나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10382 [1] 경상북도 영덕군 강구면 소월리 34-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본 건은 경상북도 영덕군 강구면 오포리 소재 "오포1리마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근 일대는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상황 2필지 일단의 부정형의 토지로서, 자체 지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 공업용 건부지로 이용 중임. 2) 도로상태 동측 및 남측으로 구거를 통하여 폭 약 6미터의 왕복2차로, 북측으로 폭 약 4미터의 시멘트포장도로에 접함. 3) 토지이용계획관계 및 공법상 제한사항 기호(1): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호(2): 생산관리지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조 기호(3-가) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 벽 체 : 판넬잇기 등, 바 닥 : 칼라하드너, 타일 등, 천 정 : 텍스마감 등, 창 호 : 섀시창호 등, 기호(3-나) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 벽 체 : 판넬잇기 등, 바 닥 : 칼라하드너 등, 내 부 : 갈바륨 등, 기호(3-다) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 벽 체 : 판넬잇기 등, 바 닥 : 데코타일, 타일 등, 천 정 : 텍스마감 등, 창 호 : 섀시창호 등, 기호(3-라) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 벽 체 : 판넬잇기 등, 바 닥 : 콘크리트 등, 천 정 : 철재트러스 등, 창 호 : 섀시창호 등임. 2) 이용상태 기호(3-가) : 공장, 기호(3-나) : 저온저장창고, 기호(3-다) : 사무실, 기호(3-라) : 폐수처리장임. 3) 부대설비 기호(3-가, 3-다) : 급배수설비, 위생설비 등 구비되어 있음.

기계/기구의 현상

본 건 기계기구는 수전설비, 냉장설비 등으로서, 현상 및 관리상태 보통시 됨.

공작물의 현상

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기타참고사항

1) 제시목록 외의 물건 별첨 "지적 및 건물개황도" 참조. 2) 공부와의 차이 없 음. 3) 임대관계 : 미상임. 4) 기타 ① 기계기구 중 기호(1)‘폐수처리설비’는 해체, 철거를 사유로 감정평가 제외하였으니, 참고하시기 바람. ② 본 건 토지상에 이동 내지 철거 가능한 컨테이너형 조립식주택 1개동, 제시외건물(ㄱ) 내부에 이동 내지 철거 가능한 냉동(장)고 1개동 소재하고 있으니, 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각, 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함(감정평가서 참조), 제시외 건물 포함
본건 기계기구 중 기호(1) '폐수처리설비'는 해체, 철거를 사유로 감정평가에서 제외함
목록2 지상에 이동 내지 철거 가능한 컨테이너형 조립식주택 1개동이 소재하나 평가 및 매각에서 제외함
제시외건물2-1내부에 이동 내지 철거 가능한 냉동(장)고 1개동 소재하나 평가 및 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 영덕지원 2025타경10382 (1)

소재지: 경상북도 영덕군 강구면 소월리 34-3 (건축물대장상 주소: 경상북도 영덕군 오포길 189-3)

용도: 공장

감정가: 1,066,694,250원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 토지 정보

총 면적: 3941.00㎡ (약 1,192.4평)

토지 이용 현황: 2필지의 일단으로 구성된 부정형 토지로서, 자체 지반이 대체로 평탄하게 조성되어 공업용 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 건물 정보

총 면적: 1169.56㎡ (약 353.8평)

건물 구조: 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로, 주요 이용 현황은 공장, 저온저장창고, 사무실, 폐수처리장 등입니다.

제시외 건물: 건물 면적 외에 제시외 건물 면적이 192.20㎡ 있습니다.

1.4. 매각 대상 및 조건

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

포함 사항: 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계 및 기구, 제시외 건물 일부가 포함되어 매각됩니다.

제외 사항: 기계기구 중 '폐수처리설비'는 해체, 철거를 사유로 감정평가에서 제외되었으며, 이동 가능한 컨테이너형 조립식주택 1동과 냉동(장)고 1동은 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 경상북도 영덕군 강구면 오포리 소재 "오포1리마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 토지 현황 및 형상

2필지가 일단으로 구성된 부정형 토지로, 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성되어 공업용 건부지로 이용되고 있습니다.

2.3. 도로 접근성

본 토지는 동측 및 남측으로 구거를 통하여 폭 약 6미터의 왕복 2차로에 접하고 있으며, 북측으로는 폭 약 4미터의 시멘트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 공법상 제한

기호(1) 토지는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)에 해당합니다.

기호(2) 토지는 생산관리지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)에 해당합니다.

특히, 자연환경보전지역 및 수산자원보호구역 지정으로 인해 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 채무

본 경매는 장기농업협동조합의 신청으로 진행되는 임의경매입니다.

등기부 상 총 채권액은 1,200,600,000원입니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 11월 14일 접수된 장기농업협동조합의 근저당권(을6)입니다.

