나이스옥션 법원경매 마산 2025타경386 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 OOOOO OOOO OOOOOO 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 소재 '석전초등학교' 동측 인근에 위치하는 한일빌딩 5층 503호로서, 주변은 아파트 단지 및 근린시설 등이 소재하며 제반 주위환 경 보통시됨.

교통상황

본건은 주차장까지 차량 출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 5층 503호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 섀시창호임.

이용상태

집합건축물대장상, 체육도장임.

설비내역

본건은 제반 급.배수 위생설비,승강기시설 및 옥내소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 가장형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 서측으로 노폭 약10m, 남동측으로 노폭 약10m 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m) (접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(2025-06-12)(한일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(석전 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인하여 내부구조와 현황을 확인하지 못하였는 바, 귀 제시목록에 따라 외부관찰과 인근 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준으로 평가하였으니, 경매진행시 유의 바람.

물건 비고

- 근린생활시설(체육도장)이며, 현황조사 시점(2026.1.19.) 기준으로 약 1년 전부터 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

* 주소: 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 233-9 한일빌딩 5층 503호

* 건물명: 한일빌딩

* 층수: 5층 중 5층

* 구조: 철근콘크리트조

* 주용도: 집합건축물대장상 용도는 체육도장이며, 건축물대장상으로는 교육연구시설, 제1,2종근린생활시설, 운동시설 등으로 등재되어 있음.

* 준공일: 1995년 11월 15일

1.2. 물건 현황

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이천수 (이OO)

* 감정평가요약: 본 건은 근린생활시설(체육도장)로 이용되었으며, 현황조사 시점(2026.1.19.) 기준으로 약 1년 전부터 공실 상태임. 현장조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조와 현황을 직접 확인하지 못하였음.

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 244,000,000원

* 토지 면적: 66.84㎡ (약 20.22평)

* 건물 면적: 169.20㎡ (약 51.18평)

* 일괄매각 토지 지분: 66.8404㎡

* 일괄매각 건물 지분: 169.2㎡

1.4. 경매 정보

* 사건번호: 마산지원 2025타경386 (1)

* 채권자: 이천수 (이OO)

* 채권 금액 (경매개시결정 기준): 40,355,068원

* 말소기준권리: 2026년 1월 5일 접수된 이천수 채권자의 강제경매 개시결정 등기

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 소재 '석전초등학교' 동측 인근에 위치함.

* 주변은 아파트 단지 및 근린시설이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있음.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m) 도로와 접함. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(한일여자고등학교, 석전초등학교)에 포함됨.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 10m의 도로와 접하여 차량 접근성이 양호함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 본 건의 등기부상 소유권 이전 및 변동 내역이 확인됨.

* 가장 최근의 등기사항은 2026년 1월 5일 접수된 이천수 채권자의 강제경매 개시결정으로, 이 권리가 말소기준권리가 됨.

* 등기부상 채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 경매 절차상 소멸되는 권리에 대한 총액으로 해석될 수 있음.

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원으로 확인되어, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됨.

* 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 본 건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨 (지상권 없음).

4. 상권분석

4.1. 업종 분석

* 집합건축물대장상 용도는 체육도장이며, 건축물대장상으로는 교육연구시설, 제1,2종근린생활시설, 운동시설 등으로 복합 기재되어 있음.

* 현재 공실 상태이나, 과거 체육 시설 등으로 활용된 이력이 있어 해당 업종의 수요 가능성이 있음.

4.2. 주변 상업시설

* 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요 확보가 가능함.

* 인근에 다양한 상업 시설이 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

* 인근에 아파트 단지와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 구체적인 편의시설 정보는 현장 답사를 통해 추가 확인이 필요함.

5.2. 교육 시설

* '석전초등학교' 및 '한일여자고등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 토지이용계획상 해당 학교들의 상대보호구역으로 지정되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

* 본 건은 현황 조사 시점(2026.1.19.) 기준으로 약 1년 전부터 공실 상태로, 공실 장기화에 따른 리스크가 존재함.

* 재임대 또는 재활용까지의 기간 및 비용 소요 가능성을 고려해야 함.

6.2. 건물 상태 (파악 불가 시)

* 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조와 현황을 직접 확인하지 못함.

* 따라서 내부 마감 상태, 설비 작동 여부, 구조적 하자 등에 대한 정확한 파악이 어려워, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 전문가의 진단이 필요함.

6.3. 토지이용계획상 제한

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 축산업 관련 용도로 활용하는 데 제한이 있을 수 있음.

* 상대보호구역으로 지정된 지역 내 일부 시설은 교육환경 보호 관련 법규에 따라 신축 또는 용도 변경 시 제한을 받을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 창원시 마산회원구 석전동에 위치한 운동시설(체육도장)로, 교통 및 주변 환경은 양호한 편임.

* 현재 약 1년여간 공실 상태이며, 현장 확인이 불가했던 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없으며, 임차인 인수 부담도 없는 것으로 파악되어 권리관계는 비교적 명확한 편임.

* 공실 장기화 및 현장 확인 불가 사항에 대한 철저한 사전 조사가 요구됨.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 아파트 단지와 근린시설이 혼재된 지역에 위치하며, 교통 접근성이 양호함.

* 안정적인 수요 기반: 주변의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 향후 재임대 또는 재활용 시 안정적인 수익 창출 가능성을 기대할 수 있음.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 추가 인수 부담이 없는 권리분석 상 안전한 물건임.

* 낮은 경쟁률 예상: 공실 상태 및 현장 미확인 등의 리스크로 인해 경쟁률이 낮을 것으로 예상되어, 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 인수 보증금이 없어, 감정가 244,000,000원을 기준으로 입찰가 산정을 진행함.

* 다만, 현재 공실 상태이며 내부 확인이 어려운 점, 추후 임대 또는 활용을 위한 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있다는 점을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있음.

* 따라서, 약 195,200,000원 ~ 219,600,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안함. (이는 시장 상황 및 본인 투자 성향에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.