나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53762 [1] 경기도 광주시 문형동 511-25 휴캐슬 씨동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김호 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 문형동 소재 "범우산" 남동측 인근에 위치한 다세대주택으로서 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 소재한 지역으로 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 내 제4층 제402호로서 (사용승인일 : 2018.11.13 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 돌붙임 마감 등. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 자루형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권 역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래 계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독, 다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음(임대관계는 미상임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53762 (1)

소재지: 경기도 광주시 문형동 511-25 휴캐슬 씨동 4층402호

건물명: 휴캐슬 C동 402호

용도: 다세대주택

토지면적: 62.30㎡ (약 18.85평)

건물면적: 55.58㎡ (약 16.81평)

감정가: 2억 1백만원 (201,000,000원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2018년 11월 13일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 문형동 소재 "범우산" 남동측 인근에 위치한 다세대주택으로서, 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 소재한 지역으로 주거와 상업, 소규모 공업 시설이 혼재되어 있음. 환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준임.

토지 및 도로: 인접 토지와 등고 평탄한 자루형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2022년 4월 28일 접수)

말소 대상 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 압류, 강제경매 개시결정 등은 매각으로 소멸될 예정임.

인수 대상 권리 및 임차인 현황:

* 을구 1번 주택임차권: 임성용, 보증금 1억 8천 9백만원 (189,000,000원), 전입일자 2019년 9월 2일, 확정일자 2019년 8월 23일.

* 해당 임차권은 말소기준권리(2022.04.28.)보다 늦게 등기(2023.09.14.)되었으나, 물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 임차권"으로 기재되어 있어, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 명시되어 있음.

* 그러나, 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 확약서에 따라 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기를 말소해주겠다는 내용이 확인됨.

* 이에 따라, 임성용 임차인의 보증금 1억 8천 9백만원은 매수인이 인수하지 않을 것으로 예상됨 (인수 보증금 합계: 0원). 다만, HUG의 확약서 이행 여부를 낙찰 후 최종 확인해야 함.

* 임차인: 임

총 등기부채권액: 약 26억 2천 2백만원 (2,622,000,000원)

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 기준 유사한 연식(2013년식)의 다세대주택 '문형낙원타운하우스', '낙원타운하우스'가 약 1억 6천 8백만원에서 1억 7천 1백만원에 거래되었음.

* 본건(휴캐슬)은 2018년식으로 비교적 신축에 속하나, 감정가 2억 1백만원은 현재 주변 시세보다 높은 수준으로 판단됨.

지역 특성: 주거시설과 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고가 혼재하는 지역으로, 전반적인 상권 활성화보다는 지역 커뮤니티 중심의 상권으로 예상됨.

1.4. 생활정보

주변 환경: "범우산" 남동측 인근에 위치하여 자연환경 접근성이 양호할 수 있음.

편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보임.

교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음 (인근 버스정류장 위치 및 배차 간격 등 추가 확인 필요).

1.5. 잠재적 리스크

높은 감정가: 본건 감정가 2억 1백만원이 최근 실거래가 대비 높아, 낙찰가 결정 시 신중한 접근이 필요함.

HUG 확약서 이행 여부: 임차인의 보증금 1억 8천 9백만원을 매수인이 인수하지 않을 것으로 예상되나, 이는 HUG의 확약서 이행에 달려 있음. 낙찰 후 HUG와의 소통 및 절차 확인이 필수적임.

토지이용 제한: 성장관리구역, 가축사육제한구역, 특별대책지역 등 다수의 토지이용 제한 사항이 있어 향후 재건축 또는 증축 시 제약이 따를 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년 준공된 비교적 신축의 다세대주택으로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

주요 쟁점은 임차인 보증금 인수 여부이며, HUG의 확약으로 인해 인수 부담이 없을 것으로 보이나, 이에 대한 최종 확인 절차가 중요합니다.

감정가가 주변 시세 대비 높은 점을 감안할 때, 시세 차익을 목표로 한다면 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물 (2018년식)이라는 점.

HUG의 확약으로 인해 임차보증금 인수 부담이 해소될 가능성이 높아, 권리상 안전성이 확보될 수 있다는 점.

향후 지역 발전 가능성에 따른 시세 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000원

주변 유사 물건 최근 매매가: 168,000,000원 ~ 171,000,000원 (2013년식 기준)

본 건은 2018년식으로 연식이 더 짧아 시세보다 약간의 가치 상승 여지가 있으나, 감정가가 시세보다 높아 낙찰가를 보수적으로 책정하는 것이 타당합니다.

임차보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 주변 시세 및 감정가 수준을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 185,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.