나이스옥션 법원경매 원주 2025타경21147 [1] 강원특별자치도 원주시 학성동 207-11 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결 · 평가일 2026.01.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 학성동 소재 "중앙행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 평원로변의 은행, 병원, 식당 등 상업용, 업무용부동산으로 형성된 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

다각형 평지로서 상업용 건부지 및 주차장부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 보,차도 분리된 편도 3차선 일방통행도로, 북동측으로 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 국토이용기타용도지구(건축선결정지(1m)), 시가지경관지구(일반) (2022-11-25), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(200m~500m)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 "사진용지"와 같이 제시외 컨테이너(냉동,냉장창고)가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건으로 외벽: 석재 붙임, 몰탈위페인팅 마감 등 내벽: 페인팅, 타일 붙임, 인테리어 마감 등 바닥: 내장타일 붙임 등 창호: 알루미늄 및 PVC샷시 창호 등임.

이용상태

1층: 점포 2층: 교회 3층,4층: 사무실 5층: 주택(숙소) 지하실: 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 5층 주택부분에 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도, 사진용지" 참조

공부와의 차이

가. 5층은 공부상 "사진관"이나 현황 "주택(숙소)"로 이용중임. 나. 기호(2) 건물은 귀 의뢰목록 및 등기사항전부증명서상 학성동 207-11, 207-15, 207-16, 207-17 번지상 소재하나, 2022년 5월 6일자로 학성동 207-15, 207-16, 207-17는 207-11 번지로 합병되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 목록1 지상에 매각에서 제외된 컨테이너 1동 소재
- 목록2 건물은 등기사항증명서상 학성동 207-11, 207-15, 207-16, 207-17 지상에 소재하는 것으로 기재되어 있으나, 토지대장상 207-15, 207-16, 207-17은 207-11로 합병되었음
- 목록2 5층은 공부상 사진관이나 현황은 주택(숙소)로 이용중
- 감정평가액(최저매각가격)은 펜스, 바닥포장 등을 포함한 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 원주지원 2025타경21147 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 학성동 207-11번지 (원일로 154-1)

토지면적: 963.30㎡ (약 291.37평)

건물면적: 987.33㎡ (약 298.67평)

건물 제시외면적: 76.60㎡ (매각 포함)

감정가: 4,390,780,137원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세 내역

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 (지하 1층, 지상 5층)

주요 용도 (공부상): 다방, 사무실, 소매점, 사진관

실제 이용 현황 (5층): 주택(숙소)로 이용 중 (공부상 사진관)

건축 허가일: 1988년 1월 5일

사용 승인일: 1988년 9월 27일

건축물대장상 주용도는 제2종근린생활시설이며, 다방, 사무실, 소매점, 사진관 등의 용도로 활용 가능합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 강원특별자치도 원주시 학성동 소재 "중앙행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

평원로변으로 은행, 병원, 식당 등 상업용, 업무용 부동산이 밀집한 상업지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스 운행 및 도로 상황을 고려할 때 제반 교통 상황은 양호합니다.

남서측으로는 보도 및 차도가 분리된 편도 3차선 도로, 북동측으로는 세로에 접하고 있습니다.

2.2. 토지 이용 계획

일반상업지역, 국토이용기타용도지구(건축선결정지(1m)), 시가지경관지구(일반) (2022-11-25), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한 모든축종) 및 역사문화환경보존지역(200m~500m)에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채무 총액

말소기준권리: 을14, 근저당, 농업협동조합자산관리회사, 2022년 4월 29일 접수.

등기부채권 총액 (토지): 4,670,000,000원

등기부채권 총액 (건물): 4,610,000,000원

총 채무액이 약 92억 8천만원에 달하여, 감정가(약 43.9억원)를 훨씬 상회하는 높은 수준입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

총 5명의 임차인이 파악되었습니다.

* (주)기림마조아종합건축사사무소: 보증금 0원, 차임 300,000원, 사업개시일 2023-12-26. 대항력 없음.

* (주)더나은도시정비: 보증금 150,000,000원, 차임 150,000,000원 (차임 기재 오류 가능성 높음, 150만원/월 추정), 사업개시일 2023-02-07. 대항력 없음.

* ㈜전승종합건설: 보증금 10,000,000원, 차임 1,100,000원, 사업개시일 2017-04-28. 대항력 있음.

* 권혁준: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-11. 대항력 없음.

