나이스옥션 법원경매 창원 2025타경879 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 산126-11 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명감정 · 평가일 2026.01.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 소재 '중촌마을' 남측 근거리에 위치하며, 부근 은 마을주변 야산지대로서 자연림, 농경지, 근린생활시설 등이 위치하고 있어 제반 주위환경 은 보통시됨.

교통상황

본건 토지까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 완경사지대의 자체지반 대체로 평탄한(계단식 2단) 사다리형에 유사한 토지로서, 임 야기타(잡종지, 자연림) 상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 세로(민유지)와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립 제한지역<수도법> 임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기 타: 1)본건 토지는 창원시 의창구청에 문의한 결과 토지의 대부분은 건축허가(2018 년 03월)를 득하였으나, 미착수로 인하여 허가취소(2024년 03월) 및 산지전 용복구명령이 이루어진 것으로 조사되는 바, 경매 진행시 허가의 유효성 등 을 재확인하시기 바람. 2)본건 토지 지상에 콘테이너박스(3동) 및 이동식 화장실 등이 소재하나, 이동 이 용이한 점 등을 감안하여 감정평가외로 하였는 바, 경매 진행시 참고하시 기 바람. 3)본건 토지 지상에 건설자재 및 폐기물 등이 적치되어 있으나, 수거 등이 용 이할 것으로 판단되어 이에 구애됨이 없이 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일부 평탄작업이 된 토지로 대부분은 건축허가(2018년 3월)를 득하였으나, 미착수로 인하여 허가취소(2024년 3월) 및 산지전용복구명령이 이루어진 것으로 조사됨. 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너박스(3동) 및 이동식 화장실은 매각 제외. 지상에 건설자재 및 폐기물 등이 적치되어 있고 분묘가 소재할 가능성이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 창원지방법원 2025타경879 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 소재지는 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 산126-11이며, 용도는 임야입니다. 감정가는 241,500,000원이며, 토지 면적은 2,300.00㎡ (약 695.75평)입니다. 건물 면적은 0.00㎡로 토지만 매각 대상입니다. 채권자는 창원시산림조합으로 추정되며, 본건은 공동담보 물건입니다. 일부 평탄 작업이 된 토지로, 과거 건축 허가(2018년 3월)를 득했으나 미착수로 인해 허가 취소(2024년 3월) 및 산지 전용 복구 명령이 이루어진 것으로 조사되었습니다. 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너박스(3동) 및 이동식 화장실은 매각에서 제외됩니다. 또한, 지상에 건설 자재 및 폐기물이 적치되어 있고 분묘가 소재할 가능성이 있습니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 소재 '중촌마을' 남측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 마을 주변의 야산지대로서 자연림, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

본건 토지까지 차량 접근은 가능합니다. 위치 및 대중교통 수단의 통행 횟수 등을 고려할 때, 대중교통 사정 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

인접 도로상태

본건 토지의 동측으로는 사도(개인 소유 도로)와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 을12번으로 등기된 창원시산림조합의 근저당권(접수일자: 2018-10-23, 채권최고액: 208,000,000원)입니다.

인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

토지 등기부 요약

* 소유권: 김판임 외 1명(2012-02-20)을 비롯하여 다수의 공유자 지분 이전 등기가 확인됩니다. 최근 소유권 이전은 주식회사대원종합개발(2017-12-12)입니다.

* 근저당권: 창원시산림조합(을12, 2018-10-23, 208,000,000원)이 설정되어 있으며, 이는 말소기준권리입니다.

* 지상권: 창원시산림조합(을13, 2018-10-23)이 설정되어 있으며, 매각으로 말소될 예정입니다.

* 가압류: 금산토건(갑20, 2023-08-25, 25,190,000원)이 설정되어 있으며, 매각으로 말소될 예정입니다.

* 임의경매: 창원시산림조합(갑21, 2026-01-02)에 의해 개시된 본 건 경매입니다.

등기부채권 총액

총 등기부채권 금액은 233,190,000원입니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 건에는 인수해야 할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 마을 주변의 야산지대에 위치하며, 자연림, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 상업 시설이 밀집한 지역이라기보다는 자연 환경과 주거 지역이 인접한 곳으로 판단됩니다. 따라서 상업적인 개발보다는 전원생활이나 개인적인 용도로의 활용에 더 적합할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변에 '중촌마을'과 같은 주거지가 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근은 가능할 것으로 보입니다. 하지만, 정확한 편의시설의 종류나 대중교통 이용 편의성 등은 현장 방문을 통해 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 허가 취소 및 산지 전용 복구 명령:

대부분 건축 허가(2018년 3월)를 득하였으나, 미착수로 인해 허가 취소(2024년 3월) 및 산지 전용 복구 명령이 내려진 상태입니다. 따라서 향후 건축을 진행할 경우 복구 비용이 발생할 수 있으며, 관련 법규를 반드시 재확인해야 합니다.

* 지상물 및 적치물:

이동이 용이한 컨테이너박스(3동) 및 이동식 화장실은 매각 대상에서 제외됩니다.

토지 지상에 건설 자재 및 폐기물이 적치되어 있어, 이를 처리하기 위한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 분묘 소재 가능성:

토지 지상에 분묘가 소재할 가능성이 있어, 분묘 이장을 위한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한), 배출시설설치제한지역(폐수), 준보전산지, 공장설립 제한지역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용되고 있습니다. 이는 향후 토지 활용 시 제약을 줄 수 있습니다.

* 공동담보 물건:

본 건은 공동담보로 진행될 수 있습니다. 이는 다른 담보물의 처리 여부에 따라 본 건의 경매 진행에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 임야로서, 과거 건축 허가 이력이 있었으나 현재는 취소되고 산지 복구 명령이 내려진 상태입니다. 지상에는 건설 자재, 폐기물 등이 적치되어 있으며 분묘의 가능성도 있어 추가적인 관리 및 비용 발생 요인이 존재합니다. 또한, 보전관리지역, 준보전산지 등 다양한 개발 제한 규제가 적용되고 있습니다. 따라서 본건에 투자 시에는 이러한 제약 조건, 복구 비용, 폐기물 처리 비용, 분묘 이장 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 자연 친화적인 개발, 개인적인 주말 농장 또는 전원주택 부지로서의 활용 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 건축 관련 규제 및 복구 의무를 철저히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다.

* 마을 근접성을 통해 기본적인 접근성이 확보되어 있습니다.

* 과거 건축 허가 이력이 있어, 규제 완화 시 잠재적인 개발 가능성을 기대할 수 있습니다 (단, 관련 규제 및 복구 의무 확인이 필수적입니다).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 241,500,000원

인수 보증금: 0원

본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 리스크(산지 복구 비용, 폐기물 처리 비용, 분묘 이장 비용 등)를 신중하게 고려하여 산정해야 합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 추가 비용 산정이 어렵기 때문에, 현장 조사를 통한 면밀한 비용 추산이 반드시 필요합니다. 보수적인 관점에서 접근하여, 감정가 이하 또는 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.