나이스옥션 법원경매 안산 2026타경4 [1] 경기도 시흥시 은행동 327-56 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '시흥신일초등학교' 남동측 인근에 위치하며 주변은 다가구주택, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 5층건 내 5층 503호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 타일돌붙임 마감 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 (탐문사항) 창호 : 샷시 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중이며, 상부층 일부에 다락이 소재함. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북동측으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07 -18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 공부상 지목이 '전'이나 현황 '대'임. (※ 2021.10.22 지목 변경)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 상부층 일부에 다락이 소재함.

물건 비고

1. 상부층 일부에 다락이 소재하고, 포함 평가됨.
2. 공부상 대지권 목적 토지 지목 "전"이나 현황 "대"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서 요약

사건번호: 안산지원 2026타경4 (1)

소재지: 경기도 시흥시 은행동 327-56, 5층 503호

용도: 도시형생활주택

감정가: 281,000,000원

토지 면적: 40.17㎡ (약 12.15평)

건물 면적: 56.52㎡ (약 17.09평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

2. 입지조건

본 건은 경기도 시흥시 은행동에 위치하며, 주변은 다가구주택, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 위치 및 주위환경

- '시흥신일초등학교' 남동측 인근에 소재합니다.

- 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

- 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태

- 본건 남측 및 북동측으로 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

- 도시지역, 제1종일반주거지역입니다.

- 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)에 접해 있습니다.

- 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)에 해당합니다.

3. 권리분석

등기사항전부증명서상 말소기준권리( 을1, 2021-10-28, 수협은행 근저당권)보다 후순위 권리인 압류, 가압류, 근저당권 등이 다수 존재하나, 이들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 소유권 현황

- 현재 소유자는 진정근이며, 소유권이전(2021-10-28)된 내역이 있습니다.

* 인수되는 권리

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건의 경우, 등기부 요약상 지상권은 확인되지 않습니다.)

- 인수 보증금: 0원 (특이사항 없음)

* 말소 기준 권리

- 을1 근저당권 (수협은행, 273,600,000원)

* 주요 권리 사항 (모두 말소 예정)

- 갑1: 소유권보존 (한기숙)

- 갑2: 소유권이전 (진정근)

- 을1: 근저당권 (수협은행, 273,600,000원) - 말소기준권리

- 갑3: 압류 (시흥세무서장)

- 갑4: 압류 (구로세무서장)

- 을2: 근저당권 (주식회사대경프라스틱, 60,000,000원)

- 갑5: 가압류 (삼성카드주식회사, 12,155,343원)

- 갑5: 가압류 (신용보증기금, 39,951,000원)

- 갑6: 가압류 (토스뱅크, 84,419,988원)

- 갑7: 가압류 (신용보증기금, 42,500,000원)

- 을2-1: 2번근저당권가처분 (신용보증기금)

- 갑8: 가압류 (낙원새마을금고, 30,616,130원)

- 갑9: 가압류 (서울신용보증재단, 27,695,635원)

- 갑10: 압류 (시흥시)

- 갑11: 임의경매 (수협은행, 218,797,078원) - 본 경매 사건 채권자

* 총 채무액 (등기부상)

- 570,938,096원

4. 상권분석

본 물건은 주거지 내에 위치한 도시형생활주택으로, 특정 상업 지역에 해당하지는 않습니다.

* 주거 지역 특성

- 주변에 학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

- 다가구 및 다세대주택이 밀집한 지역으로, 일반적인 주거 수요를 충족하는 입지입니다.

* 주변 편의시설

- 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근이 가능하여 시흥시 내 생활권 이용이 용이합니다.

- 정확한 상업 시설 및 편의 시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역으로서 기본적인 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 신축 건물로 비교적 양호한 주거 환경을 제공합니다.

* 건물 구조 및 상태

- 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층에 위치한 호실입니다.

- 건물은 2021년 사용 승인되어 비교적 최신 축에 속합니다.

- 외벽은 몰탈 위 페인팅, 타일 돌붙임 마감이며, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감으로 추정됩니다.

- 창호는 샷시 창호입니다.

* 내부 시설

- 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비가 갖추어져 있습니다.

- 상부층 일부에 다락이 소재하며, 본건 평가에 포함되었습니다.

* 주변 환경

- 시흥신일초등학교가 인근에 위치합니다.

* 토지 지목 현황

- 공부상 대지권 목적 토지 지목은 "전"이나, 현황은 "대"로 이용 중입니다. (2021.10.22 지목 변경 완료)

6. 잠재적 리스크

본 물건의 투자를 고려할 때 다음과 같은 잠재적 리스크 요소를 인지해야 합니다.

* 임대 관계 미확인

- 임대 관계가 미상인 점은 실제 점유 여부 및 명도 저항 가능성을 확인해야 하므로 주의가 필요합니다. 비록 인수 보증금이 0원이지만, 불법 점유 또는 임차인의 대항력 없는 점유 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

* 토지 지목과 현황 차이

- 등기부상 지목이 '전'에서 '대'로 변경된 이력이 있으나, 과거 지목으로 인한 권리관계나 행정상의 이슈가 발생할 가능성은 낮습니다. (2021년 지목 변경 완료 확인)

* 높은 채무 총액

- 등기부상 채무 총액이 감정가보다 훨씬 높아 경매 진행 사유를 짐작하게 합니다. 이는 채무 불이행으로 인한 경매임을 시사하며, 인수되는 권리는 없으므로 큰 문제는 없을 것으로 판단되나, 채무 불이행의 근본적인 원인이 해당 물건의 가치에 영향을 미칠 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 다락 공간의 법적 지위

- 다락이 포함 평가되었으나, 불법 건축물 여부나 실제 사용 가능 면적 및 가치를 사전에 명확히 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 주거 환경이 양호하며 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 특히, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인의 보증금도 없어 명도 관련 부담이 적습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 예상치 못한 상황을 야기할 수 있으므로 사전 조사가 필수적입니다. 토지 지목의 현황과 공부상 차이도 있으나, 이는 이미 지목 변경이 완료되어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 전반적으로 신축이라는 장점과 비교적 명확한 권리 관계를 바탕으로 투자 가치를 가질 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)

* 시흥시 은행동 내 주거 지역 입지 (시흥신일초등학교 인근)

* 모든 인수 대상 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

* 상부층 다락 공간 포함으로 실사용 면적 증가 가능성

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 시세를 분석한 결과, 본 물건의 적정 가치는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석

- 327-49번지 4층, 48.36㎡ (약 14.62평): 220,000,000원 (약 15,057,000원/평)

- 327-49번지 4층, 49.78㎡ (약 15.06평): 180,000,000원 (약 11,952,000원/평)

- 327-48번지 2층, 40.23㎡ (약 12.17평): 142,000,000원 (약 11,668,000원/평) (주소지 불명확으로 참고치)

* 본 물건 (56.52㎡, 약 17.09평) 시세 추정

- 상기 시세를 본건 면적에 적용 시, 대략 204,000,000원 ~ 257,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 감정가 대비 분석

- 본건 감정가는 281,000,000원이며, 이는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 신축 건물이며 다락 공간이 포함된 점을 감안하더라도, 시장 시세 범위를 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

* 예상 입찰가 제안

- 인수되는 보증금이 없고 건물 상태가 양호한 점을 고려하되, 임대 관계 미확인 등의 리스크를 감안하여 감정가의 80~90% 수준 또는 시세 범위를 중심으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

- 최적 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

- 본 물건은 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크를 면밀히 조사한 후, 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.