 차양 (1층): 약 34.6㎡ (약 10.5평)

1.2. 5.매각 대상: 건물만 매각

1.3. 감정 평가 요약

1.3. 1.감정가: 207,527,200원

1.3. 2.건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 단층 건물 (사용승인일: 2018.02.08)

1.3. 3.건물 상태: 적벽돌 외벽, 샷시 창호

1.3. 4.내부 설비: 위생설비, 급배수설비, 보일러 난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

2.1. 1.지역: 경상남도 거창군 거창읍 정장리 일대

2.1. 2.주변 시설: 본건 소재지는 거창읍 정장리 일대로, 주로 주거지역과 일부 상업시설이 혼재되어 있습니다. 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 접근성

* 정장리 일대에 위치하여 지역 도로망을 통해 거창군 주요 지역으로의 접근이 가능합니다.

2.3. 편의시설 및 공공시설

* 지역 내 생활 편의시설 및 공공시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 권현영 (2018.03.12)

* 근저당: 거창농업협동조합 (120,000,000원, 2018.03.12) - 말소기준권리

* 압류: 거창세무서장 (2024.03.06)

* 가압류: 거창축산업협동조합 (24,495,017원, 2025.04.28)

* 가압류: 경남신용보증재단 (12,916,678원, 2025.08.08)

* 강제경매: 김OO (20,000,000원, 2025.12.31) - 본건 경매 개시 결정

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018.03.19

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없고 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 금액은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

* 말소기준권리: 거창농업협동조합의 근저당 (2018.03.12)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명하며, 이는 인수될 가능성이 있습니다.)

3.4. 총 채권액

* 등기부채권 총액: 157,411,695원 (근저당, 가압류, 강제경매 등)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건은 거창군 거창읍의 주거 지역에 위치하며, 단독주택 및 제시외 건물들을 포함하면 상당한 규모를 가집니다.

4.2. 유사 물건 시세

* 제공된 정보에는 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 구체적인 JSON 형식 시세 데이터가 포함되어 있지 않아 직접적인 분석은 어렵습니다.

* 하지만 거창군 거창읍 지역의 전반적인 부동산 시세를 고려할 때, 감정가 207,527,200원은 건물의 신축 연도(2018년) 및 넓은 제시외 면적을 감안하면 합리적인 수준으로 평가될 수 있습니다. (단, 토지 소유권 미확보 및 법정지상권 불분명이라는 중대한 리스크를 고려하여 시세보다 낮은 가격으로 접근할 필요가 있습니다.)

* 인근 유사 주택들의 매매 사례를 종합적으로 조사하여 실질적인 시세 파악이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 기본적인 주거 편의 설비(위생, 급배수, 난방)가 갖추어져 있습니다.

* 지하층의 넓은 창고 공간과 2층 주택, 차양 등 다수의 제시외 건물이 존재하여, 용도 변경 및 확장을 통해 주거 공간 외 다양한 활용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 여부

* 본건은 건물만 매각 대상이며, 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰자가 토지 사용 권리를 확보하기 위해 추가적인 비용이나 법적 절차가 필요할 수 있음을 의미하며, 가장 큰 투자 리스크입니다.

6.2. 건물만 매각 관련

* 토지 소유권 없이 건물만 매각되므로, 토지 소유자와의 관계 설정 및 토지 사용 권리 확보가 필수적입니다. 법정지상권이 성립되지 않는 경우, 건물 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 및 공부와의 차이

* 공부상 등재되지 않은 다수의 제시외 건물(창고 2개, 2층 주택, 차양)이 매각에 포함됩니다. 이 건물들의 현황과 공부상 내용이 일치하는지, 불법 건축물에 해당하는 부분은 없는지 면밀히 확인해야 합니다. (건축물대장상 '공부와의 차이: 없음'으로 되어 있으나, 제시외 건물은 별도 확인 필요)

6.4. 정비구역 지정

* 본건 소재지가 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 도시계획 변경에 따라 건물 증축, 재건축, 혹은 철거 등의 영향을 받을 수 있습니다. 해당 정비구역의 개발 계획 및 현황을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 추가 공간 활용 가능성

* 약 62.7평에 달하는 넓은 제시외 건물들을 포함하고 있어, 이를 활용한 다양한 부가적인 수익 창출이나 공간 활용이 가능합니다. (예: 임대, 작업 공간, 추가 주거 공간 등)

7.2. 신축 건물

* 2018년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당하여, 즉각적인 수리비 지출 없이 활용 가능성이 높습니다.

7.3. 지역 개발 가능성

* 정비구역으로 지정된 지역에 위치하여, 향후 지역 개발 시 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 거창군 거창읍에 소재한 단독주택 건물로, 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며 넓은 면적의 제시외 건물들이 포함되어 활용 가치가 높습니다. 그러나 가장 큰 위험 요소는 토지 소유권 없이 건물만 매각된다는 점과 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 것입니다. 또한, 정비구역 지정은 향후 개발 가능성과 더불어 건물 이용에 대한 제약을 가져올 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 임차인도 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 총 등기부 채권액은 높으나 매각으로 소멸될 예정입니다.

잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 법정지상권 성립 여부 확인, 토지 소유자와의 협상 가능성, 제시외 건물의 활용 방안, 정비구역 지정 관련 계획 등을 면밀히 조사한 후 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 207,527,200원

* 총 채권액 (매각으로 소멸): 157,411,695원

* 인수 보증금: 0원

건물만 매각되는 특성, 법정지상권 불확실성, 제시외 건물의 잠재적 가치, 신축 연도, 정비구역 지정 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되 리스크를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 190,000,000원

(상기 예상 입찰가는 잠재적 리스크를 고려한 제안이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.