나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12965 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1296 1층111호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤감정 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "갤러리아백화점" 서측에 위치하며, 주위는 백화점, 대규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통이상입니다.

교통상황

대상까지 차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 소재하는 버스정류장, 근거리에 소재하는 지하철역(1호선 아산역) 및 KTX 천안아산역까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 5층 중 제1층 제111호로서, (사용승인일: 2019.07.26) 외벽 : 알루미늄 복합판넬 마감 등, 내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 알루미늄 새시창호 등 입니다.

이용상태

집합건축물대장상 판매시설(상점)이며, 현재는 공실상태입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 26미터 내외, 동측으로 노폭 약 20미터 내외, 북측으로 노폭 약 16미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 중점경관관리구역입니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12965 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1296, 1층 111호 (도로명 주소: 충청남도 천안시 서북구 공원로 219, 1층 111호)

용도: 판매시설 (건축물대장상 자동차관련시설, 판매시설, 근린생활시설 복합 용도)

감정가: 621,000,000원

토지 면적: 24.02㎡ (약 7.26평)

건물 면적: 49.20㎡ (약 14.89평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

건축 구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트 지붕, 지상 5층 건물 중 1층 111호

사용 승인일: 2019년 7월 26일

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

대상 물건은 충청남도 천안시 서북구 불당동에 위치하며, "갤러리아백화점" 서측에 자리하고 있습니다. 주변은 백화점, 대규모 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 이상입니다.

교통 상황:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고, 근거리에는 지하철 1호선 아산역 및 KTX 천안아산역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통 이상입니다.

도로 상태:

남측 약 26미터, 동측 약 20미터, 북측 약 16미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획:

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방지구)에 속해 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소 기준 권리:

을4, 근저당권 (수원화성오산축산업협동조합), 2023년 11월 10일 접수, 채권 금액 456,000,000원입니다.

말소 대상 권리:

현재 등기부상 을4 근저당권이 말소 기준 권리이며, 해당 권리보다 후순위인 갑5 가압류, 갑6 가압류, 갑7 임의경매 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 단, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권'이 명시되어 있어, 실제 지상권 설정 여부 및 그 내용을 확인하는 것이 필요합니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 내역은 파악되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상업 시설:

갤러리아 백화점과 인접하여 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

배후 수요:

대규모 아파트 단지가 인접해 있어 안정적인 고정 수요를 기대할 수 있습니다.

지역 특성:

천안시 불당동 지역은 신흥 상권으로 발전하고 있으며, 지속적인 성장 가능성이 있는 지역입니다.

토지 용도:

일반상업지역에 속해 있어 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

편의 시설:

갤러리아 백화점을 비롯한 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

교통:

KTX 천안아산역 및 1호선 아산역 접근성이 우수하여 수도권 및 전국 각지로의 이동이 용이합니다.

주거 환경:

인근에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 정주 여건이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

임대 내역 미상:

인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유자가 있는지, 있다면 어떠한 계약 관계인지 등 임대차 현황에 대한 명확한 파악이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

복합 건물 용도:

건축물대장상 '자동차관련시설, 판매시설, 근린생활시설' 등 복합 용도로 기재되어 있어, 실제 사용 용도가 건축물대장상 내용과 일치하는지, 관련 법규상 문제가 없는지 확인이 요구됩니다.

토지 이용 제한:

철도보호지구, 중점경관관리구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 사업 계획 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

지상권 존재 가능성:

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있어, 실제 지상권 설정 여부 및 그 내용을 확인해야 합니다.

혐오시설 유무:

제공된 정보 및 외부 지도 서비스 검색 결과, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 불당동의 핵심 상업 지역에 위치하며, 갤러리아 백화점 인접이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변 대규모 아파트 단지와 백화점 이용객을 대상으로 하는 상업 시설로서 높은 잠재력을 지니고 있습니다. 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)이며, 교통 접근성 또한 우수하여 안정적인 투자 대상으로 평가됩니다. 다만, 임대차 내역 미상, 복합 용도 건물, 토지 이용 제한 사항, 지상권 존재 가능성 등은 투자 결정 전 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 천안의 대표적인 상업 지구인 불당동, 갤러리아 백화점 바로 옆에 위치합니다.

풍부한 고객층: 백화점 이용객 및 인근 아파트 단지 거주민을 대상으로 하는 잠재 고객이 많습니다.

쾌속 교통망: KTX 천안아산역 및 1호선 아산역 이용이 편리하여 광역 접근성이 우수합니다.

신축 건물: 2019년 완공된 비교적 신축 건물로, 관리 상태 양호 및 최신 시설 이용이 가능합니다.

상업 지역: 일반상업지역에 속해 있어 다양한 업종의 사업 운영이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

입찰 시 보증금은 감정가의 10%인 62,100,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 현장 방문, 시세 조사, 임대료 분석, 유사 물건 낙찰가 등 추가적인 심층 분석이 필요하며, 본 보고서에서는 생략합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.