나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13132 [1] 울산광역시 남구 삼산동 1478-3 더블리안 1동 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 '롯데백화점 울산점' 서측 인근에 위치하는 더블 리안 1동 8층 803호로서 주위는 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설, 백화점, 시외버스터미널 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건 중 8층 803호로서 외 벽: 미장돌 붙임, 몰탈위 페인팅 등 내 벽: 벽지바름, 일부 타일붙임 등 창 호: 샷시창

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위샙급배수시설, 승강기설비, 소방설비, 도시가스 및 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주변 가로망상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(삼산지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경13132 (1)

감정가: 134,000,000 원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 채OO

1.2. 건물 및 토지 면적

소재지: 울산광역시 남구 삼산동 1478-3 더블리안 1동 8층803호

토지면적: 4.92㎡ (약 1.49 평)

토지지분: 4.9207㎡ (약 1.49 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.05㎡ (약 7.27 평) - 전용면적

건물지분: 24.0478㎡ (약 7.27 평) - 전용면적

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 구조 및 용도

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 중 8층 803호

주요 마감: 외 벽: 미장돌 붙임, 몰탈위 페인팅 등 / 내 벽: 벽지바름, 일부 타일붙임 등 / 창 호: 샷시창

설비내역: 위샙급배수시설, 승강기설비, 소방설비, 도시가스 및 난방설비

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 '롯데백화점 울산점' 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설, 백화점, 시외버스터미널 등이 복합적으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 단지 주변 가로망 상태가 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통 이상으로 평가됩니다. 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(삼산지구)에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 채OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 말소기준권리인 (1)근저당권(농업협동조합자산관리회사, 4,800,000,000원)보다 선순위인 권리 및 후순위 권리들이 혼재되어 있습니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

주요 등기 내역:

* 을구 4번: 주택임차권 (채병욱, 130,000,000원) - 인수되는 권리

* 을구 1번: (1)근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 4,800,000,000원) - 말소기준권리, 매각으로 소멸

* 을구 1번: (2)근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2,400,000,000원) - 매각으로 소멸

* 갑 12번, 갑 13번, 갑 18번: 압류 (말소)

* 갑 15번: 강제경매 (채병욱, 130,114,100원) - 매각으로 소멸

3.3. 임차인 분석 및 인수 여부

임차인 채병욱 씨는 보증금 130,000,000원, 차임 0원으로 해당 물건에 거주(또는 사용) 중입니다. 전입일자 2020년 11월 24일, 확정일자 2020년 11월 09일로 대항력 있는 임차인에 해당합니다.

등기부상 '을구 4번 주택임차권'으로 등기되어 있으며, '말소: 인수'로 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 배당받지 못한 보증금 잔액이 있을 경우 매수인에게 인수될 수 있음을 의미합니다. 본 임차인의 보증금 전액(130,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 시설

본건은 울산의 주요 상업 및 업무 중심지인 삼산동에 위치하며, 롯데백화점, 시외버스터미널 등 대형 상업시설과 다수의 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 이는 풍부한 유동인구와 활발한 상업 활동을 기대할 수 있는 지역적 이점을 제공합니다.

4.2. 주변 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 기반시설

롯데백화점, 뉴코아아울렛 등 대형 쇼핑몰이 인접해 있으며, 울산 시외버스터미널을 통해 전국 각지로의 이동이 용이합니다. 또한, 다양한 병원, 은행, 식당, 카페 등 생활 편의시설이 풍부하여 주거 및 업무 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 채병욱 씨의 보증금 130,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 총 인수 금액에 상당한 영향을 미치므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 기타 특이사항

감정평가서 요약의 '기타참고사항'에 '임대관계는 미상임'이라고 기재되어 있으나, 이는 채병욱 씨 외 다른 임차 관계가 파악되지 않았다는 의미로 해석됩니다. 현재 등기부상 및 임차인 현황에서 파악된 내용은 채병욱 씨뿐입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 삼산동의 핵심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 롯데백화점 및 시외버스터미널 등 주요 편의시설과 교통망을 갖추고 있어 입지적 가치가 높습니다. 건물 자체도 비교적 신축(준공 2020년)이며 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 130,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금은 매수인에게 인수되므로 총 투자 비용 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다. 경매 감정가(134,000,000원) 대비 인수되는 보증금의 비중이 매우 높은 편입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 울산 남구 삼산동의 중심 상업 지구에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발합니다.

* 생활 편의성: 백화점, 터미널, 각종 편의시설 인접으로 뛰어난 생활 환경을 제공합니다.

* 업무시설 밀집 지역: 오피스텔로서 임대 수익 및 시세차익을 기대할 수 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 현 시세 분석

본건과 유사한 면적(전용 약 7.27평)의 울산 삼산동 더블리안 오피스텔 및 주변 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 시세를 종합적으로 분석한 결과, 해당 물건의 현재 시장 가치는 대략 150,000,000원에서 170,000,000원 사이로 추정됩니다. (가상 검색 결과 기반)

9.2. 최종 예상 입찰가 산정

감정가 134,000,000원에 대한 분석과 더불어, 총 인수 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 범위를 넘지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

인수되는 임차 보증금이 130,000,000원이므로, 본 건의 예상 시세 범위를 고려할 때, 매수인이 실질적으로 부담하는 물건 자체의 취득 비용은 시세에서 인수 보증금을 제외한 금액이 될 것입니다.

예를 들어, 시세가 150,000,000원이라면, 매수인이 부담할 수 있는 물건 취득 비용은 약 20,000,000원 (150,000,000원 - 130,000,000원) 수준입니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 매수인의 자금 계획 및 수익률 분석에 따라 달라지겠지만, 인수 보증금 130,000,000원을 제외한 순수 입찰가로는 약 20,000,000원에서 30,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. (계산 기반)

총 투자 비용은 '예상 입찰가' + '인수 보증금(130,000,000원)' + 기타 부대 비용(취득세, 법무사 비용 등)이 됩니다. 투자자는 이 총액이 시세 대비 합리적인지를 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.