나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22407 [1] 경상남도 통영시 도산면 저산리 202 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 도산면 저산리 소재 '동촌마을' 내에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 농경지, 수산관련시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

차량의 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 약 2~3m내,외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 계획관리지역(계획관리지역), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 부합물 및 종물격인 제시외 건물 2동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 목조 세멘기와지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1945) 외 벽 : 몰탈위페인트마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 창 호 : 알미늄새시 창호입니다.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있는 것으로 조사됩니다.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지, 지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 면적(27.3㎡)과 실제 사정면적(약 38.5㎡)이 상이하여 감정목적을 고려하여 실제 사정면적(약 38.5㎡)으로 평가하였으니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ)매각 포함.
[목록 1] 공부상 '목조 세멘기와지붕(27.3㎡)'이나, 현황 '목조 함석지붕(약 38.5㎡, 실측 사정면적)'으로 조사되어, 최저매각가격은 실측 사정면적으로 평가된 가격임(감정서 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 통영지원 2025타경22407 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 통OOOOOOOO (통영수산업협동조합)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 통영시 도산면 저산리 202 (도로명주소: 경상남도 통영시 저산동촌길 40)

용도: 단독주택

감정가: 55,823,900원

토지 면적: 169.00㎡ (약 51.12평)

건물 면적: 공부상 27.30㎡ (약 8.26평), 현황 약 38.5㎡ (약 11.65평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 12.60㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 매각 조건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ) 매각 포함.

목록 1 (건물) 관련: 공부상 '목조 세멘기와지붕(27.3㎡)'이나, 현황 '목조 함석지붕(약 38.5㎡, 실측 사정면적)'으로 조사되었으며, 최저매각가격은 실측 사정면적으로 평가됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 통영시 도산면 '동촌마을' 내에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 농경지, 수산관련 시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 접근이 불가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 본 건 토지는 동측으로 약 2~3m 내외의 포장도로와 접합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 (2019-07-24) (주거밀집지역에서 75m 이내) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2019년 11월 12일자 통영수산업협동조합 근저당권 (을1)

등기부채권 총액: 569,633,980원

본 건은 통영수산업협동조합의 임의경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다. 따라서 경매 절차에 따라 매각으로 인해 말소기준권리 및 그 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보는 명확히 기재된 바 없으나, 인수할 보증금이 없으므로 임차인 관련 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 도산면 저산리 동촌마을은 전형적인 농어촌 마을의 특성을 가지며, 주변에 농경지와 수산 관련 시설이 혼재하는 지역입니다. 상업 시설이나 주요 편의 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 기반이 마련되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

조사된 정보에 따르면, 본 건은 농경지와 수산관련시설이 혼재하는 지역 내 단독주택으로, 차량 접근이 용이하지 않아 조용하고 한적한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비는 갖추어져 있습니다. 대중교통 이용이나 주요 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 면적 불일치

공부상 건물 면적(27.3㎡)과 실제 조사된 면적(약 38.5㎡) 간의 차이가 존재합니다. 이는 추후 건축물대장 정정 등 행정 절차가 필요할 수 있으며, 실제 사용 면적이 더 넓더라도 행정적으로는 공부상 면적을 기준으로 합니다.

6.2. 접근성 제한

차량 접근이 불가능하다는 점은 일상생활이나 물류 이동에 불편을 초래할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 권리 관계

채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아 채무 불이행으로 인한 경매가 진행되었음을 시사합니다. 다만, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 통영시 도산면 저산리에 위치한 단독주택으로, 농어촌 지역의 한적한 환경을 가지고 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각이며, 특히 건물은 공부상 면적과 현황 면적 간의 차이가 있습니다. 차량 접근성은 다소 제한적이며, 가축사육제한구역에 속해 있습니다. 인수할 임차 보증금은 없으며, 말소기준권리보다 선순위인 권리도 없어 권리상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 농어촌 지역의 조용한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 실제 사용 면적이 공부상 면적보다 넓어 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 경매 절차상 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 55,823,900원입니다. 현재 채권 총액이 높고 차량 접근이 어렵다는 점, 농어촌 지역 특성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 유사한 조건의 물건 시세는 파악되지 않았으나, 감정가 수준을 고려하여 현 시세 대비 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금이 없다는 점을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 40,000,000원에서 45,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 재확인, 응찰자 간 경쟁 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보만으로는 명확한 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 단, 가축사육제한구역 지정 및 농경지, 수산관련시설 혼재 지역이라는 점에서 농업 관련 시설의 잠재적 악취나 소음 발생 가능성은 현장 확인 시 고려해야 할 사항입니다. 정확한 판단을 위해서는 직접적인 현장 조사 및 주변 지역에 대한 면밀한 탐문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.