나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50011 [1] 충청북도 청주시 서원구 분평동 1200 분평주공3단지 308동 15층1506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 "분평주공3단지아파트" 단지 내에 위치하며, 주위는 학교, 아파트단지, 단독주택, 상가 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 서측 근거리로 96번 지방도가 통과하며, 남서측 도보 약 5분 내외의 거리에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

피씨조 경사지붕 지하 1층, 지상 15층 중 제15층 제1506호로, - 외 벽 : 시멘몰탈 페인팅 마감 등, - 창 호 : PVC 샷시유리 마감 등임.

이용상태

아파트 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 아파트 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 로폭 약 20미터 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 특화경관지구(무심천지구), 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25%이하, 용적률 210%이하, 높이 최저10층이상 최고20층이하), 지구단위계획구역 (분평택지개발지구), 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(분평초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원평초등학교,청주교육지원청체육건강과 (043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(분평초등학교, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(원평초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50011 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국자산관리공사 (청주지방법원 2026타경50011 임의경매개시결정)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 서원구 분평동 1200 분평주공3단지 308동 15층1506호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 139,000,000원

토지면적: 34.00㎡ (약 10.28평)

건물면적: 59.71㎡ (약 18.06평) (전용면적)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 "분평주공3단지아파트" 단지 내에 위치합니다.

주위는 학교, 아파트 단지, 단독주택, 상가 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 서측 인근으로 96번 지방도가 통과하며, 남서측 도보 약 5분 거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 단지 정보

아파트명: 분평주공3-2단지아파트

사용승인일: 1997년 6월 18일

총 동수: 9개 동

총 세대수: 850세대

전체 대지면적: 73,676.984㎡

전체 건축면적: 440.81㎡ (308동 기준)

최고층: 20층, 최저층: 1층

총 주차대수: 296대 (지상 4대, 지하 24대, 그 외 268대)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건물의 등기부등본 상에는 다수의 소유권 이전 이력과 함께 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 등재되어 있습니다.

총 채권액 합계는 150,992,050원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2011년 5월 9일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을6)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 경매를 통해 매각되는 부동산은 해당 권리 및 그 이후의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

조사된 임차인 현황 정보에 따르면, 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 분평동은 청주시 서원구의 대표적인 주거 지역 중 하나로, 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 상업 시설

단지 인근에 상업시설 및 근린생활시설이 다수 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대형 마트나 백화점 등은 차량 이동 시 접근 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 다양한 상가들이 밀집하여 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육시설

분평초등학교, 원평초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

해당 초등학교는 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되므로, 권리관계상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 등기부 상에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 등재되어 있지 않아 문제되지 않을 것으로 보입니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획 상 "특화경관지구(무심천지구)", "주거용지(공동주택용지)", "지구단위계획구역(분평택지개발지구)", "대로1류(폭 35m~40m)(저촉)", "중로1류(폭 20m~25m)(저촉)", "중로2류 (폭 15m~20m)(접합)", "가축사육제한구역", "상대보호구역", "절대보호구역" 등 다수의 용도지역 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축이나 리모델링 시 사업 추진에 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

* 아파트의 사용승인일이 1997년으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 지역에 대한 혐오시설(유해시설) 존재 여부는 본 제공 정보 및 일반적인 검색으로는 명확히 확인되지 않았습니다. 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 분평동에 위치한 분평주공3단지 아파트로, 안정적인 주거 지역에 속하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 관계는 명확하여 낙찰 후 소유권 이전 및 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 준공 연차가 비교적 오래되었고, 토지 이용 계획상의 다양한 규제 사항들은 잠재적인 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적이나 시세차익을 노리는 투자 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다.

* 인근 아파트 단지들과 비교 시, 현재 시장가 대비 저평가 가능성이 있는지 면밀히 검토가 필요합니다.

* 정비사업(재건축, 리모델링) 추진 가능성에 대한 추가적인 조사도 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

본건과 유사한 면적인 59.71㎡ (약 18.06평)의 경우, 최근 2026년 7월 7일에 59.99㎡ (약 18.15평) 면적이 153,500,000원에 거래되었습니다. 해당 거래는 9층이었습니다.

본건은 15층으로, 유사한 면적의 9층 거래가보다 높은 층수임을 감안할 때, 현 시세는 153,500,000원 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

시세 및 감정가 비교:

감정가: 139,000,000원

최근 실거래가 (유사 면적, 9층): 153,500,000원

본건 (유사 면적, 15층): 15층이라는 점을 감안하면, 153,500,000원보다 높은 가격으로 형성될 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

최근 실거래가 및 본건의 높은 층수를 고려하여, 현재 시세를 155,000,000원 ~ 165,000,000원 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 시세 대비 90% ~ 95% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직해 보입니다.

(본 입찰가 산정은 제공된 정보와 최근 거래 사례를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 시세 확인, 권리 분석 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.