나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13155 [1] 경상남도 양산시 동면 석산리 1447-1 양산이지더원리버포레 302동 19층1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 소재 "석산초등학교" 북서측 인근에 위치하는 양산이지더원 리버포레 302동 19층 1902호로서 주변은 공동주택 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층건중 19층 1902호로서 외 벽 : 치징석 붙임 및 몰탈위 페인트 마감. 내 벽 : 벽지바름, 내장타일 붙임 등 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기, 소화전 설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 위치한 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 및 단지주변 가로망상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8-10m), 중로1류(폭 20-25m) (접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>,

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경13155 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 동면 석산리 1447-1, 양산이지더원리버포레 302동 19층 1902호

* 용도: 아파트

* 감정가: 350,000,000원

* 토지면적: 48.95㎡ (약 14.8평)

* 건물면적: 78.30㎡ (약 23.7평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 양산시 동면 소재 "석산초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 공동주택 및 근린생활시설, 학교 등이 형성된 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로: 단지 내 및 단지 주변 가로망 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8-10m), 중로1류(폭 20-25m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 7월 16일 접수된 에이클래스대부주식회사 근저당권 (을8)입니다.

* 말소예정 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 파악되지 않았으며, 말소기준권리 이하의 모든 권리(을9, 을11, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 을8-2, 을9-2)는 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등이 포함됩니다.

* 인수되는 권리: 현재까지 파악된 등기부상 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부상 해당 권리가 확인되지 않았으므로, 만약 지상권이 존재한다면 해당 권리는 인수될 수 있음을 유의해야 합니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

이는 임차인이 존재하지 않거나, 대항력 있는 임차인이 없거나, 혹은 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않았음을 의미합니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 해당 임차인의 대항력 유무 및 관련 채권은 별도 확인이 필요하며, 이는 잠재적인 인수 부담으로 작용할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 공동주택 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 편의 및 교육 시설: 석산초등학교가 인근에 위치하며, 근린생활시설과 연계되어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 양산이지더원리버포레

* 준공년월: 2017년 7월

* 규모: 총 10개동, 1083세대

* 층수: 최고 26층, 최저 1층

* 본건 위치: 302동 19층 1902호

* 건물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층고: 23층 건물 중 19층

* 마감: 외벽 치장석 붙임 및 페인트, 내벽 벽지 및 타일, 샷시 창호

* 설비: 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 난방 설비 등

* 단지 상세 정보:

* 전용면적: 78.299㎡ (약 23.7평)

* 건물면적 (참고): 78.30㎡ (약 23.7평)

* 총 대지면적 (단지 전체): 150,615.415㎡ (약 45,561.6평)

* 주차: 총 1,311대 (지하 1,300대, 지상 11대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차 충전기(지하 27대)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 미확인: 임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. (보증금/차임 미상으로 인한 불확실성)

* 지상권 인수 가능성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부상 해당 권리가 확인되지 않아 존재 여부 및 인수 여부가 불확실합니다.

* 시장 변동성: 아파트 시장의 전반적인 경기 변동 및 지역 부동산 시장의 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 동면 소재 양산이지더원리버포레 아파트로, 2017년 준공된 비교적 신축 건물의 19층 고층부에 위치하고 있습니다. 주변에 초등학교와 근린생활시설이 있어 주거 환경이 양호하며, 교통 접근성도 무난한 편입니다. 권리 분석상 현재까지 파악된 등기부상 권리들은 대부분 말소될 예정으로, 명확한 권리 인수가 기대됩니다. 다만, 임대 관계 미상인 점과 물건명세서 상 언급된 지상권의 존재 가능성은 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 상품성이 우수하며, 비교적 최신 건물이어서 수요층이 두텁습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 고층부에 위치하여 일조권 및 조망권이 우수하며, 단지 내 및 주변 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계의 명확성: 대부분의 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 명도 및 권리행사에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 잠재적 가치: 현재 감정가 및 최근 실거래가를 비교 분석하여 향후 시세 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 350,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (2026년 7월 기준):

* 78.299㎡ (약 23.7평), 8층: 348,000,000원 (2026년 7월 15일) - 본건과 동일한 면적

* 72.548㎡ (약 21.9평), 16층: 290,000,000원 (2026년 7월 13일)

* 72.548㎡ (약 21.9평), 5층: 308,000,000원 (2026년 7월 10일)

* 시세 분석: 본건과 동일 면적인 78.299㎡ (약 23.7평)의 8층 거래가가 348,000,000원으로, 본건의 감정가(350,000,000원)와 유사한 수준입니다. 19층이라는 점을 고려할 때, 8층 거래가 이상의 가치를 기대할 수도 있으나, 경매 특성상 시세 변동성을 감안해야 합니다.

* 예상 입찰가: 최근 실거래가(348,000,000원) 및 감정가(350,000,000원)를 고려하여, 경쟁력 있는 입찰가는 330,000,000원 ~ 350,000,000원 범위로 산정할 수 있습니다. 보수적으로 접근할 경우, 340,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 340,000,000원

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