나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12650 [1] 경상남도 김해시 진영읍 신용리 224 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원 · 평가일 2026.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 김해시 진영읍 신용리 소재‘한국도로공사서비스 진영영업소’남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

▶기호2) : 부정형의 평지로서 현황 '주유소건부지'로 이용중입니다. ▶기호3) : 부정형의 평지로서 현황 '도로' 입니다. ▶기호4) : 삼각형의 평지로서 현황 '도로'로 이용중입니다. ▶기호5) : 사다리형의 평지로서 현황 '도로'로 이용중입니다. ▶기호6) : 부정형의 평지로서 현황 '도로' 입니다.

인접 도로상태

대상물건 기호2) 남서측으로 왕복4차선의 도로와 연접한 진입로가 소재하며, 북서측으로 기호3)을 포함한 노폭 약5m내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

▶기호2), 기호3), 기호4), 기호6) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역< 물환경보전법> ▶기호5) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2021-08-04)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 입니다.

제시목록 외의 물건

①대상물건 기호2) 토지 지상에 제시외건물 기호ㄱ)(철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약 13.7㎡) 및 기호ㄴ)(철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약 19.3㎡)이 소재하는 바, 감정목적 등을 고려하여 개략적으로 실측 사정 후 평가하였으니 경매 업무 및 경매 참여시 참고하시기 바랍니다. ②대상물건 기호2) 토지 지상에 제시외물건 기호ㄷ)(지하수 관정 1식)이 소재하는 바, 감정목적 등을 고려하여 현장조사 및 관계기관 등에 탐문조사 후 평가하였으니 경매 업무 및 경매 참여시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

대상물건 기호4), 5) 토지는 귀 의뢰목록상 지목이‘전’이나 현황‘도로’로 이용중인바 이러한 현황을 감안하여 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 ①대상물건 기호2) 토지 지상에 소재하는 화단, 조경수 등은 경제적 가치 및 관리상태, 토지와 일괄 거래되는 관행 등을 고려하여 토지가격에 포함하여 감정평가 하였습니다. ②대상물건 기호2) 토지 지상에 소재하는 이동이 용이한 제시외물건인 이동식 야외사무실 등은 감정평가외 하였습니다. ③대상물건 기호2)토지 지상에 제시외 기계기구 a)가 소재는 바, 구조, 규격, 용량, 현상 및 관리상태 등을 참작하여 평가하였으며, 제시외 기계기구 b)~e)는 타인 소유인 것으로 탐문조사 되는 바, 평가에서 제외하였으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바랍니다. ④대상물건 기호2)~6)토지는 인접 토지와의 경계가 불분명하므로 정확한 경계확정을 위해서는 지적측량을 요합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1)건물은 철골 및 철근콘크리트조 그라스울판넬, 슬라브지붕 2층 건으로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 드라이비트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

사무실 및 숙소 등으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도 참고바랍니다.

공부와의 차이

대상물건 기호1) 건물의 귀 의뢰목록상 건물 구조는‘철골 및 철근콘크리트조 그라스울판넬, 슬라브지붕’이나 현황‘철근콘크리트조 슬라브지붕’인바 이러한 현황을 감안하여 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 대상물건 기호1) 건물의 물탱크실 등은 당해 건물에 포함하여 평가하였으니 참고바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물, 관정 포함. 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함(소재불명인 주유기 2복식 1식, 목록이 중복된 기계기구, 타인 소유의 제시외 기계기구 4식, 제시외 기계기구(주유기) 1식은 매각 제외(감정평가서 참조)). 목록 2. 지상에 이동이 용이한 이동식 야외사무실 매각 제외. 기계기구 13. 14. 캐노피는 현황 ‘일반건축물대장에 등재된 미등기 건물’임. 목록 4. 5. 공부상 지목은 ‘전’이나 현황 목록2.의 부속토지(도로)로 이용 중임. 목록 4. 5. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 반환하지 않음). 진영읍장의 2026. 8. 24.자 사실조회회신서(목록 4. 5.에 대하여 전용 허가 등 검토에 따라 원상회복 조치 요구될 수 있음)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12650 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 진영읍 신용리 224

* 용도: 위험물저장 및 처리시설

* 감정가: 1,701,560,770원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOO

1.2. 토지정보

* 토지면적: 1364.00㎡ (약 412.61평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지지분: 1364㎡ (약 412.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물정보

* 건물면적: 231.69㎡ (약 69.97평)

* 건물 지분: 231.69㎡ (약 69.97평)

* 건물 제시외면적: 113.00㎡ (약 34.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

* 대상 물건은 경상남도 김해시 진영읍 신용리 소재 ‘한국도로공사서비스 진영영업소’ 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통및접근성

* 대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 남서측으로 왕복 4차선의 도로와 연접한 진입로가 있으며, 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접합니다.

2.3. 토지이용계획

* 기호2, 3, 4, 6 토지: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 배출시설설치제한지역.

* 기호5 토지: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 도로구역(2021-08-04), 배출시설설치제한지역.

* 공부상 지목은 ‘전’이나 현황 ‘도로’로 이용 중인 필지(목록 4, 5)가 있습니다.

