나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경4238 [1] 부산광역시 사하구 괴정동 11-2 괴정한일하나로타운 3동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산광역시 사하구 괴정동 소재 '승학초등학교' 북동측 인근에 소재하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 소재하고, 서측 근거리에 부산도시철도1호선 '대티역' 소재함.

건물의 구조

1989.5.26. 철근콘크리트및 벽돌조 슬래브 5층 건 내 1층 103호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지마감 등 추정, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 공동주택으로 등재되어 있으나, 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행 및 응찰시 확인 요함.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

완만한 경사지대 내 부정형의 토지로서, 공동주택 및 부대 복리시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 약 12미터 서측으로 약 6미터 노폭의 포장도로에 각 접하며, 단지 내 가로망 및 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

괴정동 11-2 : 제2종일반주거지역 , 제2종전용주거지역(2025-08-13)(자연녹지지역에서 제2종전용주거지역으로 변경(부고 제2025-320호)) , 중로3류(폭 12m~15m)(2025-03-13)(접합).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경4238 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 11-2 괴정한일하나로타운 3동 1층103호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 58.41㎡ (약 17.67평)

토지지분: 58.41㎡ (약 17.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.30㎡ (약 25.50평)

건물지분: 84.3㎡ (약 25.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 괴정한일하나로타운

동/호수: 3동 1층 103호

건축구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕

총층수: 5층 중 1층

건축허가일: 1988년 1월 9일

사용승인일: 1989년 5월 26일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 '승학초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 서측 근거리에 부산도시철도 1호선 '대티역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

단지 북측으로 약 12미터, 서측으로 약 6미터 노폭의 포장도로에 각 접하며, 단지 내 가로망 및 주차 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변에 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전, 근저당권, 임의경매개시결정, 가압류 등의 권리 내역이 존재합니다.

3.2. 말소기준권리

을7 근저당권 (채권자: 부산은행, 채권금액: 96,000,000원, 접수일자: 2015-04-17)이 말소기준권리가 됩니다. 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위 권리인 임의경매개시결정 및 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원). 그러나 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 실제 거주 중인 임차인이 있는지 여부 및 대항력 유무 등은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 인수되는 권리

등기부상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 별도로 명시되어 있지 않으나, '지상권'이라는 항목이 언급되어 있습니다. 다만, 구체적인 지상권 설정 내역이나 그 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 속한 괴정한일하나로타운은 공동주택으로 주로 이용되나, 건물 내에 근린생활시설 및 판매시설 등이 함께 포함되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 또한, 주변 지역에도 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근의 시내버스정류장 및 지하철 1호선 대티역을 통해 부산 시내로의 접근이 용이하며, 주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

단지 북동측 인근에 승학초등학교가 소재하고 있어, 자녀들의 통학에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용상태

공부상 공동주택으로 등재되어 있으나, 이해관계인 부재로 인해 실제 이용 상태를 경매 진행 시 및 응찰 전에 반드시 현장 확인해야 합니다. 현재 공실 상태이거나 점유 상태에 따라 명도 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 임차인이 존재할 경우 보증금 및 월세 등 계약 내용을 파악하고, 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 인수되는 보증금이 없더라도, 실제 거주하는 임차인과의 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)로 지정되어 있습니다. 특히, 제2종전용주거지역으로 변경(2025-08-13)된 사항이 있어 향후 지역 개발 방향 및 건축 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구의 아파트로, 승학초등학교와 대티역이 인접하여 주거 편의성이 양호한 편입니다. 건물 자체는 1989년에 건축되어 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 비교적 견고하게 지어졌습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 정리될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상 및 실제 이용상태 확인이 필수적인 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대중교통 이용이 편리한 역세권 아파트 (부산지하철 1호선 대티역 인근)

* 초등학교가 인접하여 자녀 교육 환경 우수

* 건물 및 토지 일괄 매각으로 복합적 활용 가능성

9. 예상 입찰가

감정가: 165,000,000원

인수 보증금: 0원

현 시점에서 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 주변 시세, 물건의 실제 상태(수리 필요 여부, 불법 건축물 등), 명도 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 다만, 감정가격을 기준으로 낙찰가를 추정할 수 있으며, 통상적으로 감정가의 70~80% 선에서 입찰이 진행되는 점을 감안할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.