나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53787 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 284-8 프리미엄뷰 104동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 "관음2리마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 및 하천 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 제2층 제202호로서, [사용승인일 : 2020.09.15.] 외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 등 마감, 내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일 붙임 등 마감, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (자세한 사항은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(도시가스), 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로(갈올길)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

관음리 284-8 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 등임, 관음리 284-13 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 등임, 관음리 284-21 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 등임, 관음리 284-23 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53787 (1)

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 284-8 프리미엄뷰 104동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 284,000,000원

토지면적: 74.46㎡ (약 22.52평)

건물면적: 65.49㎡ (약 19.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양주축산업협동조합 (양OOOOOOOO)

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕, 지상 4층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2020년 09월 15일

건축물 정보:

* 건물명: 프리미엄뷰

* 동/호: 104동 202호

* 총 층수: 4개 층 중 2층

* 총 연면적: 593.32㎡

* 대지권 면적: 595㎡ (4필지)

* 건축면적: 232.25㎡

* 주용도: 공동주택 (다세대주택)

* 주소: 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 284-8번지 (갈올길 17)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 "관음2리마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 및 하천 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

* 도로상태: 본 건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로(갈올길)와 접함.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 11월 10일 접수된 양주축산업협동조합의 근저당권 (을3)

* 소멸예정 권리: 본 건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 보임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 02월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 없음. (대항력이 없는 임차인이므로 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 관련 절차는 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 본 건은 주택과 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하여 전통적인 상권과는 거리가 있음.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석:

* 2026년 5월 20일, 힐링하우스(A동,B동, 2016년식) 75.14㎡ 1층 매매가 19,000만원 (평당 약 310만원)

* 2026년 5월 5일, 삼환스타팰리스(106동, 2024년식) 72.74㎡ 3층 매매가 35,800만원 (평당 약 492만원)

* 2026년 5월 4일, 스타포레102동(2021년식) 58.62㎡ 3층 매매가 19,000만원 (평당 약 324만원)

* 본 건(65.49㎡, 2020년식, 2층)과 유사한 면적 및 준공연도의 경우, 스타포레 102동(58.62㎡, 2021년식)이 19,000만원에 거래됨.

* 신축 건물인 삼환스타팰리스는 가격이 높게 형성되어 있으나, 본 건과는 시기 차이가 있음.

* 주변 시세는 평당 약 310만원 ~ 490만원 수준으로 형성되어 있으며, 신축 여부, 층수, 단지 규모에 따라 가격 편차가 있음.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야, 하천 등이 혼재된 비교적 조용한 지역임.

* 교통: 차량 접근은 원활하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음. 인근에 버스정류장이 소재함.

* 편의시설: 대규모 편의시설보다는 지역 내 소규모 상점 및 주민센터, 관공서 등 기본적인 생활 기반 시설 이용 가능. 인근 퇴촌초등학교 등이 교육 시설로 언급됨.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보로는 특정 혐오시설 인접 가능성은 낮으나, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 환경 관련 규제가 있는 점은 고려해야 함. (상세 현장 조사 권장)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 규제: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 자연보전권역 등 다수의 도시계획 규제 지역에 속해 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 감정가 대비 시세: 본 건의 감정가 284,000,000원은 최근 실거래가(19,000만원)와 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됨. 이는 입찰 시 보수적인 접근이 필요함을 시사함.

* 임대 관계 미확인: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음. (단, 현재 확인된 임차인은 대항력이 없음)

* 지역적 특성: 주변 개발이 활발하지 않은 지역적 특성상 단기간 내 급격한 시세 상승 기대는 어려울 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 2020년 준공된 비교적 신축의 다세대주택으로, 토지 및 건물이 일괄 매각 대상임.

* 등기부상 권리관계는 모두 소멸되어 인수 부담이 없으나, 대항력 없는 임차인이 존재함.

* 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으며, 다양한 토지 이용 규제가 존재함.

* 조용한 주거 환경을 선호하거나 장기적인 관점에서 접근하는 투자자에게 적합할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)로서 양호한 상태 유지 가능성.

* 일괄 매각으로 인한 권리 분석의 용이성.

* 모든 권리관계 소멸로 인한 깨끗한 등기부 상태.

* 주변 지역의 잠재적 개발 가능성 (단, 규제 사항 고려).

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 전용면적(65.49㎡)과 준공 연도(2020년)를 고려했을 때, 최근 유사 조건의 실거래가(19,000만원)와 주변 시세(평당 약 310~330만원)를 바탕으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 본 건의 면적(약 19.81평)에 평당 320만원을 적용하면 약 20,500만원 수준이 됩니다.

* 보수적인 관점에서 19,000만원 ~ 20,000만원, 공격적인 관점에서 22,000만원 ~ 23,000만원까지 고려할 수 있으나, 감정가(28,400만원) 대비 메리트를 고려할 때 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 20,000만원 ~ 22,000만원 사이에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.