나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21116 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 가포동 662 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2026.01.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 가포동에 위치하며, 부근은 공장 및 나지 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 사다리형에 유사한 부정형 자제지반 대체로 평탄한 토지로서 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지는 지적도상 북동측으로 도로와 접하고, 현황 북동측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(마산해양신도시(가포지구)), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 배출시설규모이상 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항만배후단지<항만법>

제시목록 외의 물건

본건 기호 (1) 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 건물이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물이 경매대상에서 제외될 경우 이로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : - 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (1) 토지 지상에 컨테이너 1동이 소재하나, 이동이 용이하여 평가외 하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람. 다만, 컨테이너의 위치 및 경계 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. -본건 기호 (1) 토지 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 (2-1) 건물은 일반철골구조 우레탄판넬지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 판넬 등 마감. 내 벽 : 판넬 및 인테리어 등 마감. 창 호 : 샷시창구조임. 본건 기호 (2-2) 건물은 경량철골구조 우레탄판넬지붕 단층 건물로서, 벽 체 : 판넬 등 마감. 본건 기호 (3) 건물은 일반철골구조 평슬래브 및 지붕패널지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 조적위 판넬 등 마감. 내 벽 : 판넬 및 인테리어 등 마감. 창 호 : 샷시창구조임.

이용상태

본건 기호 (2-1) 건물은 공장으로 이용 중이고, 본건 기호 (2-2) 건물은 공장(지개차차고)로 이용 중이고, 본건 기호 (3) 건물은 기타공장으로 이용 중임.

설비내역

본건 기호 (2-1) 건물은 기본적인 급배수 위생설비 및 클린룸설비 등이 구비되어 있고, 본건 기호 (3) 건물은 기본적인 급배수 위생설비, 승강기설비 및 클린룸설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 본건 기호 (2-1) 및 (3) 건물은 클린룸공사 등이 되어있는 건물로서 건물에 부속된 각종 설비 등은 건물에 포함하여 평가하였는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

'토지 감정평가요항표' 참고.

토지의 상황

'토지 감정평가요항표' 참고.

건물의 구조 및 현상

'건물 감정평가요항표' 참고.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 의약품(캡슐) 포장 Line 등으로서 현상 및 관리상태 보통시 됨.

공작물의 현상

해당사항 없음.

기타참고사항

. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : - 평가 대상 기계기구는 시운전이 곤란한 바 정상적으로 작동되는 상태를 기준으로 평가 하였으며, 일부 기계기구는 관찰감가법을 병용하였으며, 제시된 기계기구 목록의 세부내용 (모델명 등)이 명판 내용과 상이한 경우가 있어 감정평가명세표 비고란에 별도 표시하였는 바, 업무 진행시 참고 하시기 바람. - 본건 기호 (4) 기계기구는 귀 제시목록상 290KVA이나 현황 900KVA로 조사되는 바, 업무 진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함(기호1-10 수변전설비는 공부상 290KVA이나 현황 900KVA임). 목록1 지상에 이동 및 제거가 용이한 컨테이너 1동 소재함(평가 및 매각제외). 목록2,3 건물은 클린룸공사 등이 되어있는 건물로서 건물에 부속된 각종 설비 등은 건물에 포함하여 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경21116 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 가포동 662

용도: 공장

감정가: 10,046,424,250원

토지면적: 5036.00㎡ (약 1523.4평)

건물면적: 3889.57㎡ (약 1176.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

주요 채권자: 중소기업은행

특이사항: 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함. 수변전설비는 공부상 290KVA이나 현황 900KVA임. 목록1 지상 이동 및 제거 용이한 컨테이너 1동은 평가 및 매각 제외. 목록2,3 건물은 클린룸 공사 등이 되어 있으며, 부속 설비 포함 평가. 토지 지상 조경수 등은 토지와 일체로 평가되었음.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 가포동에 위치하며, 부근은 공장 및 나지 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됩니다.

* 교통상황

제반 교통사정은 보통시 됩니다.

* 인접 도로상태

본건 토지는 지적도상 북동측으로 도로와 접하고, 현황 북동측으로 포장도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(마산해양신도시(가포지구)), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(일부 제한 배출시설규모이상 사육제한), 항만배후단지입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 10월 31일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을3)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 4월 8일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

* 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 9,490,500,000원

건물 등기부채권 총액: 9,472,500,000원

* 주요 권리 내용

토지 등기부에는 소유권 보존 및 이전 내역과 함께 중소기업은행의 근저당권, 한국화학연구원, 기술보증기금, 근로복지공단, 창원시, 국민건강보험공단의 가압류 및 압류 등기 등이 등기되었으나, 본 경매 사건(마산지원 2025타경21116)에 따른 중소기업은행의 임의경매 개시결정(갑11, 2025년 12월 31일 접수)에 의해 말소될 것으로 보입니다.