이 근저당권을 포함하여 그 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 또는 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 바른에프엔비주식회사

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024년 11월 29일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 위 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차권은 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 영덕군 강구면 오포리 일대는 주로 농가주택, 농경지, 임야 등으로 구성된 농촌 및 어촌 지역 특성을 보입니다. 인근 강구항을 중심으로 해산물 관련 상업 시설이 발달해 있습니다.

4.2. 산업 연관성

본 물건의 주 용도가 공장이며, 건축물대장상 '영덕대게김치공장'으로 기록되어 있어 지역 특산물(대게, 김치 등) 가공 산업과의 연관성을 추측해 볼 수 있습니다.

4.3. 주변 개발 계획

최근 영덕군은 해안관광 활성화를 위해 강구항 일대 및 해파랑공원 주변의 용도지역을 준주거지역 또는 상업지역으로 종 상향하는 도시관리계획을 입안하고 있습니다. 또한, 일부 자연환경보전지역을 계획관리지역 등으로 변경하여 개발을 촉진하려는 움직임이 있습니다. 이는 향후 지역 경제 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있으나, 본 건의 구체적인 소재지(소월리 34-3 또는 오포길 189-3)에 직접적인 개발 영향은 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 접근 시설

물건지 인근 "오포1리마을회관"이 있으며, 농가주택 및 농경지가 산재한 지역입니다. 물류 이동을 위한 주요 도로 접근성은 양호한 편이나, 폭 4~6미터의 도로가 주요 접합로입니다. 대규모 물류 이동 시에는 제약이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정평가 제외 물건

감정평가에서 제외된 '폐수처리설비'는 본 건 낙찰 후 별도의 처리 또는 협의가 필요할 수 있습니다. 또한, 이동 가능한 컨테이너형 조립식주택 및 냉동(장)고는 평가 및 매각에서 제외되었으므로, 이에 대한 법적 소유권 및 점유 관계를 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 규제

자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 등에 중복 지정되어 있어 향후 공장 운영이나 증축, 용도 변경 등 토지 이용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 이는 사업 확장이나 토지 활용 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 도로 접근성 제약 가능성

본 건이 접한 도로는 폭 약 4~6미터 수준으로, 대형 화물차량의 통행이나 대규모 물류 처리 시에는 다소 불편함이 예상됩니다.

6.4. 채무 총액 및 잠재적 채무 초과

등기부 채권 총액이 1,200,600,000원에 달하는 반면, 감정가는 1,066,694,250원으로 채무 총액이 감정가를 초과하고 있습니다. 이는 경매 낙찰 후에도 채권의 전부를 변제받지 못하는 채권자가 발생할 수 있으며, 낙찰자에게 직접적인 인수 채무는 없으나, 지역 경제 상황 및 공장 가치에 따라 잠재적인 권리 변동 위험을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 현황 요약

본 물건은 경상북도 영덕군에 위치한 공장 건물과 토지 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 약 10.67억원이며, 토지 면적 약 1192평, 건물 면적 약 354평입니다. 인근 지역은 농경지 및 농가주택이 혼재된 농촌 지역이며, 강구항이 가까이 있습니다.

7.2. 주요 특징 분석

주요 특징으로는 공장으로서의 활용 가능성과 더불어, 일부 기계 및 제시외 건물이 매각에서 제외되었다는 점입니다. 또한, 토지는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 등 다양한 공법상 제한을 받고 있습니다. 채권 총액이 감정가를 초과하는 상황입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 자산 가치

경매 물건으로서 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 공장으로서의 현 상태 유지 또는 특정 산업과의 연관성을 고려한 가치 평가가 중요합니다.

8.2. 활용 방안

기존 공장 용도로 활용하거나, 지역 특산물 가공업 등과 연계하여 사업을 재편할 가능성이 있습니다. 주변 지역의 개발 계획을 고려할 때, 장기적인 관점에서 지역의 성장 잠재력을 고려할 수 있습니다.

8.3. 기타 이점

강구항과 인접해 있어 해산물 유통 및 가공 관련 사업에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 고려사항

본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 감정가, 현장 조사 결과, 유사 물건의 최근 매각 사례, 그리고 본 보고서에서 제시된 잠재적 리스크(토지 이용 규제, 제외된 기계 및 건물, 도로 접근성 등)를 종합적으로 고려해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정에 직접적인 부담은 없습니다.

9.2. 제시 의견

현재 공개된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 단정하기 어렵습니다. 통상적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 범위에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본 건의 경우 공법상 규제 및 제외 물건의 존재로 인해 이러한 일반적인 범위를 벗어날 수 있습니다. 신중한 현장 조사와 함께, 해당 지역의 공장 시장 동향 및 유사 부동산의 실거래가를 면밀히 분석한 후, 본 건의 잠재적 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 최종 입찰가는 이러한 추가적인 분석을 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.