나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4883 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 1101-1 유탑유블레스 제9층 제901호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 ""영림초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
단독(다가구)주택 및 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2호선 구로디지털단지역)
이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 제9층 제901호로서,
(사용승인일: 2012.06.26)

외벽: 석재붙임마감 및 페인팅마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남서측으로 노폭 약 8m 내외, 남동측으로 노폭 약 5m 내외, 북동측으로 노폭
약 3~4m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(대림광역중심 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m
~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입,전이,원추,수평표면지역)<공항시설법>, 상대보호
구역(세부사항 : 남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방
어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도
권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 1101-1 유탑유블레스 제9층 제901호에 대한 서울남부지방법원 2025타경4883(1) 부동산 강제 경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 대림동 1101-1 유탑유블레스 제9층 제901호

용도: 도시형생활주택 (아파트)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제9층 제901호 (사용승인일: 2012.06.26)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 118,000,000원

토지 면적: 5.40㎡ (약 1.63평)

건물 면적: 13.90㎡ (약 4.20평) - 전용 면적 기준. (분양 면적은 명시되지 않았습니다.)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 '영림초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지이며, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측 및 남서측으로 약 8m, 남동측으로 약 5m, 북동측으로 약 3~4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 5월 10일 접수된 근저당권 (권리자: 강양숙, 채권액: 80,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황 및 분석

말소기준권리보다 후순위 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다. 소멸되는 주요 권리로는 근저당권(을1), 가압류(갑4), 다수의 압류(갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑14), 강제경매(갑15) 등이 있습니다. 다만, 을구 2번 순위의 주택임차권(권리자: 양유석, 임차금액: 113,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있어 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 양 (주택도시보증공사, 보증금 113,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2021년 8월 6일

* 확정일자: 2021년 7월 14일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023년 10월 5일

* 비고: 본 임차인은 전입일자(2021.08.06)가 말소기준권리(2022.05.10)보다 앞서므로 대항력이 있으며, 임차보증금 113,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다. 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 환경입니다. 구체적인 상권 규모나 특화된 업종에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

인근에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

영림초등학교가 인접해 있으며, 관련 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다. 세부 사항은 교육지원청 확인이 필요합니다.

5.3. 주거 환경 (혐오 시설 포함)

본 건 주변 지역에 대해 외부 지도 서비스 및 검색을 통해 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 유해 공장 등)을 검색한 결과, 본 물건과 직접적인 연관이 있거나 인접한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획상 '가축사육제한구역' 등이 포함되어 있어, 지역 특성에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

확정일자 및 전입일자가 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차보증금 113,000,000원이 매수자에게 인수됩니다. 이는 총 매수 비용을 증가시키는 요인이므로, 인수되는 보증금을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지이용계획상 지구단위계획구역, 소로1류/2류 접합, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획 관련 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축, 증축 또는 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 대림동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권(2호선 구로디지털단지역)에 인접하고 학교와 편의시설이 근접하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 13.90㎡(약 4.2평)의 매우 작은 전용 면적과 113,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다. 감정가는 118,000,000원이지만, 인수되는 보증금을 합하면 실질적인 총 매입 비용이 높아지므로, 시세 대비 투자 가치를 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 도심 접근성이 좋은 역세권(2호선 구로디지털단지역)에 위치.

* 비교적 최근에 건축된 도시형생활주택으로 기본적인 건축 상태 양호.

* 소형 평형으로 1인 가구 등 특정 수요층에 대한 임대 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 118,000,000원이며, 매각으로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금이 113,000,000원입니다.

이를 고려하여, 인근 유사 면적 및 가격대의 매매 사례를 분석한 결과, 본 건의 시장 가치는 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 추정됩니다.

인수 보증금을 제외한 매수인이 실질적으로 지불해야 할 금액을 고려할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 최근 유사 물건의 면적당 가격(약 460만원 ~ 995만원/㎡)을 적용하여 총 시장가치를 추정합니다.

* 본 건 면적 13.90㎡에 최고가 기준(약 995만원/㎡)을 적용 시, 예상 총 시장가치는 약 138,300,000원입니다.

* 매수인이 인수해야 할 임차보증금 113,000,000원을 제외한 입찰 가능 금액을 산정합니다.

* 예상 입찰가 = (추정 총 시장가치) - (인수 보증금)

* 예상 입찰가 = 138,300,000원 - 113,000,000원 = 25,300,000원

따라서, 보수적인 접근을 고려하여 본 건의 예상 입찰가는 약 25,000,000원에서 30,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 본건의 최신 시세 동향, 경매 참여자들의 경쟁 정도, 낙찰 후 예상되는 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.