나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35507 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 296-6 다하임에이동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 '오정초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 상가점포, 시장(부천제일시장) 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제202호로서 - 외벽 : 외장벽돌쌓기 등 - 창호 : 새시조, 방범창 등 마감임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 장방형의 토지로서 현황 공동주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있으며, 북측으로 노폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 항공표면, 상대보호구역(오정초-부천교육지원청문의), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 공동주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35507 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 296-6 다하임에이동 2층202호

* 건물명: 다하임 A동 202호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

* 감정가: 252,000,000원

* 토지면적: 31.48㎡ (약 9.52평)

* 건물면적: 49.30㎡ (약 14.91평) (전유부 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건축물 연면적: 1315.93㎡

* 사용승인일: 2020년 01월 23일

* 총 세대수: 22세대

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 '오정초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 상가점포, 시장(부천제일시장) 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제202호입니다.

* 이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 자체 지반 대체로 평탄하게 조성된 장방형의 토지로서 현황 공동주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있으며, 북측으로 노폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부천시 압류 (2024-11-27)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (을구 순위 4번 주택임차권은 말소동의 확약서 제출로 소멸 예상)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (한 )

* 보증금: 267,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-31

* 확정일자: 2021-03-22

* 배당신고일자: 2023-04-14

* 대항력: 없음 (제공된 정보에 따름)

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는 임차인 문구 있음. (주의 필요)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 정진우 외 2명 (2020-02-11)

* 공유자전원지분전부이전: 류상현 (2021-08-18)

* 압류: 부천시 (2024-11-27) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-12-29)

* 주택임차권: 한보람 (2023-04-14, 보증금 267,000,000원) - 말소 예정

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 상가점포, 시장(부천제일시장) 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 및 상업시설 이용이 용이한 지역입니다.

* 최근 매매 사례:

* 2025년 12월 18일, 원종동 212-9번지 (신광주택), 전용면적 26.64㎡, 3층, 80,000,000원.

* 2025년 12월 04일, 원종동 379-14번지 (협신빌라가동), 전용면적 31.32㎡, 지하층, 70,000,000원.

* 2025년 12월 01일, 원종동 241-31번지 (황금빌라), 전용면적 28.2㎡, 3층, 90,000,000원.

* 분석: 제공된 최근 매매 사례의 전용면적은 26.64㎡ ~ 31.32㎡ 수준이며, 거래가는 약 7,000만 원에서 9,000만 원 수준입니다. 이는 본 건의 전용면적 49.30㎡와 비교했을 때 다소 작지만, 본 건의 감정가 252,000,000원과는 상당한 격차를 보입니다. 따라서 실제 시장가 조사 및 감정가 산정 근거 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 마감: 철근콘크리트구조, 외벽은 외장벽돌쌓기, 창호는 새시조, 방범창 마감입니다.

* 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 오정초등학교가 인근에 위치하며, 부천제일시장을 비롯한 각종 상업시설 이용이 편리합니다. (현재까지 확인된 혐오시설 없음)

* 도로 접근성: 서측 6m 도로 및 북측 3m 막다른 도로에 접하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (2025.8.26.~2026.8.25.) 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 하므로, 거래 시 반드시 확인 및 절차가 필요합니다.

* 임차인 권리 관계 불확실성: '대항력있는 임차인', '선순위임차권'이라는 문구가 특이사항에 명시되어 있으나, 권리분석 상으로는 해당 임차인의 권리가 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 그러나 HUG 인수조건 변경과 함께 언급되어 있어, 실제 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 추가적인 법률 검토 및 현장 확인이 필수적입니다.

* 내부 확인 불가: 이해관계인 협조 부족으로 내부 구조를 직접 확인하지 못했으며, 외부 관찰 및 주변 탐문을 통해 평가되었습니다. 입찰 전 내부 상태를 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 252,000,000원입니다. 오정초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 부천제일시장 등 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 건물은 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 권리분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되나, '대항력 있는 임차인', '선순위임차권', 'HUG 인수조건 변경' 등의 문구로 인해 임차인 관련 권리 관계가 복잡할 수 있어 면밀한 조사가 필요합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정은 향후 거래 시 제약 사항이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 오정초등학교와 인접하며, 재래시장 및 상업시설 이용이 편리합니다.

* 건물 신축성: 2020년 사용승인된 신축 건물로, 건축 연한이 짧아 유지보수 부담이 적습니다.

* 소형 평형: 전용면적 49.30㎡ (약 14.91평)으로 1~2인 가구 실수요자에게 적합합니다.

* HUG 보증 관련 잠재력: HUG 인수조건 변경 내용이 긍정적으로 작용할 경우, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 조건 명확화 필수)

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 주변 매매 사례에 따르면, 유사한 면적의 다세대 주택 가격은 7,000만 원 ~ 9,000만 원 수준입니다. 이는 본 건 감정가(252,000,000원)와 상당한 격차를 보입니다.

* 고려 사항:

* 제시된 시세 정보와 감정가 간의 괴리가 크므로, 실제 시장가 재확인 및 감정평가 근거 검토가 필수적입니다.

* '대항력 있는 임차인', 'HUG 인수조건 변경' 등의 특이사항으로 인해 발생할 수 있는 추가 부담(보증금 인수 등) 여부를 명확히 확인해야 합니다. 인수 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, 관련 문구의 불확실성으로 인해 주의가 요구됩니다.

* 토지거래허가구역 지정 해제 가능성 또는 허가 절차에 대한 검토가 필요합니다.

* 추정 입찰가: 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 그러나 만약 제시된 시세(7,000만~9,000만 원)가 현재 시장가를 반영하며, 임차인 관련 모든 권리가 소멸되고 HUG 인수 조건이 명확하게 처리된다는 전제 하에, 감정가의 50% 수준인 약 1억 2,000만 원 ~ 1억 3,000만 원을 신중한 접근 가격으로 제안합니다.

* 최종 입찰가는 반드시 법률 전문가 상담, 현장 방문을 통한 정확한 권리 관계 및 물건 상태 파악 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.