나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504169 [1] 대전광역시 중구 목동 362 올리브힐 107동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 목동 소재 '대전목양초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고 서측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등 정류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 전반적인 교통 여건 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층/지상22층 중 제10층 제1004호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 완경사의 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 서측의 대로에 연결되는 서측 및 동측 등으로 소로 및 중로에 접하며 인접지와의 연계도로 및 진입도로, 단지내의 주차시설 등은 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(목동2구역 주거환경개선사업), 도로(접합), 소로1류 (폭 10m~12m)(목동3호선)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(목동4호선)(접합), 소로2류(폭 8m~ 10m)(목동16호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(중촌12)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(중촌5)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (237호선)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2017-01-09)(굿모닝유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전 목동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전목양초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(굿모닝유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(대전목양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(목동2,중촌지구주거환경개선지구)<도시저소득주민의주거환경개선을위한 임시조치법>, 역사문화환경보존지역(2021-02-09)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경504169 (1)

* 소재지: 대전광역시 중구 목동 362 올리브힐 107동 10층1004호

* 용도: 아파트

* 감정가: 424,000,000원

* 토지 면적: 51.74㎡ (약 15.65평)

* 건물 면적 (전용 면적): 84.88㎡ (약 25.68평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: OOOOOOOOOOOO

* 건축물 정보:

* 준공년도: 2011년

* 총 층수: 22층

* 해당 층수: 10층

* 아파트 규모: 총 804세대

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 중구 목동 소재 '대전목양초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 및 주정차가 용이하고 서측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 도로상태: 아파트 단지 서측의 대로에 연결되는 소로 및 중로에 접하며, 단지 내 주차 시설은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 총 채무액: 약 814,105,810원 (등기부채권 총액 기준)

* 말소기준권리: 주식회사한별자산관리대부금융의 근저당권 (2024년 12월 17일 접수, 금379,600,000원)

* 소멸주의: 말소기준권리 이후 접수된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 지상권: (명시된 권리 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 05월 16일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력이 있는 특이한 사례로, 인수 보증금은 0원입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 학교가 밀집한 주거 중심 지역입니다.

* 인접 시설: 대전목양초등학교 등 교육 시설과 일상생활에 필요한 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 환경이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 지하 1층/지상 22층 건물 중 10층 1004호입니다.

* 마감재: 외벽은 몰탈위페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 샷시창호 마감입니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 소화, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 목동 올리브힐

* 준공년도: 2011년

* 세대수: 804세대

* 주차: 총 90대 (지상 6대, 지하 25대)

* 커뮤니티 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(목동2구역 주거환경개선사업) 등 다양한 용도 및 규제가 적용되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인(최 )이 존재한다는 점은 매우 이례적이며, 향후 법적 분쟁이나 예상치 못한 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주거환경개선지구: 해당 지역의 특성상 향후 재개발 또는 개선 사업 등의 영향을 받을 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 총 채무액이 감정가 대비 높은 수준으로, 채무 변제 관련 복잡한 이해관계가 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대전광역시 중구의 주거지역에 위치하며, 주변 초등학교 및 편의시설 접근성이 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 0원, 차임 0원이라는 매우 특이한 상황으로 존재하여 권리 분석상 높은 주의가 요구됩니다. 이러한 임차인 관련 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 주변의 교육 시설 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 실수요자에게 매력적입니다.

* 가격 경쟁력 확보 가능성: 임차인 관련 리스크를 감안하여 적절한 수준으로 입찰할 경우, 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 주거환경개선지구로 지정되어 있어 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 시세 분석:

* 2026년 6월 4일, 84.88㎡ (8층) 매매가: 38,000만원

* 2026년 6월 13일, 84.92㎡ (13층) 매매가: 38,000만원

* 2026년 7월 16일, 84.92㎡ (10층) 전세: 보증금 5,000만원, 월세 100만원

* 최근 실거래가 및 전월세 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(84㎡대)의 아파트 매매가는 38,000만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 감정가 42,400만원보다 낮은 시세입니다.

* 본건은 대항력 있는 임차인이 보증금 0원, 차임 0원으로 존재한다는 중대한 리스크가 있습니다. 이로 인해 낙찰 후 추가 비용 발생 또는 명도 지연 등 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 따라서, 이러한 리스크를 반영하여 시장가 대비 상당한 할인율을 적용한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 최근 실거래가 38,000만원을 기준으로, 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 28,500만원 (285,000,000원)

* 참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정된 것이며, 실제 법률 전문가의 상담 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.