나이스옥션 법원경매 서산 2025타경52091 [1] 충청남도 서산시 인지면 야당리 12-19 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 인지면 둔당리 소재 "인지초등학교" 남동측 인근에 위치하고, 주위환경은 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 우수함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 1994.11.30) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 농림지역, 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 지분매각
- 공유자우선매수청구권행사 1회로 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서산지원 2025타경52091 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 서산시 인지면 야당리 12-19, 4층 401호(신원빌라)이며, 용도는 연립주택입니다.

감정가는 11,000,000원입니다.

건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로, 1994년 11월 30일에 사용승인을 받았습니다.

토지 면적은 62.15㎡ (약 18.80평)이며, 이 중 본건의 토지 지분 면적은 12.43008㎡ (약 3.76평)입니다.

건물 면적은 78.63㎡ (약 23.78평)이며, 본건의 건물 지분 면적은 15.725999999999999㎡ (약 4.76평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 지분이며, 채권자는 신한카드주식회사(신OOOOOO)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 서산시 인지면 야당리에 소재하며, 주위는 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

제반 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통상황은 양호한 편입니다.

"인지초등학교"가 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

본건 남서측 및 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 12월 5일 접수된 신한카드주식회사의 16번 김수미 지분 가압류 (갑18)입니다.

등기부 채권 총액은 약 37,068,355원(신한카드주식회사 18,423,405원 + 18,644,950원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

인수되는 권리로는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 강* (강성구)

보증금: 5,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2023년 11월 27일

대항력: 있음

참고사항: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

* 임차인: 윤* (윤정화)

보증금: 5,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2023년 11월 27일

확정일자: 없음

배당신고일자: 2026년 3월 31일

대항력: 있음

참고사항: 배당신고일자가 있으나, 미배당 시 보증금 일부 또는 전부 인수될 수 있습니다.

본 경매 정보 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

특이사항으로 지분매각이며, 공유자의 우선매수 청구권 행사가 1회로 제한됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거용 건물과 일부 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경으로서의 기본적인 기능을 갖추고 있습니다.

인지면 야당리 일대 최근 다세대/빌라 매매 사례 분석 결과, 신축 연도가 상이하나 유사 면적대의 거래가는 다음과 같습니다.

2024년 11월, 59.7㎡ (약 18평) 빌라가 5,500만원에 거래되었습니다 (평당 약 305만원).

2026년 2월, 70.255㎡ (약 21평) 빌라가 10,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 470만원).

2026년 5월, 59.7㎡ (약 18평) 빌라가 7,250만원에 거래되었습니다 (평당 약 402만원).

최근 거래가(2026년)를 기준으로 볼 때, 평당 약 400만원에서 470만원 선으로 추정됩니다. 본건의 건물 지분 면적(약 4.76평)에 이를 적용 시, 건물 지분 가치는 약 1,900만원에서 2,240만원으로 산정됩니다. 토지 지분 면적(약 3.76평) 또한 유사한 평당 가치로 산정 시, 토지 지분 가치는 약 1,500만원에서 1,770만원으로 추정됩니다.

본건의 감정가(1,100만원)는 위 시세 추정치보다 현저히 낮은 수준입니다. 이는 지분 매각, 건물 노후도, 대항력 있는 임차인 존재 등의 복합적인 요인이 반영된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 연립주택으로, 인지초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 있습니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 지분 매각이므로, 소유권 전체가 아닌 일부 지분만 매각되어 타 공유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사 시 협의가 필수적입니다.

두 명의 임차인이 대항력을 가지고 있으며, 이들의 보증금(각 5,000,000원, 총 10,000,000원)이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 특히 윤* 임차인의 경우 배당 신고일자가 있으나, 미배당 발생 여부를 확인해야 합니다.

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 수 있습니다. (1회 행사 제한)

1994년 사용승인된 건물로 노후화되어 있어, 향후 유지보수 및 리모델링 등에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 농업진흥구역 등으로 묶여 있어 토지 이용에 대한 제약이 존재합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서산시 인지면에 위치한 연립주택의 지분 경매 물건입니다.

낮은 감정가에도 불구하고 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 건물 노후화, 토지 이용 제한 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다.

반면, 주변 시세와 비교했을 때 지분 면적 대비 매력적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력도 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

매력적인 감정가: 지분 매각, 임차인 존재, 노후 건물 등의 요인이 반영되어 감정가가 매우 낮게 책정되었습니다.

시세 차익 기대: 주변 시세 대비 저렴한 가격으로 취득 시, 향후 시세 상승을 통한 수익을 기대할 수 있습니다.

주거지로서의 활용: 초등학교 인근으로 기본적인 주거 환경을 갖추고 있어 실수요자에게도 고려될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

건물 지분 면적은 약 4.76평, 토지 지분 면적은 약 3.76평입니다.

주변 유사 물건 시세는 평당 약 400만원 ~ 470만원 (2026년 기준)으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 산정한 건물 지분 추정 가치는 약 1,900만원 ~ 2,240만원, 토지 지분 추정 가치는 약 1,500만원 ~ 1,770만원이며, 총 추정 시세는 약 3,400만원 ~ 4,010만원입니다.

인수 가능한 보증금은 최대 10,000,000원입니다.

낮은 감정가(1,100만원)를 고려할 때, 최소 감정가 이상에서 입찰 경쟁이 시작될 것으로 보입니다.

주변 시세의 70% 수준으로 보수적으로 접근 시, 총 시세 4,010만원의 70%는 약 2,807만원이며, 여기에 인수 가능 보증금 10,000,000원을 더하면 실질 투자 가능 금액은 약 3,800만원 선이 됩니다.

지분 매각 및 공유자 우선매수권 등의 위험 요소를 감안하여, 2,500만원 ~ 3,500만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (단, 인수 보증금 10,000,000원은 별도로 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.