나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53763 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 565-1 해담빌리지 에이동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 "광주새롬학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 병원, 소규모 공장 및 창고, 공원,하천,임야등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (경사스라브)지붕 에이동 4층건 중 3층 301호로서, 외 벽 : 치장벽돌 쌓기. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감. 창 호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생 급.배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 공동현관 보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지를 평지조성한 2필 일단의 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구 역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[삼육재활학교])<교육환경 보호에 관한 법률>,배출시설 설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역<수도법>,(한 강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,특 별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김양훈)로부터 2026.04.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경53763 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 초월읍 지월리 565-1 해담빌리지 에이동 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 126,500,000원

* 토지면적: 49.83㎡ (약 15.07평)

* 건물면적: 51.36㎡ (약 15.54평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 확약서 제출

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 "광주새롬학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위에는 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 병원, 소규모 공장 및 창고, 공원, 하천, 임야 등이 혼재하며, 주거지로서의 제반 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 주변 시설: "광주새롬학교"가 인근에 위치하며, 주변 지역은 주거단지 및 근린생활시설과 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 현재까지 파악된 정보에 따르면, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 눈에 띄지 않습니다.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025.12.29. 접수, 수원지방법원 성남지원 2025타경53763)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사 인수 전)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020.11.02.

* 확정일자: 2020.11.06.

* 배당신고일자: 2022.11.30.

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을5)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)는 2026.04.22.자로 제출한 확약서를 통해 임차인이 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주기로 하였습니다. 이에 따라 본 경매물건은 임차인의 대항력을 승계하지 않습니다.

* 기타 권리: 토지/건물 일괄매각으로 진행됩니다. 집행법원이 매각으로 소멸되지 않는 것으로 결정한 권리는 없습니다.

* 인수되는 보증금: 0원 (상기 임차인 관련 내용 참조)

4. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 및 추가 정보 기준):

* 전용면적 60.83㎡ (2021년식, 트라움)가 17,600만원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 967만원 (면적당 약 289,000원/㎡) 수준입니다.

* 전용면적 91.54㎡ (2019년식, 다이브시티)는 16,000만원에 거래되었으며, 3.3㎡당 약 580만원 (면적당 약 174,800원/㎡) 수준입니다.

* 전용면적 68.085㎡ (2011년식, 한주타운)는 10,800만원에 거래되었으며, 3.3㎡당 약 530만원 (면적당 약 158,600원/㎡) 수준입니다.

* 최근 정보에 따르면, 2021년 준공된 전용 61.1㎡ 물건이 19,500만원에 매매된 사례도 있습니다.

* 본건(전용면적 51.36㎡, 건축 연면적 2017년경)은 비교적 최신 축에 속하는 건물 연식과 면적을 고려할 때, 3.3㎡당 약 530만원 ~ 967만원 (면적당 약 158,600원 ~ 289,000원)의 거래 단가를 참고할 수 있습니다.

* 거래된 다세대주택들은 본건과 동일한 "해담빌리지" 단지가 아닐 수 있으며, 각기 다른 아파트명으로 표기되어 있어 개별 건물의 가치 및 선호도 차이가 반영된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 주변이 주거단지 및 근린생활시설과 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 시설: "광주새롬학교"가 인근에 위치하며, 이는 지체장애 학생들을 위한 통합 교육 시설입니다. 다만, '삼육재활학교'와 관련하여 교육환경보호구역 세부 내용은 교육청 확인이 필요합니다.

* 편의 시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 상권 분석에서 언급된 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차권 관련: 임차인 김 씨가 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 HUG의 확약서가 제출되었으나, 이는 HUG가 개입한 계약 조건으로, 실제 보증금 변제 및 임차권 말소 과정에서의 변수 발생 가능성은 배제할 수 없습니다.

* 채권자 및 채무 규모: 채권자(주택도시보증공사)의 채권액이 190,000,000원으로, 본건 감정가(126,500,000원)에 비해 높은 편입니다. 또한, 임차인의 보증금액과 동일한 금액이라는 점은 특이사항으로, 경매 과정에서의 경쟁 또는 유찰 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼육재활학교), 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역 등 다양한 규제 사항이 적용되고 있어 향후 건축 또는 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 경기도 광주시 초월읍 지월리에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 126,500,000원입니다. 가장 큰 특징은 임차인 김 씨가 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 HUG의 확약서 제출로 인해, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험이 없다는 점입니다. 이는 권리분석상 매우 유리한 요소로 작용합니다. 다만, 채권자(HUG)의 채권액과 임차인의 보증금이 동일한 190,000,000원이라는 점은 특이사항이며, 관련 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 주변 시세 및 동종 물건 거래 사례를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단되나, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황과 물건의 하자 유무를 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 임차인 대항력 없음 및 HUG 확약서로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 실거주 및 임대 용이: 다세대주택으로 실거주 목적 또는 임대 수익 창출 목적으로 활용 가능합니다.

* 지역 개발 가능성: 광주시 초월읍은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역 중 하나로, 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 상대적으로 양호한 생활 환경: 학교, 대중교통 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 임차인의 대항력이 소멸되고 인수해야 할 보증금이 없는 권리 관계의 명확성을 가지고 있습니다. 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 물건은 3.3㎡당 약 530만원 ~ 967만원 (면적당 약 158,600원 ~ 289,000원) 수준으로 거래되었습니다. 본건의 전용면적(51.36㎡)을 고려할 때, 보수적으로 평균 단가(약 170,000원/㎡)를 적용하면 약 8,700만원 수준이 됩니다. 감정가 126,500,000원과 권리 관계의 명확성, 그리고 HUG의 확약서 내용을 종합적으로 고려하면, 2026년 4월 22일 HUG의 확약서 내용을 통해 법적 리스크가 상당 부분 해소되었음을 감안하여, 100,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 단, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법원 현황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.