나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43194 [1] 경기도 평택시 지산동 805-11 지산동주상복합 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "송탄역" 북동측 인근에 위치하며 부근은 업무시설, 생활편의시설, 공동주택, 오피스텔 등 밀집하여 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 송탄역(전철역)이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 2층 201호(사용승인일 2014.01.09)로서 외벽 : 돌붙임 및 드라이비트 마감등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

공부상 오피스텔이나 현황 다세대주택인 것으로 탐문됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관련설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 비행안전제5구역(전술)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

공부상용도 : 오피스텔 실제용도 : 다세대주택

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건 위치확인 및 이용현황등은 외부관찰, 건축물대장, 현황도면 등을 참조하였으나 업무진행시 내부현황 등은 재확인바람.

물건 비고

공부상용도는 오피스텔이나 실제용도는 다세대주택(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경43194 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 지산동 805-11 지산동주상복합 1동 2층 201호

* 용도: 공부상 오피스텔, 실제 다세대주택 (감정평가서 참조)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 면적 및 감정가

* 토지 면적: 26.31㎡ (약 7.96평)

* 토지 지분: 26.31㎡ (약 7.96평)

* 건물 면적: 76.98㎡ (약 23.29평)

* 건물 지분: 76.98㎡ (약 23.29평)

* 감정가: 192,000,000원

1.3. 채권자 및 주요 권리

* 채권자: 농OOOOOOO

* 등기부채권 총액: 122,702,556원 (기록된 총 채권액, 경매 진행 시 소멸 여부 확인 필요)

* 말소기준권리: 2014년 10월 22일자 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 96,000,000원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 평택시 지산동 소재 "송탄역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 업무시설, 생활편의시설, 공동주택, 오피스텔 등이 밀집하여 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 건축물 대장에 따르면 해당 건물은 다세대 주택, 오피스텔, 제2종근린생활시설(학원)로 복합 용도이며, 본건은 2층 201호입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 송탄역(전철역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 송탄역을 통해 서울 및 수도권으로의 이동이 가능하며, 주변으로 송탄터미널 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 일반상업지역에 속해 있습니다.

* 소로 2류(폭 8m~10m)와 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 가축사육제한구역, 관광특구(송탄)로 지정되어 있습니다.

* 본건은 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 해당합니다. 이는 군용 비행장 주변 소음 발생 가능성이 있으며, 관련 규제의 영향을 받을 수 있음을 시사합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)으로, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리인 2014년 10월 22일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당(96,000,000원) 이하의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 삼성카드의 가압류(26,702,556원) 및 한국양봉농업협동조합의 임의경매(45,511,567원) 기록이 있으나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 판단됩니다.

* 현재 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상입니다. (주의: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 관련 내용을 재확인하여 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 철저히 파악해야 합니다.)

4. 상권 분석

* 본건은 송탄역 역세권에 위치하며, 주변에 다양한 업무시설, 생활편의시설, 공동주택, 오피스텔 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 상권입니다.

* 송탄역 주변은 교통의 요지로서, 유동인구가 꾸준히 형성되어 있어 상업 활동 및 임대 수요 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활 정보

* 송탄역을 통한 광역 교통망 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 주변에 마트, 병원, 상가 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다.

* 소음대책구역에 해당하나, 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 수 있다는 장점도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도는 오피스텔이나 현황은 다세대주택으로 이용되고 있어, 향후 건축물 대장 용도 변경 또는 실제 이용 현황과의 차이로 인해 민원 발생 또는 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 편입되어 있어, 항공기 소음 피해 및 향후 개발 제한 등 군사 관련 규제의 영향을 받을 수 있습니다.

* 외국인 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있어, 외국인 명의로 주택을 취득할 경우 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 송탄역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있다는 점이 매력적입니다.

* 건물 준공 연도가 2014년으로 비교적 최신이며, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이점을 제외하면 권리 관계가 명확하여 경매 절차상 안전한 물건에 해당합니다.

* 다만, 군 비행장 소음대책구역 편입 및 오피스텔-다세대주택 용도 불일치는 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 심도 있는 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 송탄역 역세권이라는 지리적 이점은 안정적인 임대 수요 확보 및 시세 상승 가능성을 높여줍니다.

* 2014년 준공 건물로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출에 용이합니다.

* 공부상 용도와 실제 이용 현황 차이를 고려하여 적정 가격에 낙찰받을 경우, 향후 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건과 유사한 조건(2014년 준공, 다세대주택)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 27일에 거래된 71.99㎡ 면적의 "대원아트빌(나동)"이 13,800만원에 거래되었습니다. 이는 1㎡당 약 1,917,000원 수준입니다.

* 본건의 건물 면적은 76.98㎡이므로, 이를 기준으로 환산한 시장 가치는 약 147,570,000원입니다.

* 감정가는 192,000,000원으로, 최근 거래된 유사 물건 시세보다 높은 편입니다.

* 예상 입찰가:

* 본 건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하되 시장 시세를 충분히 반영해야 합니다.

* 최근 거래 사례 가격과 감정가 사이의 시세 차이를 고려하여, 약 150,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 정확한 입찰가 결정은 현장 방문을 통한 실사, 주변 시세 추가 확인, 명도 가능성 및 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.