나이스옥션 법원경매 창원 2025타경901 [1] 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 116-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 김해시 주촌면 내삼리 소재, '윗내삼마을' 북측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 소규모 공장, 취락주택, 농경지 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1)토지 일부 및 기호 (2),(3)토지는 일단의 부정형의 토지로서 "공업나지 및 도로예정지", 기호 (1)토지 일부는 미허가부분으로 "전", 기호 (4)토지는 부정형의 토지로서 "잡종지", 기호 (5)토지는 부정형의 토지로서 "도로"로 이용중 임.

인접 도로상태

기호 (1)~(3)토지는 일단의 토지로서 남측으로 기호 (5)토지와 연계된 노폭 약 5미터 내외의 비포장도로와 접하고 있으며, 기호 (4)토지는 맹지 임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1),(3),(5)토지 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 기호 (2),(4)토지 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

1) 본건 기호 (1)~(3)토지는 귀 의뢰목록상 "답"이나 현황 기호 (1)토지 일부 및 기호 (2),(3)토지는 일단의 건축허가(2021-허가민원과- 신축허가-57)를 득하여 부지조성된 "공업나지 및 도로예정지" 임. 2) 본건 기호 (4)토지는 귀 의뢰목록상 "답"이나 현황 "잡종지" 상태 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --.

물건 비고

일괄매각. 목록 1. ~ 4. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 2026. 4. 6. 자 주촌면의 사실조회회신서에 의하면 2021년 경 전용허가가 이루어진 것으로 보이는바, 소유권 이전 후 허가자 변경신청이 필요한지 여부, 토지 현황이 농지가 아닌 부분에 대하여 원상회복명령 가능성 여부 등에 대하여는 관할 관청의 확인이 필요함. 목록 5.는 공유지분 매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 창원지방법원 2025타경901 (1) 사건번호로 진행되는 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 116-2 소재 토지입니다. 본 물건의 감정가는 1,600,906,000원이며, 토지면적은 총 3,398.00㎡ (약 1,028.23평)이나, 실제 매각 대상은 토지 일부 지분인 3,298.0027㎡ (약 997.66평)입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 장OOOOOOO입니다. 본 건은 토지 일부 지분 매각 대상이며, 특히 목록 5.는 공유지분 매각으로 진행됩니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 '윗내삼마을' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 소규모 공장, 취락주택, 농경지가 혼재된 지역으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다. 토지 현황은 공부상 '답'으로 기재되어 있으나, 실제로는 기호 (1)토지 일부 및 기호 (2),(3)토지는 일단의 "공업나지 및 도로예정지"로, 기호 (1)토지 일부는 "전", 기호 (4)토지는 "잡종지", 기호 (5)토지는 "도로"로 이용 중입니다. 특히, 기호 (1)~(3)토지는 남측으로 폭 약 5미터 내외의 비포장도로와 접하고 있으나, 기호 (4)토지는 맹지입니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 4월 5일 접수된 을19 근저당권(장유농업협동조합, 채권최고액 1,020,000,000원)입니다. 등기부 현황상 다수의 권리가 설정되었으나 대부분 말소될 예정입니다. 주요 등기 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 김인권 (2005-12-12)

* 소유권 일부 이전: 이태권 (2021-04-05, 매매 77,000,000원)

* 2번 김인권 지분 전부 이전: 주식회사 경선산업 (2021-04-05, 매매 430,000,000원)

* 근저당권: 장유농업협동조합 (2021-04-05, 1,020,000,000원, 말소기준)

* 지상권설정: 장유농업협동조합 (2021-04-05, 말소)

* 근저당권: 장유농업협동조합 (2021-04-05, 144,000,000원, 말소)

* 가압류: 주식회사 태웅기업 (2023-06-05, 12,248,202원, 말소)

* 임의경매개시결정: 장유농업협동조합 (2026-01-06, 1,173,227,275원)

총 등기부채권액은 1,176,248,202원입니다.

