나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1963 [1] 경기도 군포시 당정동 995-2 가동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 군포시 당정동 소재 '한세대학교' 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대 주택, 다가구주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며, 인근 도로변에 노선 버스정류장이 소재하고 남서측 인근에 '당정역(1호선)'이 위치하는 바, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬라브지붕 지상6층 중 제5층 제502호로서, (사용승인:2016.05.31) 외벽: 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지도배 마감 등, 창호: 새시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택 : 방3, 주방/식당, 거실, 현관, W/C, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지와 등고평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 12m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보 호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립 에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서상 사건번호: 안양지원 2025타경1963 (1)

소재지: 경기도 군포시 당정동 995-2 가동 5층502호

건물구조: 철근콘크리트구조 콘크리트평슬라브지붕 지상6층 중 제5층 제502호

사용승인일: 2016년 05월 31일

용도: 도시형생활주택 (내부 방 3, 주방/식당, 거실, 현관, W/C, 발코니 등)

감정가격: 226,000,000원

토지면적: 28.82㎡ (약 8.71평)

토지 지분: 28.82㎡ (약 8.71평)

건물면적: 46.71㎡ (약 14.13평) (전용면적)

건물 지분: 46.71㎡ (약 14.13평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 양

1.1. 입지조건

위치: 경기도 군포시 당정동 995-2번지, '한세대학교' 서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본 건 주변은 아파트, 다세대 주택, 다가구 주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 있고 남서측으로 1호선 '당정역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 건물 서측으로 노폭 약 12m의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 04월 25일 접수된 양 의 가압류 (갑6, 금100,000,000원) 입니다.

주요 권리사항:

* 소유권보존 (갑1)

* 소유권이전 (갑2, 갑5)

* 가압류 (갑6, 갑7, 갑8)

* 강제경매 (갑9)

* 압류 (갑10)

상기 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

낙찰자가 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 368,001,510원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 확인되므로, 명도 진행 시 해당 내용을 반드시 확인하여 추가적인 부담이 발생하는지 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

건물의 주요 용도는 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택) 및 근린생활시설입니다.

인근 지역은 다양한 형태의 주거 시설과 상업 시설이 공존하고 있어 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

'한세대학교' 인근으로 대학가 배후 수요도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 근린생활시설이 인근에 다수 분포하여 생활 편의성이 좋습니다.

대중교통: 1호선 당정역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

교육시설: 본 건은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 교육환경 보호 구역 내에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

명도 리스크: 임대차 관계가 미상으로 현재 거주자 또는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획:

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 중로3류 (폭 12m~15m)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역, 절대보호구역

* 과밀억제지역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)

* 본 건의 현재 시점(2026년 10월 16일)에서는 허가구역 지정 기간이 만료되었습니다.

건물 노후화: 2016년 사용승인된 건물로 비교적 신축이지만, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시 당정동에 위치한 도시형생활주택으로, 1호선 당정역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 우수한 편입니다. 건물은 2016년에 준공된 철근콘크리트 구조의 다세대주택이며, 감정가는 2억 2,600만 원입니다. 권리관계는 모두 소멸될 예정으로 인수되는 권리는 없으나, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 시 주의가 필요합니다. 토지이용계획상 일부 제한 사항이 있으나, 주거 지역으로서의 가치는 충분하다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

당정역 역세권의 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

2016년식 건물로 비교적 신축에 속합니다.

권리 관계가 깨끗하여 명도 문제만 잘 해결한다면 안정적인 투자가 가능합니다.

군포시 당정동 일대는 꾸준한 개발 수요가 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(46.54㎡, 약 14.08평)의 다세대주택이 2026년 5월 21일 5층에 20,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 1,420만원/평이며, 본건의 면적(14.13평)에 적용 시 약 20,064만원으로 산정됩니다.

본건의 감정가는 22,600만원으로, 유사 면적 거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 2016년 건물 연식, 5층의 위치, 그리고 1차 경매라는 점을 감안할 때, 시세 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 1회 유찰 시 최저 입찰가(감정가의 80%인 약 18,080만원)보다 높은 가격, 유사 거래가 수준인 20,000만원에서 감정가 수준인 22,600만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 21,000만원에서 22,000만원 사이로 제안합니다.

주변 시설 확인 결과, 특별히 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.