나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101688 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 1438 두산위브더아티움 103동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양2동 복지회관' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 빌라, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 대체로 무난합니다.

교통상황

본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕, 지하2층/지상17층 건물 내 7층 701호로서, (사용승인일 : 2023.01.03) 외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로를 통하여 외부공도(남동측 노폭 약 23m 및 남서측 노폭 약 6m)와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-13)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단에 문의 바람)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 안양지원 2025타경101688 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 1438 두산위브더아티움 103동 7층701호

용도: 아파트

감정가: 717,000,000원

토지면적: 40.42㎡ (약 12.23평)

건물면적: 74.93㎡ (약 22.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 사용승인일: 2023년 01월 03일

1.2. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 정비구역, 대항력있는 임차인 존재

주의사항: (별도 기재사항 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양2동 복지회관' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 빌라, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 대체로 무난합니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)와 접해 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역(2025-10-13), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 정비구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 집합건물 등기부상 소유권 보존 등기일은 2023년 05월 19일이며, 소유권 이전(매매) 등기는 2023년 06월 27일 김동현에게 이루어졌습니다. 이후 2024년 12월 06일 주식회사대우에스티의 가압류(금462,342,686원)가 말소기준권리가 되었으며, 2025년 12월 30일에는 주식회사대우에스티의 강제경매(462,342,686원) 개시결정이 말소된 것으로 보입니다. 등기부채권 총액은 462,342,686원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 양성미

보증금: 425,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 10월 13일

확정일자: 2022년 10월 13일

배당신고일자: 2026년 01월 15일

대항력: 있음

비고: (별도 기재사항 없음)

금액이 미상인 임차인은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 주의가 필요합니다.

3.3. 권리분석 요약

제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원이며, 이는 법원 배당을 통해 임차인의 보증금이 변제될 가능성이 높음을 시사합니다. 그러나 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 명도에 시간이 소요되거나 협의가 필요할 수 있습니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지, 빌라, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역에 위치하고 있으며, 주변에 복지회관이 인접해 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 편의를 위한 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕의 지하2층/지상17층 건물 중 7층 701호입니다. 사용승인일은 2023년 01월 03일로 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감이며, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다. 현재 공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

5.2. 설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 두산위브더아티움

주소: 경기도 안양시 만안구 안양동 1438 (예술공원로 51)

총 동수: 6개동

총 세대수: 558세대

건축 규모: 최고 25층, 최저 2층

주차 시설: 총 681대 (지하 자동 주차 663대, 전기차 충전기 지하 18대 포함)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거 보관소

6. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정: 본건 소재지가 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 재건축 사업 진행 여부에 따라 자산 가치 변동 가능성이 있습니다. 사업 진행 속도 및 방식에 따라 장기 보유 시 이익 또는 불확실성이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 반환 관련하여 명확한 배당 계획이 확인되지 않는 이상 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 또는 지연이 발생할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 합계 0원 명시됨)

7. 종합 의견

경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 두산위브더아티움 아파트 경매 물건입니다. 2023년 사용승인된 신축 아파트로, 쾌적한 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 입지적으로는 주거지로서 무난하며, 교통 여건 또한 보통 수준입니다.

다만, 본건은 정비구역으로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 또는 사업 지연이라는 양면성을 지니고 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 명시된 점은 긍정적이나, 명도 과정에서의 절차적 리스크는 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2023년 준공된 비교적 신축 건물로, 즉시 거주가 가능하며 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 우수한 단지 규모 및 시설: 558세대의 중대형 단지로 관리 효율성이 높으며, 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있습니다.

* 정비구역 잠재력: 향후 정비사업 진행 시 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (사업 진행 시점 및 결과 불확실성 존재)

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 7억 1천만 원 ~ 7억 5천만 원 수준으로 판단됩니다.

최근 74.93㎡ 면적의 1층 매물이 7억 8백만 원에 거래된 점과 감정가 7억 1천 7백만 원을 고려하였습니다. 7층이라는 층수 이점을 감안하면 시가는 더 높을 수 있으나, 정비구역 지정 및 대항력 있는 임차인(보증금 인수 부담은 없으나 명도 리스크 존재) 등의 특수성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 인수 보증금(0원)을 제외한 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 약 6억 5천만 원 내외로 산정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통해 추가적인 정보를 확인하고, 법원의 배당 현황 및 명도 관련 전문가와 상담 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.