본 건의 경우, '물건명세서 참고사항'에 따르면 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 비록 등기부 요약상 지상권이 말소된 것으로 보이나, 이는 반드시 최종 확인이 필요한 중요 사항입니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 김해시 주촌면 내삼리는 농경지, 소규모 공장, 주거지가 혼재된 지역으로, 점진적인 개발이 이루어지고 있습니다. 특히, 주촌면 일대는 김해시의 도시기본계획에 따라 주거 중심지로의 발전이 계획되어 있어 향후 잠재적 가치가 기대됩니다. 주변에 서김해일반산업단지 등이 있어 직주근접형 지구로서의 가능성도 내포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건이 위치한 김해시 주촌면 내삼리는 지역 개발과 함께 주거 환경이 개선되고 있는 지역입니다. 주촌초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 김해 시내 및 주요 시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 종합병원은 인근 김해 시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 과거 주촌면 내삼리 지역은 공장 밀집으로 인한 소음 및 악취 민원이 있었으나, 최근 축사 철거 및 공동주택, 공원 조성 사업 등이 추진되며 환경 개선이 이루어지고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격 증명 필요: 본 건의 목록 1~4 토지는 농지로서, 매수 시 농지취득자격증명이 필수적입니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 공부상 내용과 현황의 차이: 본 건 토지 중 일부는 공부상 '답'으로 등재되어 있으나, 현황은 '공업나지 및 도로예정지', '전', '잡종지' 등으로 이용되고 있어, 공부와 현황이 일치하지 않습니다.

* 전용허가 관련 행정 확인 필요: 2021년경 전용허가가 이루어진 것으로 추정되며, 소유권 이전 후 허가자 변경 신청 필요 여부, 농지가 아닌 부분에 대한 원상회복 명령 가능성 여부 등은 반드시 관할 관청에 확인해야 합니다.

* 공유지분 매각: 본 건은 토지 일부 지분 매각이며, 특히 목록 5.는 공유지분 매각으로 진행되므로, 타 공유자와의 관계 및 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

* 맹지: 기호 (4)토지는 맹지로서, 차량 및 보행 통행을 위한 별도의 도로 확보 방안이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: '물건명세서'에 명시된 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 등기부상 말소된 것으로 기재되어 있으나, 실제 권리 관계는 법원이나 관련 기관을 통해 최종 확인이 필수적입니다.

* 인근 지역 환경 문제: 과거 주촌면 내삼리 지역은 공장 밀집으로 인한 악취 및 소음 민원이 제기된 바 있습니다. 현재 환경 개선 사업이 진행 중이나, 인근 지역 개발 및 공장 운영 현황에 따른 잠재적 영향은 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 김해시 주촌면 내삼리에 위치한 토지로, 도시지역, 자연녹지지역 내에 속해 개발 잠재력을 지니고 있습니다. 하지만 공부상 용도와 현황 이용이 상이하며, 농지취득자격증명, 전용허가 관련 행정 확인, 맹지, 공유지분 매각 등 복합적인 법적, 행정적 리스크를 안고 있습니다. 특히, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 투자 결정에 앞서 반드시 명확히 확인해야 할 핵심 사항입니다. 이러한 여러 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 도시지역, 자연녹지지역 내 입지로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 일부 토지가 공업나지 및 도로 예정지로 조성되어 있어, 개발 사업 진행 시 유리할 수 있습니다.

* 주촌면 지역이 김해시의 주거 중심지로 개발될 계획이 있어 장기적인 투자 관점에서 긍정적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,600,906,000원입니다. 본 물건은 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 앞서 언급된 농지 취득 관련 문제, 공부상 불일치, 전용허가 확인 필요 사항, 맹지, 공유지분 매각, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 등 다수의 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다. 따라서, 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 현장 조사 및 추가적인 법적, 행정적 검토를 통해 예상되는 총 소요 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. (별도 시세 및 상권 분석을 통해 적정 입찰가 산정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.