건물 등기부 역시 소유권 보존 내역과 함께 중소기업은행의 근저당권, 한국화학연구원, 국민건강보험공단, 기술보증기금, 창원시의 가압류 및 압류 등기 등이 등기되었으나, 마찬가지로 본 경매 사건에 따른 중소기업은행의 임의경매 개시결정(갑10, 2025년 12월 31일 접수)에 의해 말소될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상임.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 명도 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 토지 이용 현황

본건 토지는 사다리형에 유사한 부정형 자제지반 대체로 평탄한 토지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 주변 개발 현황

부근은 공장 및 나지 등으로 형성된 지역이며, 마산해양신도시(가포지구) 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 개발 및 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 지역 지구

준공업지역, 항만배후단지로 지정되어 있어 관련 산업 시설 입지에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경

본건은 공장 및 나지 밀집 지역으로, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통

제반 교통사정은 보통으로, 인근 도로를 통해 주요 교통망 접근이 가능합니다.

* 주변 시설

본건은 공장 지대 및 항만 배후 단지에 위치하여 산업 활동 및 물류 이동에 최적화된 환경을 제공합니다.

가포수변공원 등 일부 녹지 공간이 있으나, 주거 편의 시설은 인근 도심 지역으로 이동해야 이용이 가능할 것으로 보입니다.

지도 검색 결과, 마산항 인근에 위치하여 해상 운송 및 물류 시설 접근성이 우수하며, 국도 및 지방도를 통한 차량 접근성 또한 양호합니다. 현재까지 파악된 정보상 특이한 혐오 시설은 감지되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건

유동화된 자산으로, 일반 물건 대비 권리 관계나 거래 절차가 복잡할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 설비 용량 차이

수변전설비가 공부상 290KVA이나 현황 900KVA로 조사되어, 실제 사용량과 공부상의 용량 차이에 대한 확인 및 관련 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 제시외 물건

이동 및 제거가 용이한 컨테이너 1동은 평가 및 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

* 경계 불분명

토지의 인접 필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요하며, 측량 결과에 따라 이용 현황 등이 달라질 수 있습니다.

* 임대 관계 미상

임차인 현황이 미상으로, 보증금 인수 여부는 없는 것으로 보이나 명도 시 임차인과의 예상치 못한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 건축물 특이사항

클린룸 공사가 되어있는 건물로서, 관련 설비의 유지보수 상태 및 향후 전문적인 관리 필요성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 가포동에 위치한 공장용 부동산으로, 토지 5036㎡, 건물 3890㎡ 규모입니다. 감정가는 약 100.4억 원이며, 토지와 건물을 일괄 매각합니다. 준공업지역, 항만배후단지에 속해 있으며 마산해양신도시 개발 계획 구역 내에 위치하는 등 입지적 장점과 개발 잠재력을 지니고 있습니다.

권리 관계상, 중소기업은행의 근저당권이 말소기준권리가 되며, 모든 후순위 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 총 채권액 규모가 상당하므로 채무 관계를 면밀히 파악해야 합니다. 임차인 현황은 미상이나 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

물건의 특이사항으로는 유동화 물건이며, 수변전 설비의 공부상/현황 용량 차이, 이동 용이한 컨테이너의 매각 제외, 클린룸 설비 포함, 토지 경계 불분명 등의 사항을 인지하고 주의해야 합니다. 토지 지상의 조경수 또한 토지와 일체로 평가되었습니다.

1.7. 투자포인트

* 입지적 강점: 마산항 인근의 항만 배후 단지 내 위치하여 물류 및 산업 활동에 유리합니다.

* 개발 잠재력: 마산해양신도시(가포지구) 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 일괄 매각: 토지, 건물, 기계기구(일부 제외)를 일괄 매각하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 특수 설비: 클린룸 설비가 갖춰져 있어 특정 산업 분야(제약, IT 등)에서 바로 활용 가능성이 높습니다.

* 대용량 전력: 현황 900KVA의 수변전설비는 대규모 생산 활동에 필요한 전력 공급이 가능함을 시사합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 10,046,424,250원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 정밀 조사, 주변 유사 공장 물건의 실거래가 비교, 임차인과의 협상 가능성, 향후 개발 계획에 따른 가치 변화 예측 등 심층적인 시장 분석이 필수적입니다.

특히, 유동화 물건의 특성, 설비 용량 차이, 제시외 물건 처리, 토지 경계 문제 등 추가적으로 확인 및 고려해야 할 사항이 많으므로, 보수적인 관점에서 접근할 것을 권장합니다.

따라서, 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.