나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1270 [1] 충청남도 예산군 대술면 방산리 94 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2026.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 대술면 방산리 소재 ‘방산저수지’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 농가주택, 임야 등이 혼재하는 산간농경지대로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 운행횟수 등으로 보아 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 평지 부정형의 토지로서, 기호(1,2)는 축사부지, 기호(4)는 창고부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2,4)의 북측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(2) :생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(4) :생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호(2) 및 기호(4) 지상 제시외건물이 소재하므로, 경매진행시 참고바람. (후첨 '지적개황도' 참조)

공부와의 차이

공부상 답이나, 기호(1,2)는 답축사, 기호(4)는 답창고로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항으로, -. 본건 토지 기호(1,4) 북측으로 일부 현황 도로로 이용중이며, 이를 감안하여 감정평가하였으므로, 경매진행시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3)은 강파이프구조 강파이프구조지붕 단층 동.식물관련시설로서, 내,외 벽 : 윈치 커튼 마감 등, 바 닥 : 모르타르 마감 등으로, 관리상태는 보통시됨. 기호(5)는 경량철골 샌드위치판넬지붕 창고로서 내,외 벽 : 샌드위치판넬 등 마감, 바 닥 : 장판깔기 등 마감, 창 호 : 하이새시 등 마감으로, 관리상태는 다소 불량시됨.

이용상태

기호(3)은 축사, 기호(5)는 창고로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

기호(2) 및 기호(4) 지상 제시외건물(㉠,㉡,㉢)이 소재하므로, 경매진행시 참고바람. (후첨 '지적개황도' 참조)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항으로, 별도의 경제적 가치가 희박한 것으로 판단되는 가추 등은 기호(5) 건물에 포함하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환)
- 제시외 건물(㉠창고,㉡창고) 매각포함
- 제시외 건물(㉢창고) 매각제외
- 목록1,2,4번 토지는 공부상 "답"이나 현황 "축사부지 및 창고부지"로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 홍성지원에서 진행하는 2025타경1270 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 충청남도 예산군 대술면 방산리 94번지이며, 용도는 동물 및 식물 관련시설입니다.

감정평가액은 454,814,640원입니다.

토지 면적은 총 3065.00㎡ (약 927.1평)이며, 건물 면적은 총 1455.63㎡ (약 440.3평)입니다.

건축물대장 상으로는 기호(3) 건물 1376.89㎡ (약 416.5평) 및 기호(5) 건물 78.74㎡ (약 23.8평)이 확인됩니다.

건물 제시외 면적은 35.00㎡ (약 10.6평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 예산농업협동조합으로 파악됩니다.

주요 특이사항으로는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 공동담보 물건입니다.

주의사항으로는 일괄매각, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 제시외 건물(㉠창고, ㉡창고) 매각 포함, 제시외 건물(㉢창고) 매각 제외, 목록 1,2,4번 토지는 공부상 "답"이나 현황 "축사부지 및 창고부지"로 이용 중이라는 점이 있습니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 충청남도 예산군 대술면 방산리 소재 '방산저수지' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 농가주택, 임야 등이 혼재하는 산간 농경지대로서, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황:

인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 운행 횟수 등으로 보아 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

토지 형태 및 이용 상태:

인접 필지 대비 평지 부정형의 토지로서, 기호(1,2) 토지는 축사 부지, 기호(4) 토지는 창고 부지로 이용 중입니다. 공부상 "답"이나 현황은 "축사부지 및 창고부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

기호(1,2,4) 토지는 북측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

일련번호(1), (2), (4) 토지 모두 생산관리지역이며, 가축사육제한구역(500m 이내 특정 가축 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

토지 등기부상 을3 근저당권(예산농업협동조합, 2020-06-23 접수)이 말소기준권리이며, 건물 등기부상 을1 근저당권(예산농업협동조합, 2021-10-07 접수)이 말소기준권리입니다.

등기부 현황:

토지 등기부에는 소유권 이전, 근저당권, 소유권 일부 이전, 그리고 다수의 가압류(김선, 한국주택금융공사, 충남신용보증재단, 농림수산업자신용보증기금, 신용보증기금) 및 임의경매 개시 결정(예산농업협동조합)이 등기되어 있습니다. 건물 등기부 또한 유사한 권리 내역을 포함하고 있습니다.

