나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504143 [1] 대전광역시 유성구 궁동 395-3 다솔아파트 102동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다솜감정 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 궁동 소재 '봉암초등학교' 남서측 인근에 위치하는 다솔아파트 제102동 제3층 제304호로서, 주변은 교육시설(충남대학교 대덕캠퍼스 등)을 배후지로 한 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물중 3층 304호 (사용승인일 : 1995.1.13) 외벽 : 시멘트몰탈 위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 샷시창 등

이용상태

아파트[건축물현황도 기준(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2 등)]임

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 대체로 등고 평탄한 토지이며, 기준시점 현재, 아파트부지로 이용중임

인접 도로상태등

아파트단지 남서측으로 대로, 동측으로 소로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,소로1류(폭 10m~12m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(봉암초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-27)(충남대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (2023-12-29)(봉암초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에관한 법률>, 절대보호구역 (2024-06-27)(충남대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구(2023-12-19)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역 (대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성 미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부관 찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하 시기 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경504143 (1)

* 소재지: 대전광역시 유성구 궁동 395-3 다솔아파트 102동 3층304호

* 용도: 아파트

* 감정가: 294,000,000원

* 토지면적: 55.35㎡ (약 16.74평)

* 건물면적 (전용면적): 84.82㎡ (약 25.66평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대전광역시 유성구 궁동 소재 '봉암초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 충남대학교 대덕캠퍼스 등 교육시설과 단독주택, 각종 근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 아파트 단지 남서측으로 대로, 동측으로 소로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 1월 5일 접수된 에이치엠자산관리대부주식회사 근저당권 (을14)입니다.

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권보존: 1995-03-28 (홍영수)

* 근저당권: 신한은행 (2017-05-19, 78,100,000원)

* 근저당권: 에이치엠자산관리대부주식회사 (2022-01-05, 169,000,000원)

* 가압류: 페퍼저축은행 (2025-01-06, 38,185,887원)

* 가압류: 주식회사 우리카드 (2025-01-15, 8,317,409원)

* 근저당권부채권근질권설정: 웰컴저축은행주식회사 (2025-11-21, 169,000,000원)

* 임의경매개시결정: 에이치엠자산관리대부 (2025-12-31, 149,663,069원)

* 근저당권부채권질권설정: 김건우 (2026-04-28, 56,700,000원)

* 등기부채권 총액: 293,603,296원

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요는 있으나 구체적인 사항은 명시되지 않았습니다. 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 학군: 봉암초등학교, 충남대학교 대덕캠퍼스가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 생활 편의 시설: 단독주택 및 각종 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 지역 특성: 대덕 연구개발특구 및 국가산업단지와 인접해 있어 관련 종사자들의 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕 12층 건물 중 3층 304호이며, 사용승인일은 1995년 1월 13일입니다.

* 이용 상태: 건축물 현황도 기준 방 3개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개 등으로 구성된 아파트입니다.

* 설비 내역: 급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 정보: 다솔아파트는 총 4개 동, 172세대로 구성되어 있으며, 총 주차 대수는 180대입니다 (지상 4대, 지하 8대). 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 자전거 보관소가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1995년에 건축되어 약 31년 경과로 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 미상으로, 추후 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 미소멸 권리 가능성: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 명시되어 있으나 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 상대/절대 보호구역, 역사문화환경보존지역, 국가산업단지, 연구개발특구 등 다양한 규제 사항이 존재합니다. 이로 인해 향후 재건축이나 증축 등 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 주변 지역에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않으나, 국가산업단지 및 연구개발특구 지정으로 인해 관련 시설의 잠재적 존재 가능성 또는 이로 인한 환경적 영향을 배제할 수는 없습니다. 다만, 현재까지 확인된 바로는 직접적인 혐오시설의 존재는 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 궁동에 위치한 다솔아파트 102동 3층 304호로, 주변 교육 시설 및 대학가와 인접하여 풍부한 임대 수요가 예상됩니다. 1995년 준공으로 다소 노후된 편이나, 관리 상태가 양호하다면 실거주 또는 임대 수익 목적 모두 고려해볼 수 있습니다. 등기부상 권리관계는 임의경매로 진행되어 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 보이나, '지상권'과 같이 매각으로 소멸되지 않는 권리 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다. 임대 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 주의가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 충남대학교 및 대덕연구단지와 인접하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 실거주 적합성: 방 3개, 욕실 2개의 아파트로 가족 구성원이 거주하기에 적합한 면적입니다.

* 최근 실거래가 반영: 최근 2025년 10월 28,500만원, 2026년 4월 28,800만원에 84.82㎡ 면적이 거래되었으며, 감정가 29,400만원 대비 시세 반영이 적절합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 면적(84.82㎡)의 최근 실거래가는 2025년 10월 28,500만원, 2026년 4월 28,800만원입니다. 본건의 감정가는 29,400만원으로, 이는 최근 실거래가 범위 내에 포함됩니다.

최근 실거래가 평균은 약 28,650만원이며, 감정가는 이보다 약 2.6% 높은 수준입니다.

잠재적 리스크 요인(건물 노후화, 미상 임대 관계, 미확인 권리)을 고려하되, 입지적 장점과 안정적인 수요를 감안할 때, 입찰가는 최근 실거래가 상단을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 29,000만원 ~ 30,000만원

본건의 경우, 말소기준권리 이하 권리들은 소멸되므로, 낙찰 시 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서, 예상 입찰가는 해당 가격 범위 내에서 입찰 참여자가 결정하면 되겠습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.