나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504144 [1] 대전광역시 서구 둔산동 1369 넥서스밸리 비동 13층1320호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 둔산동 소재 '방죽네거리' 남동측 인근에 위치하는 넥서스밸리 비동 13층 1320호로서, 주위는 상업 및 업무용빌딩, 각종 근린생활시설, 대형마트, 백화점, 관공 서 등으로 형성된 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고, 인근 대로변에 시내버스정류장 및 대전지하철 "청사역"이 소재하며 차량의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통 상황은 무난시됨.

건물의 구조

▷철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물중 13층 1320호로서, (2005.07.22 사용승인) 외벽:복합판넬 등 마감 내벽:벽지 및 일부 타일 등 마감 창호:샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 1개호로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소방설비, 지 하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 상업 및 오피스텔(넥서스밸리 비동) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 중로 및 광대로에 접하고, 동측으로 지하주차장 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 보행자전용도로(접 합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2021-12-01)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임. 2)기 타:현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 건축물 현황도면 및 인근 탐문조사, 외부 관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

물건 비고

재매각으로, 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경504144 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최OO (임차인 최수현)

* 물건명세서 작성일: 2026-05-08

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 대전광역시 서구 둔산동 1369 넥서스밸리 비동 13층 1320호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물중 13층

* 사용승인일: 2005년 07월 22일

* 용도: 오피스텔 (업무시설, 제1,2종근린생활시설)

* 총세대수: 283세대

* 건축물대장상 전유부분 면적: 24.11㎡

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

* 토지면적: 2.89㎡ (약 0.87평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 24.11㎡ (약 7.29평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 경매 정보

* 감정가: 49,000,000원

* 최저매각가격: 49,000,000원

* 재매각: 해당 (재매각으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 9,800,000원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 대전광역시 서구 둔산동 소재 '방죽네거리' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 상업 및 업무용 빌딩, 근린생활시설, 대형마트, 백화점, 관공서 등이 형성된 상가지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근 대로변에 시내버스정류장이 있습니다.

* 대전지하철 "청사역"이 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 중심상업지역, 지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업)에 해당합니다.

* 보행자전용도로 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 중점경관관리구역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2024년 04월 15일 의정부세무서장의 압류 (갑4)

* 본 건 경매로 인해 말소될 권리: 압류 (갑4, 갑5), 가압류 (갑6)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 주택임차권 (을5)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최수현

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 02월 20일

* 확정일자: 2023년 02월 07일

* 배당신고일자: 2025년 08월 11일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차권 등기 경료 (접수번호 2025.08.11. 제4193548호)

3.3. 권리분석 요약

* 을구 5번 순위의 주택임차권(최수현, 보증금 45,000,000원)은 대항력이 있으며, 매각 후에도 인수될 가능성이 있습니다.

* 물건명세서 상 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 특이사항이 명시되어 있습니다.

* 임차인이자 강제경매 신청 채권자(갑7)이므로, 배당 순위에 따른 보증금 회수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

* 총 채권액 약 5억 39백만원 대비 감정가가 낮아, 임차인의 보증금 전액 회수가 불확실할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 및 업무 시설 밀집 지역

* 본건이 위치한 둔산동 일대는 대전광역시의 주요 상업 및 업무 중심지로, 다양한 편의시설 및 관공서가 밀집해 있습니다.

* 넥서스밸리 건물 자체도 오피스텔 및 근린생활시설로 구성되어 있어 지역 내 활성화된 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 유동 인구 및 잠재 고객

* 인근 지하철역 및 버스정류장 이용객, 주변 상업시설 이용객 등 풍부한 유동 인구를 확보할 수 있습니다.

* 업무시설 및 상가 밀집 지역 특성상 잠재적 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

* 주변에 대형마트, 백화점, 관공서 등이 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 다양한 근린생활시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건물 관리 상태

* 건축물대장상 2005년 사용승인된 건물로, 외벽은 복합판넬, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

* 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 최수현의 보증금 45,000,000원 인수 가능성입니다.

* 재매각 물건으로, 임차인과의 명도 협상이 필요할 수 있으며, 보증금 미회수 시 매수인이 부담해야 할 위험이 존재합니다.

* 다만, 임차인이 경매 신청 채권자이므로 배당을 통한 보증금 회수 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

6.2. 재매각 물건의 특성

* 재매각 물건은 유찰의 원인이 있었던 만큼, 추가적인 권리관계나 명도상의 어려움이 있을 수 있습니다.

* 입찰 시 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 상향 조정됩니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 둔산동의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 주변 상권이 활성화되어 있습니다. 최근 실거래가 데이터를 고려할 때 감정가 대비 시세 상승 여력이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 위험이 있어, 철저한 권리분석과 명도 전략 수립이 필수적입니다. 재매각 물건으로, 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대전의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 저평가 가능성: 최근 실거래가 추이를 볼 때 감정가가 시세 대비 낮을 가능성이 있으며, 시세 차익 기대.

* 권리관계 명확화 시: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제를 해결할 경우, 명도 후 즉시 활용 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 49,000,000원

* 최근 실거래가(JSON 분석): 2026년 4월 36.12㎡ 기준 6,400만원, 2026년 5월 31.02㎡ 기준 6,100만원, 2026년 7월 36.12㎡ 기준 7,000만원.

* 본건 면적(24.11㎡)으로 환산 시, 평당 가격 추정치(약 180~190만원/㎡)를 적용하면 약 4,300만원 ~ 4,600만원 수준입니다.

* 그러나 실제 거래된 더 넓은 면적의 물건 가격대를 고려하면, 본건의 시장 가치는 최소 5,000만원 이상으로 판단됩니다.

* 대항력 있는 임차인(보증금 45,000,000원, 인수)의 존재로 인해, 입찰가 산정 시 해당 보증금을 고려해야 합니다. 그러나 임차인이 경매 신청 채권자라는 점을 감안할 때, 배당을 통해 보증금을 상당 부분 회수할 가능성도 있습니다.

* 종합적인 시장 상황, 감정가, 임차인의 권리 및 재매각 물건임을 감안하여, 50,000,000원 을 적정 입찰가로 제안합니다.

* 이는 감정가 대비 소폭 상승한 가격으로, 임차인 인수 위험을 고려했을 때 보수적인 접근입니다. 향후 명도 및 임대차 협상 결과에 따라 최종 매수 가격을 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.