나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31519 [1] 경상남도 사천시 동금동 87-3 골든빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 동금동 소재 '노산초등학교' 북서측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감. 창호 : 샤시창호 등 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(2011-08-04)(소로2-143호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2011-08-04)(소로3-52호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

본건은 창원지방법원 진주지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 진주지원 2025타경31519 (1)입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지는 경상남도 사천시 동금동 87-3 골든빌 2층 201호이며, 건물 구조는 철근콘크리트 슬래브지붕 지상 5층 건물입니다. 용도는 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.3. 면적 정보 (㎡ 및 평)

토지 면적은 35.60㎡ (약 10.8평)이며, 토지 지분은 35.6027㎡ (약 10.8평)입니다.

건물 면적은 69.66㎡ (약 21.1평)이며, 건물 지분은 69.66㎡ (약 21.1평)입니다.

건물은 2010년에 사용 승인되었습니다.

1.4. 기타 기본 정보

감정가는 136,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 배OO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 사천시 동금동 소재 '노산초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주거용 건물들이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건 소재 부지는 북측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 개요

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 4월 30일 접수된 문칠봉 근저당권(39,000,000원)으로, 본 경매 절차를 통해 해당 권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 배종분이 등재되어 있으며, 보증금 110,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2018년 5월 14일, 확정일자는 2018년 4월 30일입니다.

배당신고일자는 2026년 3월 10일입니다.

중요한 점은 해당 임차인에게 대항력이 없다고 명시되어 있으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 등기부 요약 및 말소기준 권리

소유권보존 등기(주식회사대흥, 2010-09-29), 전세권 설정 등기(배종분, 110,000,000원, 2018-04-30, 인수), 근저당권(문칠봉, 39,000,000원, 2018-04-30, 말소기준권리), 압류(사천시, 해운대세무서장, 해운대구, 동구 등, 2021-2024년) 및 임의경매개시결정(배종분, 110,000,000원, 2025-12-24) 등이 등기되어 있습니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리(소유권, 전세권)는 확인되지 않으며, 말소기준권리 및 그보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리 및 보증금

명시된 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사한 연립주택의 경우 1987-1988년에 건축되었으며, 면적은 47.06㎡(약 14.2평) ~ 55.68㎡(약 16.8평) 수준입니다. 이들 물건이 25,000,000원에서 50,000,000원 사이에 거래된 것으로 나타납니다.

4.2. 시세 동향 및 본건과의 비교

본건은 2010년에 건축된 신축 건물이며, 전용면적 69.66㎡(약 21.1평)입니다. 감정가는 136,000,000원으로, 평당 약 6,445,000원 수준입니다.

JSON에서 확인된 주변 연립주택은 건축 연차가 오래되었고 면적도 더 넓음에도 불구하고 거래 금액이 본건의 감정가보다 현저히 낮게 나타납니다. 이는 본건의 신축 연도가 비교 우위에 있으며, 다세대주택으로서의 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

4.3. 면적별 가격 비교

제공된 JSON 자료만으로는 본건과 동일한 조건의 면적 비교가 어렵습니다. 다만, 제시된 사례들을 바탕으로 볼 때, 본건의 감정가는 해당 지역의 신축 다세대주택 시세를 합리적으로 반영하고 있을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 노산초등학교가 있으며, 생활 편의시설은 사천시의 일반적인 수준으로 이용 가능합니다.

5.2. 학군 정보

노산초등학교가 인근에 있어 초등 교육 환경이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 관련 리스크

임차인 배종분의 전세권 설정 및 대항력 여부에 대한 정보가 다소 상충되는 부분이 있으나, 공식적인 권리 분석 상 인수 보증금이 0원이고 대항력이 없다고 명시된 점을 신뢰할 경우 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 그러나 최종 입찰 전 등기부와 현장 조사를 통한 정확한 권리 관계 확인이 필수적입니다.

6.2. 물건 자체 및 주변 환경 관련 리스크

건축물대장상 위반건축물 여부, 실제 현황과 공부상의 차이, 누수, 결로 등 건물의 물리적 하자 여부는 현장 방문을 통해 반드시 직접 확인해야 합니다. 또한, 주변에 혐오시설이 있는지 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 미확인 사항

본 보고서에 포함된 정보는 제공된 자료를 기반으로 하며, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 상세한 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 모든 가능성을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본건은 사천시 동금동에 위치한 비교적 신축(2010년 준공) 다세대주택으로, 적정 수준의 감정가를 가지고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하며, 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적인 요소입니다. 입지 조건 또한 학교가 인접해 있어 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

7.2. 투자 가능성

미납 관리비, 하자 보수 비용, 공실 위험 등을 고려하더라도, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 비교적 신축 건물 (2010년 준공)

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (대항력 없음, 인수 보증금 0원)

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 권리 관계 명확성

* 초등학교 인접 등 생활 편의성

9. 예상 입찰가

9.1. 적정 입찰가 산정

본건의 감정가는 136,000,000원이며, 낙찰 시 인수해야 할 추가 보증금은 없습니다. 주변 유사 물건의 거래 사례가 본건의 감정가와 직접적인 비교가 어렵지만, 신축 연차를 고려할 때 감정가 수준은 합리적인 것으로 보입니다. 시장 상황 및 현장 조사를 통한 물건 상태 확인을 거쳐, 유찰 가능성 및 수익률을 고려한 적정 입찰가 범위를 설정하는 것이 중요합니다.

9.2. 제안 입찰가

약 115,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. (이는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.