나이스옥션 법원경매 마산 2025타경396 [1] 경상남도 의령군 의령읍 동동리 977-1 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 의령군 의령읍 동동리에 소재하는(대신아파트) 5층 502호로서 부근은 공동주택, 단독주택,근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층건내 5층 502호로서 외벽: 몰탈위페인팅등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 단지 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로3류(폭12m~15m)(중로3-1)(접함), 가축사육제한구역(2025-08-05)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한법률>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한법률>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 대항력 있는 임차인 있을 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경396 (1)

소재지: 경상남도 의령군 의령읍 동동리 977-1 5층502호

물건종별: 아파트

감정가: 66,000,000원

채권자: 김OO

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 물건 상세 정보

본건은 대신아파트 5층 502호입니다.

건물 사용승인일: 1989년 12월 18일

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층

이용상태: 아파트

3. 토지 정보

토지 면적: 52.37㎡ (약 15.84평)

토지 지분: 52.37㎡ (약 15.84평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

4. 건물 정보

건물 면적: 75.63㎡ (약 22.88평) (전용면적 기준)

건물 지분: 75.63㎡ (해당 호실의 전용면적)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

5. 매각 정보

감정평가액: 66,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

6. 입지조건

본건은 경상남도 의령군 의령읍 동동리에 소재하며, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린시설 등이 혼재된 지역입니다.

7. 주변 환경

주거 지역으로 공동주택과 단독주택이 밀집해 있으며, 상업 및 근린생활시설이 일부 혼재되어 있습니다.

8. 교통 상황

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

9. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 중로3류(폭12m~15m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 개발촉진지구로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 이용의 제한이 있을 수 있습니다.

10. 권리분석

등기부등본 상 현재까지 파악된 권리관계를 분석한 결과, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 임차인의 권리 중 일부는 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

11. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 09월 16일에 등기된 송치옥 근저당권 (을7, 30,000,000원)입니다.

12. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 해당하는 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 을7: 근저당권 (송치옥, 2022-09-16, 말소)

* 갑3: 가압류 (김덕수, 2023-01-09, 말소)

* 갑4: 가압류 (소상공인시장진흥공단, 2024-04-04, 말소)

* 갑5: 압류 (대구광역시, 2024-09-30, 말소)

* 갑6: 가압류 (서울보증보험주식회사, 2025-05-14, 말소)

* 갑7: 강제경매 (김정민, 2025-12-29, 말소)

13. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을8: 주택임차권 (김정민, 임대차보증금 45,000,000원, 전입일 2022-03-10, 확정일자 2022-03-10, 배당신고일 2025-07-14).

본 임차권은 대항력이 있으며, 배당받은 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

14. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* LAVANHKHAMLA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-10-17, 대항력 없음.

* XOSANAVONGSATOK: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-10-02, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-10, 확정일자 2022-03-10, 배당신고일자 2025-07-14, 대항력 있음.

15. 인수 보증금 합계

매수인이 인수해야 하는 임차인의 총 보증금 합계는 45,000,000원입니다.

16. 상권분석

본건은 의령읍 중심부에 위치하여 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역 상권입니다. 인근에 대형마트나 백화점과 같은 편의시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 발달된 것으로 보입니다.

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 중심이며, 도로 조건이 양호한 편입니다.

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

17. 생활정보

본건은 아파트로, 기본적인 주거 생활이 가능합니다.

18. 주거 환경

주변이 공동주택 및 단독주택 밀집 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

19. 편의 및 교육 시설

근린시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 또한, 토지이용계획 상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 점으로 미루어 보아 인근에 학교가 위치할 가능성이 높아 교육 환경이 양호할 수 있습니다.

20. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 김정민 임차인의 보증금 45,000,000원은 매수인이 인수합니다. 해당 금액이 배당을 통해 전부 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가 요약에서 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 알려지지 않은 추가적인 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 현장 조사 제약: 감정평가 당시 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 충분히 파악하지 못했을 가능성이 있습니다.

21. 종합 의견

본 물건은 의령군 내 아파트로, 감정가는 66,000,000원입니다. 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김정민의 보증금 45,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰 후 총 지출 비용에 직접적인 영향을 미치므로, 입찰 전 인수 보증금과 물건의 실제 가치를 면밀히 비교해야 합니다. 교통 및 생활 편의 시설은 보통 수준이며, 토지 이용 계획 상 다양한 규제를 받고 있습니다.

22. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 66,000,000원의 감정가는 지역 내 유사 물건 대비 경쟁력 있는 수준일 수 있습니다.

* 자체 수익 가능성: 임차인 인수 후 잔여 보증금 없이 시세대로 임대 시 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 시세 및 임대료 확인 필요)

* 향후 지역 개발 가능성: 개발촉진지구 등 지정된 지역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

23. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 45,000,000원을 인수해야 하는 리스크가 존재합니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가와 인수 보증금을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

추정 예상 입찰가: 40,000,000 원

(총 취득 비용은 예상 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.