나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504156 [1] 대전광역시 유성구 노은동 559-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성 · 평가일 2026.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 노은동 소재 "노은농수산물도매시장" 서측인근에 위치하며,본건 주위는 근린생활시설 및 단독주택 등이 주를 이루는 주거지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하고 인근에 버스정류장 및 대전지하철 "월드컵경기장역"이 소재 하는 등 제반대중 교통여건은 무난시됨.

형태 및 이용상태

대체로 정방형, 평지의 토지로서 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 포장도로(소로)와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 기타용지(단독주택용지), 지구단위계획구역(노은1지구), 소로2류(접함) 가축사육제한구역, 택지개발지구기타

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상3층 지하1층건물로서 (사용승인일 : 2002.03.15.) 외벽: 자연석 돌붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

기준시점 현재 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 이해관계인 부재로 건물내부상황은 공부 및 도면 등을 참고하여 표준 적인 이용상황으로 평가하였으며, 누다락은 옥탑계단실에 있는 출입문을 통해 2개호(401호, 402호)및 창고로 이용중인 것으로 탐문되었으니, 경매참여시 관련내용을 재확인하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각, 옥탑계단실, 누다락 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경504156 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 노은동 559-10 (신주소: 대전광역시 유성구 왕가봉로2번길 19-13)

용도: 다가구주택

감정가: 1,016,434,920원

토지면적: 243.80㎡ (약 73.77평)

건물면적: 564.03㎡ (약 170.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 지붕)

사용승인일: 2002년 3월 15일

건물규모: 지하 1층, 지상 3층

총세대수: 12세대 (JSON 데이터 기준)

2. 입지조건

* 위치: 대전광역시 유성구 노은동, "노은농수산물도매시장" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 진입이 원활하며, 인근 버스정류장 및 대전지하철 "월드컵경기장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 동측으로 포장된 소로(소형 도로)와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 단독주택용지, 지구단위계획구역(노은1지구), 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 7월 21일 접수된 탄동새마을금고 근저당 (을4)입니다.

* 인수되는 권리:

* 김 (103호): 보증금 55,000,000원. 건물 등기부상 을24 주택임차권으로 등기되어 있으며, 2018년 4월 2일 확정일자를 받았습니다. 본 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 금액입니다.

* 말소되는 권리:

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않습니다.

* 을4 근저당 이후 등기된 대부분의 권리(근저당, 전세권, 주택임차권 등)는 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 예시: 한국 (을19), 배 (을27), 차 (을26), 김 (을20), 하 (을25), 남 (을28) 등의 권리.

* 임차인 현황:

* 총 23명의 임차인이 확인되며, 이 중 일부는 보증금/차임이 미상으로 기재되어 있습니다.

* * 김 : 보증금 55,000,000원, 전입 2014-04-04, 확정 2018-04-02, 대항력 있음. 주의: 해당 임차인의 보증금 55,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* * 김 : 보증금 35,000,000원, 전입 2014-04-04, 확정 2014-04-04, 대항력 있음.

* * 배 : 보증금 40,000,000원, 전입 2023-02-01, 확정 2023-01-16, 대항력 없음.

* * 이 : 보증금 0원, 전입 2024-01-25, 대항력 없음.

* * 한국 : 보증금 50,000,000원 (전세권설정), 대항력 없음.

* * 남 : 보증금 45,000,000원, 전입 2021-03-22, 확정 2021-03-22, 대항력 없음.

* * 김 : 보증금 47,000,000원, 전입 2024-01-19, 확정 2024-01-19, 대항력 없음.

* * 김 : 보증금 60,000,000원, 차임 80,000원, 전입 2021-12-13, 확정 2023-10-27, 대항력 없음.

* * 오 : 보증금 0원, 전입 2021-05-21, 대항력 없음.

* * 차 : 보증금 50,000,000원, 전입 2023-12-07, 확정 2023-11-13, 대항력 없음.

* * 하 : 보증금 45,000,000원, 확정 2023-11-14, 대항력 없음.

* * 김 : 보증금 120,000,000원, 전입 2024-01-30, 확정 2023-12-01, 대항력 없음.

* * 사 : 보증금 50,000,000원, 전입 2024-11-25, 확정 2024-11-01, 대항력 없음.

* * 김 : 보증금 3,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2019-06-25, 대항력 없음.

* CHENLIHUI: 보증금 0원, 전입 2017-10-25, 대항력 없음.

* CHENGGUIREN: 보증금 0원, 전입 2018-10-31, 대항력 없음.

* SONGHAIPING: 보증금 0원, 전입 2019-05-21, 대항력 없음.

* CHENG GUIRENSONG HAIPING: 보증금 0원, 전입 2019-05-21, 대항력 없음.

* WANGLINA: 보증금 0원, 전입 2022-09-30, 대항력 없음.