* 박영순: 보증금 1,000,000원, 차임 1,000,000원 (차임 기재 오류 가능성 높음, 100만원/월 추정), 전입일자 2024-05-09. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 기준. 단, 대항력 있는 임차인(㈜전승종합건설)의 보증금 1,000만원은 명도 시 부담 가능성이 있으므로, 본 합계와 상이할 수 있어 추가 확인 필요.)

3.3. 특이 권리사항

- 제시외 건물 (컨테이너 1동)은 매각에서 제외됩니다.

- 건물은 등기사항증명서상 여러 필지에 걸쳐 있으나, 토지대장상 207-15, 207-16, 207-17번지는 207-11번지로 합병되었습니다.

- 5층은 공부상 사진관이나 현황 주택(숙소)로 이용 중입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 학성동 일대는 원주시의 주요 상업 및 업무 지구로, 금융기관, 병원, 다양한 소매업체 및 식당 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

평원로변의 중심 상권에 속하며, 접근성 및 가시성이 좋습니다.

4.2. 건물 용도 분석

건축물대장상 제2종근린생활시설로서, 다방, 사무실, 소매점, 사진관 등의 용도로 활용이 가능합니다.

1층은 점포, 2층은 교회, 3-4층은 사무실, 5층은 주택(숙소)로 이용되었으며, 지하는 공실 상태입니다.

다양한 업종으로의 전환 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

인근에 중앙행정복지센터가 위치해 있으며, 병원, 은행, 각종 상업시설 및 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

㈜전승종합건설 임차인은 대항력(2017-04-28 전입)을 보유하고 있어, 해당 임차인의 보증금 1,000만원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 "인수 보증금 합계: 0원" 정보와 상충될 수 있어 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 보증금/차임 오류 가능성

(주)더나은도시정비와 박영순 임차인의 보증금 대비 차임 금액(각 1.5억/1.5억, 100만/100만)에 오류가 있을 가능성이 매우 높습니다. 실제 임대차 관계 및 금액을 면밀히 조사해야 합니다.

6.3. 높은 채무 총액

토지 및 건물 등기부상의 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회(약 92.8억원)합니다. 이는 경매 절차의 복잡성, 낙찰 후 추가적인 재정 부담 가능성, 수익률 저하 등의 위험 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 공부상 용도와 현황 불일치

5층 건물이 공부상 사진관이나 현황 주택(숙소)로 이용되고 있어, 향후 건축물대장 시정, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.5. 매각 제외 물건

건물 목록 1번 지상에 컨테이너 1동이 소재하나, 본 매각 대상에서 제외되므로 인도 대상에 포함되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주시 중심 상업지역에 위치한 근린생활시설 건물로, 입지 조건 및 주변 상권은 양호한 편입니다. 다양한 용도로 활용 가능하며, 건물 규모 또한 중대형급입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 존재, 높은 총 채무액, 공부와 현황의 불일치 등 잠재적 리스크가 다수 존재합니다. 특히, 임차인 관련 정보와 인수 보증금 액수에 대한 상충되는 부분이 있어 세밀한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 높은 채무 부담은 투자 수익률 및 회수 기간에 상당한 영향을 미칠 수 있으므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 원주시 중심 상업지구에 위치하여 접근성과 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 다용도 활용: 제2종근린생활시설로서 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

* 건물 규모: 연면적 약 300평의 건물로, 안정적인 임대 수익 또는 자체 활용 가치가 높습니다.

* 개발 잠재력: 5층의 용도 변경 가능성 등 향후 가치 상승 요소를 고려할 수 있습니다. (법규 검토 필요)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것을 원칙으로 하되, 본 건의 경우 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(㈜전승종합건설)의 보증금 1,000만원은 인수될 가능성이 있어, 이를 고려한 실질적인 분석이 필요합니다.

또한, 감정가 대비 현저히 높은 총 채무액(약 92.8억원)과 5층 용도 불일치, 임차인 정보의 오류 가능성 등 다수의 리스크 요인을 감안할 때, 현재 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 심층적인 추가 조사가 필수적입니다.

* 대항력 있는 임차인의 실제 권리 관계 및 인수 보증금 재확인

* 오류 가능성이 있는 임차인들의 실제 보증금 및 차임 재확인

* 주변 시세, 임대료 수준, 공실률, 건물 유지보수 비용 등 실질적인 수익률 분석

* 토지이용계획 및 건축법규 검토를 통한 5층 용도 변경 가능성 및 비용 분석

* 상기 조사를 바탕으로 한 면밀한 수익성 분석 및 위험도 평가

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.