2.4. 건물이용현황

* 건물 용도는 위험물저장 및 처리시설입니다.

* 건물은 사무실 및 숙소 등으로 이용 중입니다.

* 토지(기호2)는 현황 ‘주유소건부지’로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상권리관계

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2018-11-14 접수된 서부산농업협동조합의 근저당권(을13)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2018-11-14 접수된 서부산농업협동조합의 근저당권(을9)입니다.

* 토지 등기부채권 총액: 2,262,377,723원

* 건물 등기부채권 총액: 2,262,377,723원

3.2. 임차인분석

* (주)서광운수부국주유소(대표자 박 ): 보증금 300,000,000원, 차임 4,000,000원, 전입일자(사업일자) 2025-02-11, 대항력 없음.

* (주)서광운수(대표자 박 ): 보증금 300,000,000원, 차임 4,000,000원, 전입일자(사업일자) 2025-02-12, 배당신고일자 2026-04-01, 대항력 없음.

* 전성 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2025-03-05, 대항력 없음.

* 전성 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2023-05-26, 대항력 없음.

* 주식회사서광운수: 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 미상, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는권리

* 제시된 임차인들은 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 말소되는권리

* 말소기준권리(을13, 을9)보다 후순위인 근저당, 전세권, 임의경매, 가압류, 압류 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

* 대상 물건은 ‘한국도로공사서비스 진영영업소’ 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 관련 상업 시설과 혼재된 지역입니다.

* 주유소 건부지로 이용된 이력이 있어 관련 업종이 발달했을 가능성이 있습니다.

4.2. 업종적합성

* 물건의 용도가 '위험물저장 및 처리시설'로 지정되어 있어, 해당 용도 또는 유사 업종과의 연관성이 높습니다.

* 주변 환경은 상업 및 근린생활 시설 위주로, 해당 용도와 완전히 분리되지는 않으나 혐오시설 밀집 지역은 아닌 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교통편의성

* 왕복 4차선 도로와 인접하고 있으며, 차량을 이용한 접근성이 양호하여 물류 이동 및 출퇴근에 유리합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법규및행정규제

* 농지취득자격증명: 일부 토지(목록 4, 5)는 공부상 지목이 '전'이므로 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 반환이 되지 않습니다.

* 토지 원상회복 가능성: 진영읍장의 사실조회회신서에 따라, 도로로 이용 중인 토지(목록 4, 5)에 대해 전용 허가 등 검토 후 원상회복 조치가 요구될 수 있습니다. 이는 잠재적 추가 비용 발생 요인이 됩니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 물리적리스크

* 제시외 물건: 제시외 건물, 관정, 일부 기계기구가 포함되나, 소재불명, 중복, 타인 소유, 이동식 야외사무실 등 일부는 매각 제외되므로 현장 확인이 필수적입니다.

* 미등기 건물: 기계기구 13, 14. 캐노피는 현황 '일반건축물대장에 등재된 미등기 건물'로, 추후 법적 문제 발생 소지가 있습니다.

* 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위해 지적 측량이 필요합니다.

7. 종합의견

7.1. 물건총평

* 본 물건은 위험물저장 및 처리시설로 사용될 수 있는 대규모 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 권리 낙찰 가능성이 높아, 권리상 안전성은 확보될 것으로 보입니다.

* 주요 리스크는 농지취득자격증명 요구 사항과, 현재 도로로 이용 중인 토지의 원상회복 가능성입니다.

7.2. 강점및약점

* 강점:

* 위험물 저장/처리시설 또는 주유소 부지로서의 활용 가능성

* 일괄 매각으로 인한 토지 및 건물 동시 취득

* 권리관계가 비교적 명확하여 안전한 취득 가능성

* 약점:

* 농지취득자격증명 필요

* 도로 이용 토지의 원상회복 리스크

* 제시외 물건 및 미등기 건물 등 현황과 공부상 차이

* 경계 불분명으로 인한 지적 측량 필요

8. 투자포인트

8.1. 매각조건

* 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

* 제시외 건물, 관정, 일부 기계기구가 포함되나, 일부는 제외됩니다.

8.2. 입지장점

* 주요 도로(왕복 4차선)와 인접한 접근성 좋은 위치입니다.

* ‘한국도로공사서비스 진영영업소’ 인근으로, 관련 시설 운영 또는 물류 거점으로서의 잠재력을 가집니다.

8.3. 경쟁력

* 해당 용도(위험물저장/처리, 주유소)에 적합한 부지로서, 유사 시설 운영자에게는 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 기존 권리관계가 모두 소멸되어 낙찰자의 권리 확보에 유리합니다.

9. 예상입찰가

9.1. 감정가기준

* 본 물건의 감정가는 1,701,560,770원입니다.

9.2. 리스크반영

* 농지취득자격증명 관련 비용, 토지 원상회복 가능성, 지적 측량 비용 등을 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

9.3. 적정가산정고려사항

* 실제 예상 입찰가는 해당 지역의 유사 물건 시세, 주변 토지 거래 가격, 향후 개발 가능성, 본 물건의 실제 활용 가치, 그리고 앞서 언급된 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 추가적인 현장 조사와 법률 및 부동산 전문가의 자문을 통해 최적의 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.