나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504154 [1] 세종특별자치시 어진동 649 호수의아침 3층323호 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2): 세종특별자치시 어진동 소재 '국립세종도서관' 남측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 상업 업무용빌딩, 근린공원 등으로 형성된 상업지대로 제반 주위환경은 보통임. 기호(3): 세종특별자치시 나성동 소재 ‘나성중학교’ 서측 인근에 위치하며 주위는 노변을 따라 도시형생활주택, 주상용건물, 중대형상가 등으로 형성된 상업지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1,2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물중 제3층 제323호 및 제13층 제1312호로, - 외벽 : 외장석재붙임 마감 등. - 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. - 창호 : 샷시창호임. 기호(3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물중 제3층 제317호로, - 외벽 : 외장석재붙임 마감 등. - 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1): 아파트(도시형생활주택) 기호(2): 오피스텔 기호(3): 도시형생활주택

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1,2): 부정형의 평지로서 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임. 기호(3): 정방형의 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1,2): 본건 서측으로 왕복6차선 및 동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함. 기호(3): 본건 동측으로 광대로에 서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(3):중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건의 경우 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나, 건축물대장상 도면 및 외부관찰 등에 의거하여 통상적인 내부상황을 고려하였는 바, 이에 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경504154 (1)

소재지: 세종특별자치시 어진동 649 호수의아침 3층323호

용도: 근린주택 (건축물대장상 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 복합)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김 (김OO)

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 5.27㎡ (약 1.59평)

토지지분: 5.269㎡ (약 1.59평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.43㎡ (약 5.27평) - 전용면적 기준

건물지분: 17.425㎡ (약 5.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 76,000,000원

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 '국립세종도서관' 남측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설, 상업 업무용 빌딩, 근린공원 등으로 형성된 상업지대로 제반 주위환경은 보통 수준입니다. (기호 1,2 기준)

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 제3층 제323호로, 아파트(도시형생활주택), 오피스텔, 도시형생활주택 등으로 구성된 복합 용도 건물입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

본건 서측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 지역 지구

중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. (행정중심복합도시)

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리: 세종세무서장의 압류 (2025-08-27)

경매신청 채권자: 김 (대전지방법원 2025타경504154)

인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권 (김민지)

말소 예정 권리: 갑1(소유권보존), 갑2(소유권이전), 갑4(소유권이전), 갑5(압류), 갑6(강제경매), 갑7(가압류)

3.2. 인수되는 권리 (임차인 분석)

* 임차인: 김 (김민지)

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-29

* 확정일자: 2022-08-27

* 대항력: 있음

* 비고: 본 건의 경우, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 95,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 배당을 통한 전액 변제가 예상되나, 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

매각으로 인해 소멸되는 권리는 소유권보존, 소유권이전, 압류, 강제경매, 가압류 등입니다. (을구 3번 주택임차권은 인수될 수 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 세종시 중심 상업지대에 위치하여 각종 업무시설, 근린생활시설, 상업용 빌딩 등이 밀집해 있습니다. 국립세종도서관이 인근에 있어 학술 및 문화 접근성이 좋습니다.

4.2. 건물 내 용도

'호수의아침'은 공동주택(도시형생활주택), 오피스텔, 업무시설, 제1,2종 근린생활시설 등이 복합적으로 입점해 있는 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 대중교통

인근에 다수의 시내버스 노선이 운행하는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주요 간선도로 접근성이 좋습니다.

5.2. 편의 및 공공시설

단지 내 및 주변에 상업시설이 잘 갖추어져 있으며, 국립세종도서관 등 공공시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 보증금 95,000,000원의 대항력 있는 임차인 김 씨입니다. 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 해당 금액은 매수인이 인수해야 하므로 총 인수 금액이 늘어날 수 있습니다.

6.2. 미확인 내부 상태

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못하였습니다. 건축물대장상 도면 및 외부 관찰 등을 통해 통상적인 내부 상황을 고려하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 핵심 상업지구에 위치한 소형 근린주택(복합 용도)으로 입지적 장점이 있습니다. 다만, 감정가(7600만원)보다 높은 보증금(9500만원)을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이로 인한 인수 금액 발생 가능성이 주요 고려 사항입니다. 임차인 권리 분석 및 배당 결과를 면밀히 검토해야 하며, 건물 내부 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 행정중심복합도시의 중심 상업지구에 위치하여 미래 가치가 높습니다.

* 국립세종도서관 등 주요 시설 인접으로 인한 생활 편의성 및 투자 가치 증대.

* 소형 평형으로 투자 부담이 비교적 적습니다. (단, 인수 보증금 고려 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

인근 유사 면적(약 17-20㎡)의 도시형생활주택 및 오피스텔의 현 시세는 약 100,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 파악됩니다.

제시된 정보와 시세 분석을 바탕으로, 대항력 있는 임차인의 보증금(95,000,000원)을 제외한 물건 자체의 가치를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점을 감안할 때, 경매를 통해 임차인 보증금이 전액 변제될 가능성이 높다고 가정합니다.

이에 따라, 현 시세 및 감정가를 고려하여 예상 입찰가는 110,000,000원 수준으로 제안합니다.

9.2. 총 예상 취득 비용 고려

상기 예상 입찰가(110,000,000원) 외에, 실제 명도 및 잔금 납부 시 임차인 보증금 중 경매 배당으로 충당되지 않는 잔액이 있다면 매수인이 추가로 인수해야 할 수 있습니다. 따라서 총 취득 비용은 예상 입찰가와 인수될 수 있는 보증금 잔액을 합산하여 산정해야 합니다. 만약 임차보증금 95,000,000원이 경매 절차에서 전액 변제된다면, 총 취득 비용은 예상 입찰가인 110,000,000원으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.