나이스옥션 법원경매 서산 2025타경52093 [1] 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 396-1 세종그랑시아 102동 7층706호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 소재 '송악초등학교' 남동측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트위아스팔트슁글지붕 지상13층 중 제706호로서 외벽: 시멘트모르타르위 페인팅마감 등 창호: 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 진출입로를 통해 외부공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2023-03-20)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2023-03-20)<도로법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경52093 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 396-1 세종그랑시아 102동 7층706호

용도: 아파트

감정가: 76,000,000원 (7천 6백만원)

면적:

* 토지: 50.88㎡ (약 15.39평)

* 건물 (전용면적): 59.69㎡ (약 18.06평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 소재 '송악초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 남측 진출입로를 통해 외부 공도와 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한) 및 접도구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

등기부 요약:

* 말소기준권리: 2019년 03월 04일 신한은행 근저당권 (채권최고액 79,800,000원)

* 기타 권리:

* 2022년 11월 03일 충남신용보증재단 가압류 (39,999,998원) - 매각으로 소멸

* 2025년 12월 30일 유에이치제십일차유동화전문유한회사 임의경매개시결정 (59,345,333원) - 매각으로 소멸

* 총 등기부채권액: 119,799,998원 (약 1억 1천 9백 80만원)

1.3. 상권분석

아파트 단지 정보:

* 단지명: 세종그랑시아

* 주소: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 396-1

* 건축 승인일: 2005년 02월 25일 (준공 후 약 19년 경과)

* 총 세대수: 480세대

* 총 동수: 7개동

* 최고층수: 15층 (본건 102동은 13층)

최근 매매 사례 분석:

* 최근 2026년 6월 ~ 7월 거래 사례 (전용면적 59.69㎡ 기준)

* 2026년 7월 25일: 6,700만원 (14층)

* 2026년 6월 08일: 6,500만원 (4층)

* 2026년 7월 02일: 6,200만원 (11층)

* 최근 시세 범위: 약 6,200만원 ~ 6,700만원 (평균 약 6,467만원)

주변 시설: 제공된 정보에 따르면, 본건은 송악초등학교 인근에 위치하며 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 주택가입니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지 내 편의시설:

* 주차: 총 378대 (지상 3대, 지하 19대) - 주차 공간은 세대당 1대 미만으로 보입니다 (480세대 대비 378대). 전기차 충전기 8대(지상)가 설치되어 있습니다.

* 커뮤니티 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

주변 편의시설:

* 교육: 송악초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 생활: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 시세 차이: 본건의 감정가는 76,000,000원이나, 최근 실거래가는 6,200만원 ~ 6,700만원 수준으로 약 1,000만원 이상의 차이를 보입니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시장 상황의 차이일 수 있으며, 입찰 시 유의해야 할 부분입니다.

준공 연도: 2005년 준공으로 약 19년이 경과한 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

유동화 물건: 유동화 물건으로 분류되었으나, 등기부상 특별한 인수 권리는 확인되지 않습니다.

1.6. 종합 의견

당진시 송악읍에 위치한 세종그랑시아 아파트 경매 물건입니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준이며, 초등학교와 근접하여 기본적인 생활 여건은 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점이 눈에 띄며, 이는 입찰 전략 수립 시 신중한 접근을 요구합니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

실거주 목적: 초등학교와 가까운 위치, 단지 내 편의시설 등 기본적인 주거 만족도는 갖추고 있습니다.

시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

낙찰 후 명도 용이: 인수할 임차인이 없고, 채권자도 경매 신청인이므로 명도 과정은 비교적 순탄할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 전용면적 59.69㎡ (약 18.06평) 아파트로, 최근 실거래가 수준은 6,200만원에서 6,700만원 사이에 형성되어 있습니다. 감정가는 76,000,000원으로 시세보다 높게 책정되었습니다.

최근 최고가인 6,700만원을 기준으로, 향후 상승 가능성 및 경매 특성상 발생하는 부대 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근 시, 6,800만원 ~ 7,200만원 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본 물건의 최저 입찰가는 감정가의 100%이며, 유찰 시 차순 매각 기일에 가격이 하락합니다. 현재 시세와의 괴리를 고려하여, 감정가의 약 90% ~ 95% 수준인 6,800만원 ~ 7,200만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가 결정은 본인의 자금 계획, 시세 변동 가능성, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.