나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53776 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 418-1 블루밍힐즈 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예일 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 소재 '하오향리 마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상4층 내 제2층 제202호로서, 외벽: 외장 석재, 치장벽돌 붙임 마감 등 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등 창호: 새시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조.)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 개별난방(LPG가스), 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

오향리 418-1 :계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위 계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치 제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

물건 비고

2026. 4. 2.자로 서울보증보험 주식회사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 418-1번지에 소재하며, 상세 주소는 블루밍힐즈 에이동 2층 202호입니다.

1.2. 기본 물건 정보

본 물건은 다세대주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적은 73.10㎡(약 22.11평)이며, 건물 전용 면적은 58.36㎡(약 17.66평)입니다. 토지 지분 및 건물 지분 모두 해당 면적과 동일합니다.

1.4. 경매 기본 정보

사건번호는 성남지원 2025타경53776 (1)이며, 감정가는 220,000,000원(2억 2천만원)입니다. 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 소재 '하오향리 마을회관' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 연립주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로, 지상 4층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 석재 및 치장벽돌 마감이며, 내벽은 벽지, 일부 타일 마감으로 이루어져 있습니다. 창호는 새시창호이며, 기본적인 위생, 급배수, 소방 설비, 개별난방(LPG 가스), 승강기 등이 설치되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

물건지의 토지는 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 도시 계획 및 규제

소재지 토지(오향리 418-1)는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역이며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부상 말소기준권리는 2024년 2월 13일 접수된 서민금융진흥원의 가압류(갑6)입니다. 이에 따라 선순위 권리가 아닌 이상 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리인 서민금융진흥원의 가압류(갑6, 2024.02.13)보다 늦게 등기된 주식회사 국민행복기금 가압류(갑8) 및 서울보증보험 강제경매(갑9)는 매각으로 소멸됩니다. 소유권이전 관련 등기(갑3, 갑4) 역시 정리될 것으로 보입니다.

3.3. 인수 권리 (임차인 분석 포함)

본건에는 한국토지주택공사(LH)의 주택임차권(을1)이 등기되어 있으며, 전입일자는 2022년 7월 20일, 확정일자는 2022년 6월 9일입니다. 이 임차권은 대항력을 갖추고 있으며, 등기부 요약상 '말소: 인수'로 표기되어 있어 보증금 237,000,000원(2억 3천 7백만원)은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

이는 '권리분석' 섹션에 명시된 '인수 보증금 합계: 0원'과는 상반되는 내용으로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 추가 확인이 필요한 중대한 사항입니다.

3.4. 채권자 정보

본 경매는 채권자 서OOOOOOOO의 강제경매 신청에 의해 진행되고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 건물인 블루밍힐즈 418-1번지 내 58.36㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 3월 210,000,000원(2억 1천만원)에 직거래된 사례가 있습니다. 이 거래는 본건의 전용면적과 동일하며, 시세를 파악하는 데 중요한 참고자료가 됩니다.

또한, 인근 '우리팰리스타운' 단지에서는 2025년 10월 62.43㎡ 면적이 175,000,000원(1억 7천 5백만원)에, 2026년 3월에는 62.43㎡ 면적이 240,000,000원(2억 4천만원)에 거래되었습니다.

4.2. 주변 단지 비교

블루밍힐즈 단지 내 유사 면적 실거래가는 2억 1천만원 수준으로, 이는 본건의 감정가 2억 2천만원과 유사하거나 약간 낮은 수준입니다. 최근 거래 동향을 볼 때, 시장 가격은 안정적이거나 소폭 상승하는 추세로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 조용한 주거 지역 내에 위치하며, 주변으로 다세대 및 연립주택 단지가 형성되어 있어 기본적인 주거 환경은 양호합니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

(검색 결과: 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 418-1 주변에 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 인근에는 곤지암읍 소재 관공서, 상업시설, 학교 등이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용은 보통 수준으로 예상됩니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 관련 리스크

가장 큰 리스크는 한국토지주택공사(LH)의 대항력 있는 임차권입니다. 보증금 237,000,000원(2억 3천 7백만원) 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 '권리분석' 요약에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 내용과 배치되므로, 입찰 전 반드시 명확한 사실관계 확인이 필요합니다. 만약 해당 보증금을 인수해야 한다면, 이는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

6.2. 토지 이용 규제 관련 리스크

본 물건은 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 토지거래계약 허가구역입니다. 또한, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등에 포함되어 있어 향후 재건축이나 용도 변경 등 개발 관련 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

서울보증보험 주식회사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출한 바 있으나, 이는 본건의 말소기준권리가 아니었으므로 직접적인 인수 대상은 아닙니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

건축 연도 2020년으로 비교적 신축에 속하며, 동일 단지 내 유사 면적 매물이 최근 실거래가를 형성하고 있어 시세 파악이 용이합니다. 대중교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

7.2. 시장 전망

광주시 곤지암읍 일대는 수도권 개발 계획에 따라 꾸준한 관심이 예상되는 지역입니다. 특히 다세대 주택의 경우, 비교적 합리적인 가격으로 내 집 마련이 가능할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 매력 요인

* 최근 준공된 신축급 다세대주택으로 즉시 거주 또는 임대 가능.

* 동일 단지 내 직거래 사례를 통한 실거래가 확인 용이.

* 조용한 주거 환경 및 양호한 교통 접근성.

8.2. 주의점 요약

* 한국토지주택공사(LH) 임차권 인수 여부 및 보증금 2억 3천 7백만원 인수 가능성. (가장 중요)

* 복잡한 토지이용계획 및 각종 규제 사항.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 분석

본 건의 감정가는 220,000,000원입니다.

9.2. 시장가 대비 분석

가장 근접한 실거래 사례는 동일 단지, 동일 면적 물건이 2026년 3월 210,000,000원에 거래된 것입니다. 이를 고려하면, 2억 1천만원 내외가 시장 가격으로 판단됩니다.

9.3. 최종 예상 입찰가 산정

현재 제시된 정보대로라면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 간주하고, 말소기준권리보다 선순위인 한국토지주택공사 임차권(보증금 237,000,000원)을 인수하지 않는다는 전제 하에, 시장가 및 감정가를 고려하여 보수적으로 접근할 경우 200,000,000원 ~ 215,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

그러나, 만약 한국토지주택공사의 보증금 237,000,000원 전부를 인수해야 한다면, 본 건은 실질적인 투자 가치가 없거나 오히려 손해를 볼 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 임차권 인수 여부 및 보증금 처리 방안에 대한 철저한 조사와 확인이 선행되어야 합니다. 이 변수가 해결되지 않는 한, 해당 물건에 대한 입찰은 매우 신중해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.