* WANGYUNHE: 보증금 0원, 전입 2022-09-30, 대항력 없음.

* XUMIAOMIAO: 보증금 0원, 전입 2017-10-25, 대항력 없음.

* ZHAOBAOPENG: 보증금 0원, 전입 2018-04-27, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 55,000,000원 (김 임차인)

* 참고: 제공된 자료의 '인수 보증금 합계: 0원'과 건물 등기부상 '을24 김미경 인수' 정보 간에 차이가 있습니다. 본 보고서는 건물 등기부상 명시된 인수 권리를 기준으로 산정하였으며, 실제 입찰 전 반드시 이 부분을 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 대전 유성구 노은동의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, "노은농수산물도매시장" 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변으로는 근린생활시설과 단독주택이 주로 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 환경입니다.

* 상권은 주거 생활에 중점을 두고 있으며, 대규모 상업 지구보다는 지역 주민들을 위한 편의 시설 위주로 형성되어 있습니다.

* 지하철 월드컵경기장역이 가까워 역세권의 이점을 누릴 수 있는 점도 긍정적입니다.

5. 생활정보

* 교통: 대전지하철 1호선 월드컵경기장역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선도 운행 중입니다.

* 편의시설: 인근에 노은농수산물도매시장이 위치하여 신선한 식자재 구매가 용이합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육: 주거 지역의 특성상 초, 중, 고등학교 및 학원가가 인근에 형성되어 있을 가능성이 높습니다. (구체적인 학교 정보는 추가 확인 필요)

* 의료: 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 의원급 의료 시설이 존재할 것으로 예상됩니다. (구체적인 병원 정보는 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 김 임차인의 보증금 55,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 취득 비용에 추가적인 부담이 됩니다.

* 옥탑 및 누다락 이용 현황: 옥탑 계단실과 누다락이 2개 호실 및 창고로 이용 중인 것으로 탐문되었으나, 이는 불법 건축물 여부, 정확한 이용 범위, 소유권 문제 등과 연관될 수 있어 경매 참여 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 임차인 권리 관계의 복잡성: 다수의 임차인이 존재하며, 일부는 보증금이나 차임이 미상으로 기재되어 있습니다. 이들의 권리 관계나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 금액이 미상인 임차인에 대한 주의가 필요합니다.

* 건물 노후화: 2002년 사용 승인된 건물로, 약 24년 경과되어 내부 시설 점검 및 수리, 리모델링 등에 대한 고려가 필요합니다.

* 주변 혐오시설 가능성: 현재까지 본 물건지 주변에 명확한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 그러나 주거 지역 인근에는 다양한 시설이 혼재될 수 있으므로, 장기적인 관점에서 잠재적인 혐오시설(예: 유해시설, 소음/악취 발생 시설 등)의 존재 여부를 현장 답사 시 신중히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대전 유성구 노은동에 위치한 지하 1층, 지상 3층 규모의 다가구주택입니다.

* 역세권(월드컵경기장역) 및 대규모 생활 편의시설(노은농수산물도매시장) 인접 등 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 주요 리스크 요인으로는 대항력 있는 임차인(김 , 5,500만원)의 보증금 인수 부담이 있으며, 옥탑 계단실 및 누다락의 실제 이용 현황에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

* 다수의 임차인이 존재하며 이들의 권리 관계가 복잡할 수 있어, 권리 분석에 더욱 세심한 주의가 필요합니다.

* 이러한 잠재적 위험 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익: 다가구주택으로서 꾸준한 월세 수입을 통한 현금 흐름 창출이 기대됩니다.

* 역세권 입지의 장점: 지하철역과의 근접성은 임차인 모집에 유리한 요소로 작용할 수 있습니다.

* 가격 경쟁력 확보 가능성: 복잡한 권리 관계와 잠재적 위험 요인으로 인해 시세 대비 저평가될 경우, 가격 메리트 있는 매입 기회를 얻을 수 있습니다.

* 지역 발전 가능성: 노은지구 및 대전 유성구의 지속적인 발전 가능성을 고려한 장기적 관점의 투자 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,016,434,920원입니다.

* 주요 인수 대상인 김 임차인의 보증금은 55,000,000원입니다.

* 입찰가 산정 시, 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액(961,434,920원)을 실질적인 취득 가치의 기준으로 고려해야 합니다.

* 다수의 임차인 존재, 옥탑/누다락 관련 미확인 사항, 건물 노후도 등 잠재적 위험 요소를 감안할 때, 입찰가는 감정가의 80%~90% 수준(약 813,300,000원 ~ 914,700,000원)에서 결정될 수 있습니다.

* 최종 입찰가 결정은 반드시 현장 답사를 통한 건물 상태 및 주변 시세 재확인, 명도 전략 수립, 잠재적 위험 요인에 대한 면밀한 분석을 바탕으로 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.