나이스옥션 법원경매 충주 2025타경31038 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 일대 조성된 "충주기업도시(서충주)" 소재 "중앙탑 중학교" 남측 인근에 위치하고 있는"신우희가로아파트" 제109동 02층 202호이며,주위는 아파 트단지(미진 이지비아,충주 이편한세상,충주시티자이 등)로 형성된 지역으로서 상가,관공서, 금융기관 등 생활편의시설은 인근에 소재하고 있어 주거환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트까지 차량 접근 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 위치하고 있는 등 교통사정 보통임.

건물의 구조

본건은 2018.01.15자로 사용승인된 아파트로서 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층 건내 02층 202호로서 외벽:화강석 및 인조화강석 붙임(저층부) 및 세멘몰탈위 페인트 등 마감. 내벽:벽지도배 등 마감. 창호:알미늄 샷시창.

이용상태

아파트(방3,거실,주방/식당,화장실2,현관,발코니 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스 개별보일러에 의한 난방설비,위생설비,승강기설비,화재경보 및 소화전설비 등을 갖추고 있으며 상태 보통임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트가 소재하는 단지 인근 지세는 완경사를 이루고 있으나 부분적으로 평탄하게 조성하였으며 아파트건물 부지 및 아파트단지상가건물,부대시설 등의 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 아파트가 소재하는 단지는 남동측으로 왕복4차선 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역(2013-01-15),지구단위계획구역(2025-08-29),중로1류(폭 20m~25 m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접함),가축사육제한구역(전부제한지역)(가축분뇨의관리 및 이 용에 관한 법률),상대보호구역(2019-09-20)(2023-02-24)(중앙탑중학교,충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교)(교육환경 보호에 관한 법률),기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형 기업도시)(기업도시개발특별법)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경31038 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 152,000,000원

1.2. 물건 상세정보

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 2층 202호

용도: 아파트

건물 사용승인일: 2018년 01월 15일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕 17층 건물 내 2층)

1.3. 면적 정보

토지면적: 49.27㎡ (약 14.91평)

토지 지분: 49.2715㎡

건물면적 (전용면적): 59.83㎡ (약 18.10평)

건물 지분: 59.8332㎡

아파트 단지 내 전용면적: 59.83㎡

아파트 단지 내 분양면적: 제공된 정보상 건물면적과 동일하게 59.83㎡로 추정됩니다.

1.4. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 일대에 조성된 "충주기업도시(서충주)" 내 "신우희가로아파트" 109동 2층 202호임.

단지 인근은 아파트 단지(미진 이지비아, 충주 이편한세상, 충주시티자이 등)로 형성된 지역이며, "중앙탑 중학교" 남측 인근에 위치함.

주변에 상가, 관공서, 금융기관 등 생활편의시설이 소재하여 주거환경은 양호한 편임.

2.2. 교통상황

본건 아파트까지 차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 토지 및 도로상태

단지가 소재한 토지는 완경사를 이루고 있으나 부분적으로 평탄하게 조성되었으며, 아파트 건물 부지 등으로 이용되고 있음.

단지는 남동측으로 왕복 4차선 도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활함.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역

* 제3종일반주거지역 (2013-01-15)

* 지구단위계획구역 (2025-08-29)

* 중로1류 (폭 20m~25m) 접함 (2020-03-27)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교)

* 기업도시개발구역 (충주지식기반형 기업도시)

검색 결과, 충주 지역 내 과거 쓰레기 매립장이나 소각장 건설 관련 갈등 사례가 있었으나, 본건 소재지 인근에서 현재 운영 중이거나 신축 예정인 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2018년 01월 17일 접수, 금액 62,160,000원)

* 본 경매절차를 통해 말소될 권리: 우리은행 근저당, 주택임차권(최광무), 주택도시보증공사 강제경매 개시 결정 등.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (제시된 내용상 지상권 등 인수할 권리가 없습니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최 (주택도시보증공사 (최광무))

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020년 03월 06일

* 배당신고일자: 2024년 01월 24일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 특이사항: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 85,000,000원은 본 경매 절차를 통해 말소되므로 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 권리분석 종합

전반적으로 권리관계가 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 낙찰자는 인수해야 할 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 생활편의시설 접근성

단지 인근에 상가, 관공서, 금융기관 등이 소재하여 주민들의 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 주거 밀집도

주변이 대규모 아파트 단지들로 형성되어 있어 안정적인 주거 지역의 특성을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 신우희가로 아파트

주소: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696

준공년도: 2018년

총 세대수: 741세대

총 동수: 11동

최고층/최저층: 20층 / 3층

주차대수: 총 868대 (세대당 약 1.17대) - JSON 데이터 기준 (지하 705대, 지상 163대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 단지 내 편의시설

* 전기차 충전기: 지상 2대, 지하 14대 보유.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도

본건의 경우 임차인이 대항력이 없어 보증금 전액이 말소될 예정이므로 낙찰자가 명도 과정에서 금전적 부담은 없습니다. 다만, 원활한 명도를 위해 사전에 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 주차 공간

전체 741세대에 총 868대의 주차 공간이 확보되어 있어 세대당 약 1.17대의 주차가 가능합니다. 이는 최근 아파트 기준에서는 보통 수준으로, 주차 공간 부족 이슈는 크지 않을 것으로 보입니다.

6.3. 부동산 시장 변동성

일반적인 부동산 시장의 변동성에 따른 잠재적 리스크는 존재합니다.

7. 종합 의견

본건 충주 신우희가로 아파트(109동 2층 202호)는 2018년에 준공된 비교적 신축 아파트로, 충주기업도시 내에 위치하여 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

권리분석 상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득하게 됩니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담도 없습니다.

다만, 2층이라는 층수적 이점은 상대적으로 낮을 수 있으며, 원활한 명도 절차 진행이 중요합니다. 종합적으로 볼 때, 안정적인 주거 환경과 함께 투자 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트 (2018년 준공)

* 충주기업도시 내 입지로 향후 발전 가능성 기대

* 권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 안전한 투자 가능

* 주변 생활 편의시설 및 교통망 우수

* 투자 대비 안정적인 시세 유지 및 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 152,000,000원입니다.

최근 2026년 6월~7월에 동일 아파트(신우희가로아파트)의 유사 면적(59.83㎡~59.95㎡) 매매 사례는 148,000,000원에서 150,000,000원 사이로 확인됩니다.

본건은 2층으로, 층수 프리미엄은 높지 않을 것으로 예상됩니다.

따라서, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 149,000,000원 ~ 152,000,000원

권장 입찰가: 151,000,000원 (감정가 수준에서 보수적으로 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.