나이스옥션 법원경매 안산 2026타경50029 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2720 퍼스트프라자 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온전 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "거북섬" 북동측 인근에 위치하며 주위는 상가 및 업무시설 지대이고 배후지로 아파트단지가 형성되어 있음.

교통상황

본건 빌딩까지 차량출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층 중 2층 205호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 창호 : 샷시 페어그라스창임.

이용상태

공부상 휴게음식점으로 등재되어 있으며 조사일 현재 "공실"상태임.

설비내역

건물내 승강기설비, 소방설비, 위생설비등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

북동측으로 대로와 접하고 남동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-14)(소로 엠티브이1-2) (접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특 수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권 목적토지에 별도등기(매립목적 변경금지)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 시흥시 정왕동에 위치한 근린상가 건물입니다.

사건번호: 안산지원 2026타경50029 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2720 퍼스트프라자 2층205호

용도: 근린상가

감정가: 369,000,000원

면적:

* 토지: 44.01㎡ (약 13.31평)

* 건물: 69.30㎡ (약 20.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (제공된 정보의 '중OOOOO'는 등기부등본상 중소기업은행으로 추정)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "거북섬" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 상가 및 업무시설이 밀집된 지역이며, 배후지로는 아파트 단지가 형성되어 있어 상업시설로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물은 북동측으로 대로와 접하고 있으며, 남동측으로는 소로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

주변에 상업 및 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

인근 지역에서 대규모 개발이나 특수 시설(예: 대규모 공장, 유해 시설 등)이 직접적으로 확인되지 않아, 일반적인 상업지역의 환경을 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 3월 9일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 다음과 같은 권리들은 소멸됩니다.

* 근저당권 (을1, 을2)

* 가압류 (갑7, 갑10, 갑11)

* 임의경매개시결정 (갑12)

* 압류 (갑13)

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부등본상 지상권이 별도로 등기된 내역은 확인되지 않습니다. 다만, '대지권 목적토지에 별도등기(매립목적 변경금지)있음'이라는 비고란의 내용이 있으므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상

주의사항: 임차인 현황상 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있고 임대관계가 미상입니다. 이는 대항력 있는 임차인이 존재하거나, 혹은 임대차 관계가 불분명하여 추가적인 확인이 필수적임을 의미합니다. 명확한 인수 여부 및 권리관계를 파악하기 위해 현장 조사 및 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용 가능한 상가 건물로, 해당 건물은 총 46개의 호실로 구성되어 있습니다.

주위 상가 및 업무시설 밀집 지역에 위치하여 유동인구 확보 및 집객 효과를 기대할 수 있습니다.

인근에 아파트 단지가 형성되어 있어 꾸준한 배후 수요를 확보할 수 있는 장점이 있습니다.

"거북섬" 인근이라는 지리적 특성은 향후 지역 개발 및 관광 수요 증가에 따른 상권 활성화 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본 물건이 소재한 시흥시 정왕동은 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 다양한 상업시설, 편의시설, 행정기관 등이 위치하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

교통망으로는 인근 도로망 이용 및 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 교육 시설 및 병원 등 의료 시설 또한 이용 가능한 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 공실 상태: 조사일 현재 '공실' 상태로, 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있으며, 공실 장기화에 따른 위험이 있습니다.

* 대지권 목적 토지 별도등기: '매립목적 변경금지'와 관련된 별도 등기가 토지 등기부에 존재합니다. 이는 해당 토지의 용도 변경이나 개발 행위에 제약을 가할 수 있는 중대한 사항이므로, 정확한 내용을 확인하고 잠재적 위험을 평가해야 합니다.

* 임대 관계 불분명: 임차인 현황상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인의 존재 여부, 보증금 및 월세 등에 대한 확인이 필수적입니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 인수 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 다수 채무 관계: 등기부등본상 여러 건의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있는 점으로 보아, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다. (다만, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 토지이용계획 제한: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로/중로 접합, 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역(외국인 주택거래 한함) 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하여, 향후 토지 활용 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동, 거북섬 인근에 위치한 근린상가로서, 상업 및 업무시설 밀집 지역과 배후 주거단지를 바탕으로 한 기본적인 상권 잠재력을 지니고 있습니다. 또한, "거북섬" 지역 개발과의 연계성을 기대해볼 수 있습니다.

그러나 현재 공실 상태이며, 토지 등기부 상의 '매립목적 변경금지' 관련 별도 등기, 임대 관계의 불확실성 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 이러한 부분에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 없다면 예상치 못한 손실을 야기할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* "거북섬" 지역의 개발 호재 및 관광 활성화에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 상업 및 업무시설 밀집 지역의 입지를 바탕으로 한 꾸준한 수요 확보 가능성.

* 감정가 3억 6천 9백만원 대비 면적(건물 약 21평)을 고려했을 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외하고 산정하는 것이 원칙입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 현재 법원 경매 진행 상황, 과거 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 조사가 선행되어야 합니다.

본건의 감정가(369,000,000원)를 기준으로, 위에서 언급된 공실, 별도 등기, 임대 미상 등의 리스크 요인과 투자 포인트를 종합적으로 고려하여 신중하고 전략적인 접근이 필요합니다. 전문적인 경매 컨설팅을 통해 정확한 시세 분석과 권리 분석을 바탕으로 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.