등기부 채권 총액은 토지 기준 약 546,498,658원, 건물 기준 약 546,753,631원입니다.

등기부상 모든 후순위 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

제공된 정보만으로는 임차인의 존재 여부, 대항력 유무, 보증금 및 차임 등 상세 내역을 확인할 수 없습니다. 임차인이 존재하는 경우, 명도 과정에서 추가적인 문제가 발생할 수 있으므로 현장 조사 또는 별도의 권리 분석을 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 산간 농경지대에 위치한 동물 및 식물 관련 시설로, 일반적인 상업 시설이나 주거 단지와의 거리가 있습니다.

주변은 주로 농지, 임야, 농가 주택 등이 분포하고 있어, 상권 활성화 수준은 높지 않을 것으로 판단됩니다.

주요 수요는 축산업 관련 종사자나 관련 시설 운영 희망자 등 특정 분야에 국한될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

교통:

인근에 버스 정류장이 있으나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준이며, 자가용 이용이 편리한 지역입니다.

편의시설:

차량 이동을 통해 접근 가능한 거리에 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)이 위치할 것으로 예상되나, 도보권 내에는 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명:

본 물건은 농지로서, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않는 중요한 조건이므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

공부상 현황 차이:

토지가 공부상 "답"이나 현황은 "축사부지 및 창고부지"로 이용 중인 점, 또한 제시외 건물이 존재하는 점은 건축법 등 관련 법규 위반 여부 및 행정 처분 가능성을 내포할 수 있습니다.

가축사육제한구역:

생산관리지역 내 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축사 운영 시 법적 제한 사항을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

높은 채권 총액:

토지 및 건물 등기부상의 채권 총액이 상당하여, 채무 불이행의 근본 원인 및 잠재적인 추가 법적 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.

제시외 건물:

매각 포함되는 제시외 건물(㉠, ㉡)과 제외되는 건물(㉢)의 정확한 위치, 상태, 규모 등을 현장 조사하여 정확히 파악해야 합니다.

혐오시설:

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 공장 등)의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 지도 서비스 등을 통한 주변 환경 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 예산군에 위치한 동물 및 식물 관련 시설로, 축사 및 창고 부지로 활용되고 있는 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 넓은 면적의 토지(약 927.1평)와 건축물(약 440.3평)을 포함하고 있으며, 감정가는 4억 5천여만 원입니다.

권리 관계는 다수의 가압류 및 임의경매 개시 결정이 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 등기부상 채권 총액이 높아 재무적 불안정성이 시사됩니다.

가장 중요한 고려사항은 농지취득자격증명 발급 가능 여부입니다. 이 요건을 충족하지 못할 경우 입찰은 의미가 없습니다. 또한, 공부상 현황과의 차이, 가축사육제한구역 등의 법적 제약을 면밀히 검토해야 합니다.

현 임차인 현황이 명확하지 않아 명도 관련 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

축사, 창고, 또는 기타 동물/식물 관련 사업 시설 운영을 위한 토지 및 건물 취득에 적합합니다.

광활한 토지 면적(약 927.1평)을 활용하여 사업 확장이나 신규 사업 구상이 가능합니다.

생산관리지역으로, 관련 법규 준수 하에 향후 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

감정가 대비 넓은 토지 확보라는 측면에서 잠재적 가치를 지닙니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 공개된 정보만으로는 매우 제한적입니다. 감정가는 454,814,640원이며, 등기부상의 총 채권액은 5억 4천만 원 이상으로 매우 높은 수준입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항들을 반드시 고려해야 합니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 부대 비용.

* 인근 유사 부동산의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가 분석.

* 향후 운영 시 예상되는 수익성, 관련 법규 준수 비용, 시설 투자 비용.

* 제시외 건물 처리 및 명도 관련 제반 비용.

* 건물 노후도, 시설 상태 등 현 상태 평가.

따라서, 위 사항들을 종합적으로 고려한 전문가의 심층 분석이 필수적입니다. 통상적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 특성상 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

(주의: 인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 인수되는 보증금은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.