나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504139 [1] 대전광역시 서구 용문동 285-3 덕일한마음아파트 10층1017호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이앤감정 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 용문동 소재 '대전산업정보고등학교' 남동측 인근에 위치하는 구분건물(아파트)로서, 본건 주위는 단독, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 북측 근거리에 대전도시철도 "용문역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상15층건내 10층 1017호로서 (사용승인일: 2000.10.28) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임

이용상태

아파트(거실, 주방, 방1, 욕실, 현관 등)으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 3필 일단의 가장형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 남동측으로 노폭 약 30m 내외, 남서측으로 노폭 약 20m 내외, 북동측으로 노폭 약 8m 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-용문동 285-3: 제2종일반주거지역(2023-11-24), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역). -용문동 282-10: 제2종일반주거지역(2023-11-24), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역). -용문동 269-49: 제2종일반주거지역(2023-11-24), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -현장조사시 이해관계인의 부재로 인해 내부이용상황 등은 집합건축물대장 도면 등을 참고하여 표준적인이용상황 등을 감안하였는 바 업무에 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경504139 (1)

* 소재지: 대전광역시 서구 용문동 285-3 덕일한마음아파트 10층 1017호

* 용도: 아파트

* 감정가: 110,000,000원

* 토지면적: 15.39㎡ (약 4.65평)

* 건물면적: 43.34㎡ (약 13.11평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 사용승인일: 2000년 10월 28일

1.1. 입지조건

* 위치: 대전광역시 서구 용문동 '대전산업정보고등학교' 남동측 인근에 위치.

* 주위환경: 단독, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 일반적인 주택지대.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 북측 근거리에 대전 도시철도 '용문역'이 소재하여 교통 사정은 양호함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑7 압류 (2025-11-05, 서구(대전광역시))

* 경매개시결정: 갑8 강제경매 (2025-12-30, 채권자: 안재홍, 85,762,641원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 안재홍 (안 )

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-08-02

* 확정일자: 2019-07-03

* 배당신고일자: 2025-06-04

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권 (을9)

* 인수되는 권리:

* 을9 주택임차권 (안재홍)

* 임차보증금: 80,000,000원

* 전입일자: 2019.08.02., 확정일자: 2019.07.03.

* 주의: 물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 대전 서구 용문동 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다수의 아파트 단지와 주택이 밀집해 있습니다.

* 상업 시설 및 학교가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 대전 도시철도 '용문역'이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 상권 활성화 및 주거 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 아파트 단지 내 및 인근 상업시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 대전산업정보고등학교가 인근에 있으며, 그 외 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 대전 도시철도 용문역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 어디든 이동이 편리합니다.

* 아파트 단지 정보: 덕일한마음아파트는 총 454세대로 구성되어 있으며, 2000년에 사용 승인되었습니다. 최고 15층 높이의 단지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 80,000,000원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 비록 임차인이 경매 신청자이기도 하여 배당을 통해 보증금을 회수할 가능성이 높으나, 배당 결과에 따라 인수 부담이 발생할 수 있으므로 최종 배당표 확인이 필수적입니다.

* 2000년에 준공된 아파트로, 연식에 따른 노후화로 인해 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역이나, 중점경관관리구역 등 추가적인 지역지구가 지정되어 있어 향후 건물 신축이나 증축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대전 서구의 안정적인 주거지역에 위치한 아파트로, 교통, 편의시설, 교육 환경 등 생활 인프라가 우수합니다.

* 8천만원의 선순위 임차인 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인이지만, 이를 감안한 합리적인 입찰가 산정 시 시세 대비 저렴하게 취득할 기회를 가질 수 있습니다.

* 최근 실거래가 수준과 감정가를 고려할 때, 적정 낙찰가에 취득 시 시세차익과 안정적인 자산 가치 유지를 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 아파트로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 편리한 생활 인프라로 인한 안정적인 주거 수요 확보가 가능합니다.

* 선순위 임차인 부담을 고려한 보수적인 입찰 전략으로 투자 리스크를 관리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 110,000,000원이며, 최근 실거래가는 108,000,000원 ~ 110,000,000원 수준입니다.

* 본 건은 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 80,000,000원)의 보증금을 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총액은 '입찰가 + 인수 보증금 80,000,000원'이 됩니다.

* '예상 입찰가'는 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 하므로, 이는 물건의 순수 지분 가치에 해당합니다. 최근 시세인 110,000,000원에서 인수 보증금 80,000,000원을 제외한 순수 지분 가치는 약 30,000,000원입니다.

* 총 부담액이 시세 범위를 초과하지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 권장 예상 입찰가: 30,000,000원 ~ 35,000,000원

* (참고: 입찰가 30,000,000원 시, 총 부담액 = 30,000,000원(입찰가) + 80,000,000원(인수보증금) = 110,000,000원)

* (참고: 입찰가 35,000,000원 시, 총 부담액 = 35,000,000원(입찰가) + 80,000,000원(인수보증금) = 115,000,000원)

* 혐오시설 관련: 주변 지역의 일반적인 주거 및 상업 지역 특성상, 본 물건 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.