나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12640 [1] 경상남도 김해시 외동 1261-1 동일아파트 201동 1층109호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 외동 소재 "임호초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 내 1층 109호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 샤시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 왕복4차선, 동측으로 왕복6차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동주택용지), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-02-16).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12640 (1)

소재지: 경상남도 김해시 외동 1261-1 동일아파트 201동 1층109호

용도: 아파트

건물 규모:

* 토지 면적: 34.00㎡ (약 10.28평)

* 건물 면적: 59.35㎡ (약 17.95평)

* 전용 면적: 59.35㎡ (약 17.95평) / 최근 매매 정보 기준 59.85㎡ (약 18.1평)

감정가: 136,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일: 1995년 11월 27일

건축물 개요: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 1층 109호

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 외동 소재 "임호초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

인접 도로상태: 서측 및 북측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 6차선 포장도로가 소재함.

주변 시설:

* 교육시설: 임호초등학교가 인근에 위치함.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 보통 수준임.

* 공공시설: 김해시청, 김해시립도서관 등이 인근에 위치하여 행정 및 문화생활 접근성이 양호함.

* 혐오시설: 주변에 특별히 언급되거나 인접한 혐오시설은 파악되지 않음.

1.2. 권리분석

채권자: 롯OOOOOOO (롯데캐피탈주식회사로 추정)

말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당권 (접수일자: 2014-05-20)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임. 보증금 및 차임이 확인되지 않으므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요함. 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금/차임 수준에 따라 추가 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

등기부 요약:

* 소유권이전: 김고관 (1999-01-26)

* 말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당 (2014-05-20, 금117,600,000원)

* 기타 권리: 다수의 가압류 및 롯데캐피탈의 강제경매 개시결정으로 인한 채권 총액은 177,462,481원임. 본 경매 사건(2025타경12640)은 롯데캐피탈주식회사가 신청한 강제경매임. 모든 등기된 권리는 말소될 예정임.

1.3. 상권분석

해당 물건이 소재한 외동 지역은 주거 단지와 근린 생활 시설이 조화를 이루고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있음.

인근 학교 및 주거 단지를 배후로 한 소규모 상업 시설이 분포하고 있어 지역 내 수요를 충족시키고 있음.

대규모 상업 시설이나 유흥 시설보다는 생활 편의 중심의 상권으로 분석됨.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 동일아파트

* 주소: 경상남도 김해시 외동 1261-1

* 사용승인일: 1995년 11월 27일

* 총 동수: 3동

* 총 세대수: 375세대

* 최고층: 15층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

* 주차대수: 총 269대 (지상 4대, 지하 13대 - 지하 주차장은 7대 전기차 충전기 보유)

면적 정보 (본건 201동 1층 109호 기준):

* 토지 면적: 34.00㎡ (약 10.28평)

* 건물 면적: 59.35㎡ (약 17.95평)

* 전용 면적: 59.35㎡ (약 17.95평) - 최근 매매 정보상 59.85㎡ (약 18.1평)으로 확인됨.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 현황: 임대 관계가 미상으로, 현황 조사 시 임차인이 확인될 경우 대항력 유무 및 보증금/차임 지급액에 따른 추가 부담 가능성이 있음. 명도 관련 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

권리 관계: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸되므로 권리 관계는 비교적 명확함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 설정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 김해시 외동에 위치한 동일아파트 201동 1층 109호로, 교육 시설 및 생활 편의 시설이 인근에 있어 기본적인 주거 환경이 양호함.

건축 연령이 20년 이상 경과되었으나, 단지 내 관리 상태에 따라 가치 변동이 있을 수 있음.

임차인 현황이 미상인 점과 1층이라는 점은 잠재적 리스크 및 가격 고려 요인임.

등기부상 모든 권리는 소멸될 예정으로 권리 분석 상 안전함.

1.7. 투자 포인트

김해시 외동이라는 입지 조건: 지역 내 주거 선호도가 안정적인 지역임.

편리한 교통 및 생활 인프라: 학교, 근린 시설 등 접근성이 좋음.

경매 물건으로 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가를 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 2026년 4월~5월 실거래가 기준, 유사 면적의 3층 매물이 12,500만원에 직거래되었고, 8층 및 11층 매물은 16,000만원 ~ 16,700만원에 거래되었음.

본 건은 1층으로, 층수 프리미엄이 낮다는 점과 임차인 현황 미상인 점을 감안할 때, 감정가(136,000,000원) 이하 또는 거래된 3층 매물과 유사한 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있음.

따라서, 본 건의 적정 예상 입찰가는 125,000,000원에서 135,000,000원 사이로 예상하며, 신중한 접근이 필요함.

예상 입찰가: 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.