나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4418 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-481 더스위트 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4418 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-481 더스위트 제3층 제301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경4418
• 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로16길 21, 제3층 제301호 (화곡동, 더스위트)
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경4418 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로16길 21, 제3층 제301호 (화곡동, 더스위트) | 감정가: 245,000,000원 | 최저가: 196,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.매각 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4418 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-481 더스위트 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 245,000,000 원

토지 면적: 16.32㎡ (약 4.94평)

건물 면적: 25.92㎡ (약 7.84평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 2.주요 정보 요약

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

토지 지분: 16.32㎡ (약 4.94평)

건물 지분: 25.92㎡ (약 7.84평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울화일초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 교육 시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 무난한 편입니다.

1.2. 2.교통 상황

대상 물건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.경매 종류 및 채권자

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.3. 2.특이사항 및 주의사항

매각 조건 중 임차인 및 주택임차권 승계인과 관련된 특이사항이 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 인수해야 할 보증금이나 추가적인 채무 부담이 발생할 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 반드시 권리 관계 및 임차인의 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업 및 주거 환경

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 다세대 주택과 단독 주택이 밀집한 지역으로, 인근에 서울화일초등학교 등 교육 시설과 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 배후 수요가 존재합니다.

1.4. 2.토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 도시지역, 제2종 일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 건축 행위에 있어 일정 부분의 제한이 따를 수 있습니다. 또한, 중요 시설물 보호 지구(공항), 수평 표면 구역, 대공 방어 협조 구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 지역적 특성에 따른 추가적인 규제를 확인할 필요가 있습니다. 가축 사육 제한 구역 및 상대 보호 구역(강서 교육지원청 확인 요망) 또한 포함되어 있으므로 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.건물 정보

해당 물건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 제3층 제301호에 위치한 다세대주택입니다. 외벽은 석재 붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 새시 창호로 마감되어 있습니다.

1.5. 2.내부 설비

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 도시가스를 이용한 난방 설비 등을 갖추고 있어 생활에 필요한 기본 시설은 구비되어 있습니다.

1.6. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본 물건은 서울화일초등학교와 인접해 있으며, 주변으로 주택가와 상가들이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 현재까지 파악된 정보로는 특별한 혐오시설이나 민원 유발 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.권리 관계 리스크

가장 큰 리스크는 임차인 관련 사항입니다. 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각이므로, 임차인과의 관계 및 보증금 관련 법적 검토가 필수적입니다. 잔액에 대한 청구권 포기가 명확히 이루어지지 않을 경우, 명도 과정이나 향후 소유권 행사 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 2.토지 이용 리스크

공항 관련 보호 지구, 대공 방어 협조 구역 등 다수의 공법적 제한 사항이 존재합니다. 이러한 제한은 향후 재건축이나 리모델링 등 개발 행위에 영향을 미칠 수 있으므로, 장기적인 관점에서 신중한 검토가 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 서울화일초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 주거 환경과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 다만, 권리 분석상 임차인 관련 주의사항 및 공법적 토지 이용 제한 사항들을 면밀히 확인하고, 잠재적 리스크를 충분히 인지한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

- 초등학교 인접으로 인한 우수한 교육 환경 및 주거 선호도

- 강서구 화곡동 일대의 꾸준한 수요

- 저평가 시, 권리 관계 명확화 및 규제 사항 해소 후 시세 차익 기대 가능

- 기본적인 주거 설비 완비로 즉시 거주 또는 임대 용이

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계