나이스옥션 법원경매 충주 2025타경31017 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 105동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 '충주중앙탑초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로 및 근거리에 중앙탑하이패스TG가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 일련번호 1 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제8층 제804호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급·배수, 난방, 화재탐지, 소화전, 승강기, 도시가스 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 주거용 (아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 :도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경31017 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 105동 8층804호

용도: 아파트

감정가: 158,000,000원

토지면적: 49.37㎡ (약 14.93평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.14평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 '충주중앙탑초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 간선도로와 가까우며, 근거리에 중앙탑하이패스TG가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

1.2. 권리분석

* 권리 요약

본 경매물건의 말소기준권리는 2018년 1월 17일 접수된 우리은행 근저당권(62,280,000원)입니다.

이후 설정된 주택임차권(이영재, 보증금 91,830,000원)은 말소 예정으로, 낙찰자가 인수하지 않습니다.

강제경매 개시결정 등기(주택도시보증공사, 107,753,112원)가 되어 있으며, 이는 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 154,110,000원입니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 이

- 보증금: 91,830,000원

- 차임: 0원

- 전입일자/확정일자: 2023-12-11

- 배당신고일자: 2023-12-14

- 대항력: 없음

- 비고: 말소 예정 임차인

1.3. 상권분석

* 지역 특성

대상 물건은 충주시 중앙탑면에 위치한 신우희가로 아파트 단지 내에 소재합니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

충주기업도시와 인접해 있어 향후 발전 가능성이 있는 지역입니다.

* 주변 시설

주변에 학교(충주중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교)가 있어 교육 환경이 우수합니다.

간선도로와의 접근성이 좋아 시내외 이동이 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

- 학교: 충주중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교

- 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

* 아파트 정보

- 아파트명: 충주신우희가로 아파트

- 준공연도: 2018년

- 총 동수: 11동

- 총 세대수: 741세대

- 주차대수: 총 160대 (지상 4대, 지하 53대 - *아파트 정보 기준*)

- 최고층/최저층: 20층/3층 (단지 기준)

- 해당 호실: 8층 / 17층 건물 내

1.5. 잠재적 리스크

* 시세 대비 감정가

현재 제시된 감정가(158,000,000원) 대비 최근 실거래가(14,000,000 ~ 15,000,000원)가 다소 낮게 형성되어 있어, 시세보다 높은 가격으로 낙찰 시 시세 차익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 기타 리스크

입주 시점에 따라 수리 등 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 유해 시설이나 혐오 시설은 발견되지 않았습니다. 대상 물건은 학교 등 교육 시설과 주거 시설이 밀집한 지역에 위치합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주시 중앙탑면에 위치한 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 차이가 존재하므로, 입찰 시 시세 조사를 철저히 하여 신중한 접근이 필요합니다.

공동담보 물건으로, 동일한 채무로 묶인 다른 물건의 진행 상황도 함께 고려하는 것이 좋습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트

2018년 준공된 비교적 신축 아파트로, 깔끔한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 권리 인수 없음

말소기준권리 이후의 권리(임차권)가 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 지역 발전 가능성

충주기업도시와 인접해 있어 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 우수한 주거 환경

주변에 학교와 근린생활시설이 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 158,000,000원입니다.

최근 2026년 6월~7월 사이의 실거래가는 14,000,000원에서 15,000,000원 사이로 확인됩니다.

이러한 시세 현황을 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 14,800,000원 수준으로 예상됩니다.

이는 최근 거래가 중 상위권에 속하며, 감정가 대비 합리적인 수준에서 시세 차익을 확보할 수 있는 가격입니다.

입찰 시에는 경쟁 상황 및 본인의 자금 계획을 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.