나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23295 [1] 부산광역시 부산진구 양정동 401-5 대능더에스티지 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 '양성초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 아파트단지 및 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1호선 '양정역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

1) 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상20층건 내 제16층 제1601호로서, 외 벽: 석재패널 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽: 벽지 마감 등. 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1): 공부상 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

양정동 401-5: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2025-08-13)(2025-08-13, 건축제한 완화), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-01-29)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 175m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 125m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>. 양정동 401-16: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2014-01-29)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 175m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 125m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이현지)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보입니다.

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경23295 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 401-5 대능더에스티지 16층1601호

* 건물명: 대능더에스티지

* 용도: 아파트 (공동주택)

* 준공일: 2019년 08월 09일

* 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상20층 건물 내 제16층 제1601호

* 감정가: 243,000,000원

* 토지면적: 10.19㎡ (약 3.08평)

* 토지지분: 10.1927㎡ (약 3.08평)

* 건물면적: 51.55㎡ (약 15.59평) (전용면적)

* 건물지분: 51.5459㎡ (약 15.59평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 부산진구 양정동 소재 '양성초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 아파트 단지, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 '양정역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 단지 북측 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 양정동 401-5: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 소로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역

* 양정동 401-16: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역

1.2. 권리분석

등기부등본 및 임차인 현황을 바탕으로 한 권리분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 부산지방법원 2025타경23295 (1) 경매 개시 결정 등기 (갑9)

* 등기부상 권리 요약:

* 소유권 이전 (갑7)

* 소유권 이전 5번 신탁등기 말소 (갑6)

* 주택임차권 (을1): 권리자 이현지, 권리금액 240,000,000원, 인수 조건 [cite: 을1]

* 압류 (갑8): 부산진구 (세무1과)

* 강제경매 (갑9): 주택도시보증공사, 권리금액 257,205,381원 (말소 예정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (채권양도)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 09월 25일

* 확정일자: 2020년 07월 28일

* 배당신고일자: 2024년 08월 07일

* 대항력: 있음

* 권리분석: 등기부상 '인수'로 표기되어 있으나, 아래 '주의사항' 참조

* 임차인: 선

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 03월 27일

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 등기부상 임차인 이 의 주택임차권은 '인수'로 기재되어 있습니다. 그러나 아래 '주의사항'에 명시된 HUG(주택도시보증공사)의 확약서 제출로 인해 실제 매수인이 인수해야 할 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 상권의 특성은 다음과 같습니다.

* 주변 상업시설 및 개발 현황: 중·소규모 아파트 단지와 단독주택이 혼재하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 상권 특성: 주거 지역 중심의 생활 상권으로, 주민 편의 시설 및 서비스 업종이 발달해 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건 주변의 생활 편의 시설 및 정보는 다음과 같습니다.

* 교통: 지하철 1호선 '양정역'을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 교육: '양성초등학교'가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다. 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 단지 주변에 각종 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 이 는 전입일자가 말소기준권리보다 빨라 대항력이 있으나, HUG(주택도시보증공사)가 제출한 확약서에 따라 임차인이 우선변제권만 주장하고 대항력 및 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기함에 따라 매수인에게 미치는 영향은 최소화될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계 및 확약서의 법적 효력에 대한 최종적인 검토가 필요합니다.

* HUG 인수 조건 변경: 주택도시보증공사로부터 2026년 06월 16일자로 제출된 확약서에는 임차인 이현지가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용이 포함되어 있습니다. 이 확약서는 본 물건의 주요 리스크 요인을 완화하는 결정적인 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 양정동에 위치한 역세권 아파트로, 교통이 편리하고 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, HUG(주택도시보증공사)와 임차인 간에 작성된 확약서로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 따라서 법적 검토를 거친다면 안정적인 투자가 가능한 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 우수한 입지: 지하철 1호선 '양정역' 인접으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 생활 편의성: 초등학교, 각종 근린생활시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리관계 명확화: HUG 제출 확약서를 통해 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 리스크가 사실상 해소되었습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지로 구성된 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

* 산정 근거: 감정가 243,000,000원에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 고려합니다. HUG의 확약서에 따라 매수인이 부담할 임차 보증금은 0원으로 가정합니다.

* 제안: 감정가 수준 또는 소폭 상승한 금액을 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 단, 시장 상황 및 경쟁 물건 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.